【刘德科】房子像房产品，有剧烈的更新迭代

接下来聊我们能不能买到好房子。聊好房子是什么意思呢，过去凡是吴晓波请我的场合，我必须要说一句话，叫做现在的房子，也就是房产品，它跟手机是一样的，每年都会更新换代，它们的更新迭代速度是一样的。这句话如果去年听过，前年听过的人都知道，每年都会有剧烈的变化。

大家千万不要以为买一套房子，10年前房子和现在的房子都是住人的，没有什么区别，完全不一样，这个芯片都不一样了，所以都不一样了。

讲房产品，房子迭代迭了很多，今年最前沿的迭代是什么，我讲的“最前沿”是什么意思，中国有一大半，80%以上的房地产企业高管、领导们还想不到这两点。当然不是我想到的，是那些最前沿的企业已经在实践，在探索了，所以有两点变化。外面更注重高级烟火气，里面更注重家庭成员交互频次。

一、外部：高级烟火气

先讲高级烟火气，外面要关注。

这是上海一个新项目，万科和香港置地，还有好多家一起开发的。这是一个剧场，魏彦吾设计的，话剧、歌剧都可以。那张图是什么意思呢，剧场是镶嵌在楼盘里面，这个楼盘很大。除了剧场还有写字楼，还有养老，还有商场，大家觉得这都见过，没有什么了不起。更了不起的是市民中心，或者叫社区服务，办证、交罚单、开证明也在这里，政府的功能也弄进去。

万科把这个叫做“未来城市理想单元”，城市由一个个单元组成的。看点是什么呢，住在这样的小区跟住在那种封闭式的，它也是封闭的，住宅部分也是有围墙的。如果住宅这个连那个，那个连这个，你会感觉买一瓶酱油都买不到，闲逛的可能性消失了。

一个好的城市，好的楼盘，好的居住地，要给你提供足够吸引力的，无目的性的闲逛空间。我如果要去买一个奢侈品，跑到万象城、恒隆，这叫有预谋的消费。我就是随便逛逛，看到什么高兴，所以它得创造一个非常有趣的空间，各种功能的重叠，我把这个叫做高级烟火气。

人最终是离不开高级烟火气的，那些幻想着住在青山绿水里，以为别墅很大，树很漂亮，鸟叫起来很好听。住两年试试看，不用两年，住两个月就疯了，你就出来了。

我们为什么那么喜欢别墅，一是因为我们刚刚富起来，没有体验过，这一点不能否认；二是韩剧看多了，但市中心的别墅没有问题，远郊别墅买也没问题，享受生活，买辆跑车都会贬值。它也会涨，中国现在的涨价逻辑是以城市资源为核心，风景资源是最涨不了价的东西。而城市资源里排第一顺位的是什么，不是烟火气，是学区，学区是第一顺位。

随着城市的发展推进，大家习惯了有钱人的生活之后，你会知道比风景更重要的是烟火气，特别是类似这样的高级烟火气。

大家说这样的房子可遇不可求，全上海找了一个这样子的，太大了。给大家看一个很小的楼盘，一共五六万方，不高的楼，盖个五六栋。这么小的楼盘，他们还要去做一条街，大概是这个样子，门口顺着一排街，沿街商铺嘛，跟过去沿街底商好像很像，其实完全不一样。

大家感受一下，这是他们效果图，做出来打75分也很美了，估计做出来可以打85分。就是这样一条街，二楼都是贯通的。

特别在哪里呢，比如这个二楼做了屋顶乐园，不是只有业主可以用，因为边上是个学校，任何人只要你行为端庄，不需要端庄，活泼一点也可以，你就可以进去，带小孩子上去，不需要刷门禁卡，对外开放的，可以玩。还可以去下沉剧场，对外开放。但围墙里面是进不去的，楼盘是进不来的。楼盘里的人要到屋顶乐园，从室内能进来，不行，也要从门口到这儿来，本身楼盘就很小。

为什么到外面来和大家一起玩，因为如果这样的楼盘放在楼盘里面，是好玩的，但没有乐趣，因为去玩的人不会那么频繁，人是需要跟陌生人社交的，小孩子比成人更需要社交，这就是开放的意义。如果你的小孩子住惯了这样的屋顶花园，他是不会允许你换房子的。换可以，下次换一个一样的，这就是开放的意义。

开放绝对不意味着拆围墙，门禁仍然很森严，外面的人进不来。这样小的楼盘，局部做了一个小小的开放空间，它未来对城市带来的变化将是很巨大的，这就是我讲的高级烟火气的一个小小案例。

二、内部：家庭成员的交互频次

讲完外面，现在回到户型里面，大家买房子都要挑户型。

什么叫家庭成员的交互频次，说白了，就是你跟老公老婆眼神多交流一点，抬头不见低头见，有两句闲扯两句，这就是交互。你从他的身边擦肩而过，看见他，这都叫交互。那不是很简单嘛，你们没有分居，住在一起，还需要提高频次吗。

如果过去的房子，基本上就会把你隔绝掉，因为过去的房子是不讲究室内的公共空间，厨房、餐厅、客厅都是室内的公共空间。过去的房子都是割裂的，你在厨房绝对看不到客厅，要看到客厅必须出来，不出来就不知道你在干吗，是这个状态。

举个例子，我们讲一个98方的户型。导台激活了这一切，这是厨房，不是开放的，人家移门拉上来就封闭起来了，打开就是开放了。

这才98方，同样可以做出导台。导台有什么用，大家感受一下，这是样板实景。你站在红点的位置，无论是切沙拉，还是小孩在你对面做作业，你看出去，看到餐厅、客厅，家庭成员、家人在这个空间里干什么，你都知道，随时可以抬头聊两句。好的房子是创造各种机会，让你们毫无预谋的发生交流，这样感情才会更浓。

这就是微观层面的产品变化，那些谈论楼市怎么发展的经济学家可不懂这些，当然我只是随便举一个例子。

这个东西为什么非常重要呢，这个在日本很常见，叫做LDK一体化。客厅、餐厅、厨房，略懂英文的人都明白，L就是客厅，D就是餐厅，K就是厨房。

LDK怎么一体化呢，通过刚才的导台，导台可以让你的视野覆盖空间，我把它叫视域，你的视域可以看到这么远。这样的导台，LDK一体化就解决了家里视域问题。卧室仍然是私密的，不用管它，这个就叫LDK一体化，家庭成员交互频次会更高。

这就是我们要聊的家庭成员沟通频次。

“这世间99%的楼市消息，不用理会”。我见过太多购房者因为看了太多房地产评论，房地产消息被吓傻了，就贻误战机，所以不要去看什么楼市分析报告，包括我的，也不用听。忠于你的内心，你最原始、最兽性的内心，你来感受一下这个房子该不该买就可以了。

因为我们处在一个很好的时代，处在一个地球诞生以来从未有过的“速度最迅猛、规模最庞大”的城市化进程里。所以在这样的进程里，你干什么事情只要和房子有关，都是对的。

这个世上有很多人在吹牛，我预测到房价会涨，大势就是涨得，无论怎么说都是对的。所以房地产评论行业、研究领域很多专家，这些专家说的对不对，都对，只要他说房价涨，都对，他说房价跌，也对，总会跌一点的，所以不要听，99%的消息是没有用的。

再举个例子，“房地产税”这个词已经很久很久了。我在五年前就说房地产税未来五年之内是不可能开征的，今天2020年了，5年已经到了，怎么办，我再追加一句，房地产税在未来五年之内仍然不会开征。五年之后，我再重复一遍。

为什么可以这么自信，因为宏观领域大家都知道，如果你把房地产的微观领域研究清楚了就知道，房地产税是不可能开征的，特别是那些举着楼市调控为民的，希望借助房地产税来打压楼市的。很不幸地告诉你们，如果现在就开征房地产税，中国的房价会涨得更凶。税收转嫁，都懂得。

在整个中国买房，只需要看清楼市的大势，未来20年会发生什么事情，都非常清楚了，然后挑一套好房子。刚才讲了两个很先进的点，如果你看到一套房子没有导台，能不能买，能买。有导台，那就说明你买的是最先进的房子。烟火气，有一条很高级的街，这是未来的方向，其他的各自去参考。

现在整个中国发生了一个巨大的变化，你千万不要以为三四线城市就没有价值，两件事情：昨天的碧桂园年报刚刚发布，在过去的半年时间里，碧桂园本身的销售反弹超过一二线；第二，昨天万科刚刚宣布要成立西北区域。万科原来在中国有四大区域，现在增加了第五大区域，从原来的中西部切割出一个西部区域。这件事情是企业很内部的事情，关我们什么事？有关系，因为万科从前是看不起那些城市的，我们进去干什么。这两年很不小心在兰州开发了一个房子，赚了这么多钱，怎么办，发现市场能量太大了，干脆成立一个新的区域。

大家不要用过去的眼光来衡量，不要去说人口净流入，人口净流出，不用理会它，更重要的是人口基数。只要中国的人口基数在，房地产始终是少数人的游戏，你不需要全民买房。

为什么现在房地产特别火，因为全民买房，房地产是少数人的游戏，不需要所有人参与。房价有没有透支未来？只要是房价，一定是透支未来的。如果你发现房价只是反映过去，只能说明一点，中国的城市化进程基本结束了。