地产企业的预计毛利额是如何调整为实际毛利额的？

地产企业的预计毛利额是如何调整为实际毛利额的？

问题：我公司是一家地产公司，2018年度预收账款5000万元，2019年度预收账款10000万元，2019年度有8000万元预收账款达到结转营业收入的条件，按照成本分摊的结果，对应开发产品成本为5000万元。请问，我公司该如何将已售产品预计毛利额调整为实际毛利额？

回复：根据国税发2009年31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

按照上述文件规定，企业需要在完工年度将预计毛利额结转为实际毛利额。那么实务中该如何操作呢？预计毛利额与实际毛利额的差额该如何填报呢？

要回答这个问题，要从2017版的企业所得税纳税申报表的表内逻辑来看。2019年12月底之前需要做如下操作：

步骤一：结转8000万预收账款至营业收入，同时结转5000万开发产品至营业成本，计算得出3000万元实际毛利额。具体数据填表见下图：

步骤二：申报2019年新增10000万元预收账款计算预计毛利额，同时调减结转收入的8000万元预收账款预计毛利额（包含2018年5000万预收账款和2019年3000万元预收账款），具体数据填表见下图（图中预计毛利率按15%计算）。

 由上述申报表可以看出地产企业在完工年度将预计毛利额调整为实际毛利额过程不是计算一个差额出来填在某个位置，而是分两步走：

其一，结转收入成本，在纳税申报表主表中直接申报实际毛利额；

其二，在A105010表中调减原来做纳税调增当年已经结转到营业收入中的预计毛利额，换句话说预计毛利额只是一个时间性差异，在收到预收账款按照预计毛利额做纳税调增（22行），在结转实际毛利额时，原路返回做预计毛利额纳税调减（26行），项目全部完工销售就不存在预计毛利额。