22、【购房政策效力】限购政策对商品房买卖的影响

你好，我是崔庆忠。

2010年4月30日，北京的"国十条"实施细则，限定每户家庭只能新购一套商品房，开启了全国范围内房屋限购政令，随后众多一二线城市在近几年推出限购令。 

限购政策的目的是为了防止房价过快的上涨，有效的调解国内的产业，但是也有许多人不太了解住房限购的相关政策，由于住房限购令产生的纠纷该怎样处理，以及在限购令下如何购房等问题，这些问题往往都是与我们大家的生活息息相关的问题。

今天，我的课程内容就是讲一讲：限购政策对房屋买卖的影响。

课程按限购政策的影响分为两个大的部分。

一，限购政策引起房屋买卖合同的无法继续履行的，如何确定合同效力？能否解除合同？

二，限购政策导致“借名购房”合同的出现，任何确定“借名购房”合同效力？“借名购房”的风险？

“限购政策”是什么意思呢？很好理解，假设你恰好有购房的需求，却遇到政府部门出台的调控政策，限制你的家庭购买房屋的数量，一般把这个调控政策简称“限购令”。

除了“限购令”，还有一种是限贷政策，这个只是影响到你买房可能要多付出一些首付款，但不会影响到买房资格。

一、限购令如何影响购房人的资格？对房屋买卖合同有什么样的影响？

我们都知道，买房是需要商品房购买合同生效才能继续下去的，合法有效的合同，是受到法律保护的，除非是经双方当事人协商一致，受法律保护的合同是不得解除与变更的。

但由于限购令，会限制购房人资格，使得不具备购房资格的人无法办理过户手续，无法取得房屋产权，也就不能实现原本购房合同目的，导致合同无发继续履行了，按理说合同是应该予以解除的。

其实一般情况下，如果你在限购政策出台前把合同的内容全部履行完毕，也办理完了过户登记手续，那么限购令的出台对你这次购房就不会产生影响。

但更多人遇到的情况是在限购政策的出台前，就已经签订了房屋买卖合同的或者预订房屋交了定金。

但因为限购令的出台，自己失去购房资格，无法取得房屋产权，不得不解除合同了。那这个时候购房人和房地产公司可能就会出现一些问题了，比如你可能会问，如果解除了购房合同，那我的预付定金能不能返还呢？我能不能要求其他的赔偿呢？

在回答这个问题之前，我先举一个事例来展开说一下吧。

案例：

2017年4月，王某与李某签订《房屋买卖合同》，并按照合同的约定交付定金5万元及购房款，正在办理按揭手续。在2017年5月下旬，当地政府出台出台房屋限购政策，王某因不具备购房资格导致合同无法继续履行，双方无法就合同解除等达成一致意见。

王某遂诉至法院要求解除《房屋买卖合同》并返还定金及已付房款，还请求法院判定对方承担违约责任。

法院审理认为，政府部门的限购政策属于不可归责于双方的事由，房屋买卖合同应予以解除；原告已付的定金与房款也应予以返还。

而这种政策导致的合同无法履行，对于原告要求对方承担违约责任的请求，不予支持。 

结合案例，我给大家具体讲一下刚刚的问题，如何确定你的购房合同是否具有法律效力，以及预付定金能不能返还？能不能要求其他赔偿？

首先，你要知道，合同只有违法国家法律与行政法规里的强制性规定，才认定为无效合同。

像案例中王某这种情况，属于限购政策出台，致使双方的房买屋卖合同无法继续履行，不能实现合同房屋买卖的目的。而限购政策属于地方政府有关部门的政策，但房地产政策并非国家法律或行政法规。

所以这个并不涉及到说，王某与李某签订的合同是违反了国家法律和行政法规才不能履行的。

也就是说，违反限购政策的商品房买卖合同，是合法有效的。不产生合同无效的法律后果。

这也是为什么一般情况下，大部分纠纷都是买房人不能实现买房目的而主张解除合同，法院会支持解除合同。而对于返还所支付的购房款和定金的，也是可以支持的。

但当事人如果像王某这样主张赔偿损失的，原则上是不予支持。因为双方均无过错，所以双方互不需要承担违约责任。 

那什么情况下可以主张除购房款和定金之外的赔偿呢？

还是以这个案例为例子：

假如出卖人李某迟延递交相关资料导致合同的迟延履行，而使本来在5月上旬可以完成的买卖合同的过户登记推迟，致使在下旬遇到限购政策出台，原告王某丧失购买资格，导致合同目的无法实现。这种情况下，原告要求追究被告李某的违约责任，法院是应当支持的。

 也就是说，如果确实是因为某一方迟延履行合同，导致遇到限购政策的，而致使买受人无法实现合同目的，迟延一方应承担违约责任。

小结一下，以上就是限购政策引起的房屋买卖合同纠纷的第一种情形：合同无法继续履行的，应予以解除；解除合同后，双方当事人恢复原状，对于返还所支付的购房款和定金的，可以支持。一般不支持追究对方违约责任；因为合同解除的事由属于不可归责于双方当事人的，双方均无过错，互不承担赔偿责任。但确实是因为某一方迟延履行合同，导致遇到限购政策的，而致使买受人无法实现合同目的，迟延一方应承担违约责任。

除了这种情况，还有第二种容易因为限购令出现纠纷情形：那就是借用他人名义买房的现象。

二，限购政策导致“借名购房”合同的出现，如何确定“借名购房”合同效力？“借名购房”的风险？ 

限购政策出台之后，很多人就没有买房资格了，那有购房需要的人怎么办呢？于是很多人就想到了我可以借家人朋友的名义买房呀。

那借名买房合同具备法律效力吗？这里我给大家解释一下，其实很多人为规避限购政策，而借名买房的这种行为，是没有违反国家法律或行政法规的强制性的禁止性规定，也是有效的。也就是说，限购政策不影响借名买房的合同的效力。

但借名买房还是存在一定的风险。这里面的风险，你还是要了解一下：

1，实际出资购房人难以取得产权登记。

根据《物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。

法院在审理此类案件中，对于实际买房人的确认其为房屋产权人与过户的诉求，因为其不具有购房资格，不予支持。

如果限购政策变化，实际买房人又具备购房资格的，在证据充分的前提下，法院可以确认其为产权人。 

2，登记人否认借名买房事实的风险。

由于借名买房，房屋不可过户，在未过户期间，实际买房人将承担较大的法律风险：如登记人主张房子是自己的，若实际买房人仅有借名买房协议，而无相关支付凭证等证据，很难证明相关事实。这时候发生登记人不认可借名的情况，对实际买房人都涉及很大风险。

3，房屋登记在别人名下，本身存在以下风险：

1）登记人将房屋再次出售，而第三人善意取得时，

2）登记人将房屋抵押给他人；

3)登记人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割;

4）如果发生登记人去世，其子女主张继承权。

5）登记人因债务问题被法院查封房产;

实际买房人都很可能最后落得钱房两空。

为规避这些风险，能采取的措施，就是双方写一个借名买房的合同，明确出资人的实际拥有的房屋所有权。 

当然，最好还是遵守国家政策。在限购政策下，购房者在购房之前，最好还是要查清自己是否属于当地的限购对象，避免不必要的纠纷。特别是为了规避政策借名买房的风险，更可能会是钱房两空。

今天课，讲了限购政策的影响体现在两个方面：一导致房屋买卖合同无法履行而解除、二是导致出现借名买房的现象；今天就到这里。下一节课的要讲的是“商品房买卖如何避坑。”

附法律依据：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，即，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。