陆铭《城市经济学》第11讲：房价“泡沫”的真相

大家好，您现在听到的是城市经济学系列语音课程的第十一讲，我是主讲人陆铭。

今天的主题——城市的房价。

我想每一个生活在城市里的人，都会共同关心房价这个问题。最近十多年来，中国的房价的确出现了所谓飙升的现象，在很多次公共场合，我问我的听众朋友们：你们同意中国的房价存在严重的泡沫吗？结果绝大多数的朋友都认为中国的房价存在泡沫。

那么，中国的房价问题，真的适合用“泡沫”来表述吗？如果是的话，泡沫很严重吗？这就是我们今天要给大家来分析的问题。

一、什么是“房价收入比”？

首先，让我们从非常重要的判断房价的概念入手，就是“房价收入比”。

我想听众朋友很容易理解，简单地说房价高或者低其实是没有意义的。我们来评价房价高或者低的一个非常重要的标准——房价和居民的平均收入做比较。如果房价超出收入很多，并且房价和收入的比值持续攀升的话，通常人们会认为这样的房价是不可以持续的。

那么为什么这样说？让我们从一个非常简单的公式开始说：房价*利率=租金。在等式的两边，左边的“房价*利率”，你可以把它理解为：如果当你买了房子的话，“房价*利率”就是你在按揭房子时，每个月要还贷的数量，而右手边的“租金”，如果你租房子的话，你每个月付出的租金。

在一个均衡的房地产市场上，买房子还是租房子，这两种选择在均衡的情况下一定是相等的。这个时候你为买房子付出的按揭，也应该等于你为租房子付出的租金，否则的话，市场就不处在一个均衡的状态。

但是当我这样说的时候，我必须要说明一下，这样的等式其实是非常简化的状况，它要假设住房不是一种投资品，只有当住房完全是用来居住的功能的时候，我刚刚讲的等式才是成立的。

那么这就意味着什么？房价÷租金=1÷利率。而又由于租金代表着我们在住房商品上的一个支出，这个支出又跟收入高度相关。所以“房价÷租金的比率”和“房价÷收入的比率”，其实都应该跟“1÷利率”紧密相关。

但是正如我前面所说的那样，必须要假定住房仅仅具有居住的功能，而实际生活当中，其实房子是有投资功能的，特别是在那些收入增长比较快速的国家。如果居民预期到未来居民收入的水平能够快速地上涨，相应的住房租金也会快速地上涨。

这个时候如果再加上房地产市场是可以存在抵押市场，也就是说你可以买房子去做按揭的话，那么大家想，如果你预期未来的租金可以持续上涨，那么你就应该想着房价也会持续上涨，这个时候你不如去按揭买房。

越多的人认识到住房可能是一个投资品，并且房价有可能随着收入快速上涨，那么在房价还没有上涨之前，你就想去买房子，这时候它就会带来当前的房价上涨快于收入上涨。

它的结果：房价÷收入的比值会比较快速地上升。而通俗地讲，在收入上涨速度越快的国家，房子越是一个值得投资的商品，这个时候大家都把房子作为投资品，就越容易看到房价和收入比会比较高。

在世界范围之内，我可以告诉大家：平均来看，发展中国家的房价收入比会比较偏高。这和发展中国家相对来讲，它的经济增长速度和收入增长速度也比较快，从而使得住房更成为一个有价值的投资品。

二、在中国，什么因素让“房价收入比”更高？

我们再来看看中国，中国存在一些因素会使得房价收入比显得更高。比如说中国长期以来的利率，包括贷款利率是比较低的，这就鼓励老百姓去买房，特别是当我们缺乏其他投资渠道的时候。

中国另外一个特殊的现象：在中国买房子，还是我们把孩子送到周边好学校的一个必要条件。而在世界上绝大多数国家，上学的权利，如果你是租房子的租客，也是可以同样获得。这意味着什么？这就意味着在我们的城市里，我们的房价还有相当一部分的价值其实是上学校的学费。

那么在不同城市之间，相对来说比较大的城市，它有更快的需求增长的预期。收入和移民这两个非常重要的需求来源支撑了较大的城市，恐怕它的房价上涨潜力越大，上涨速度也更加快，房价和收入比也相对来说会高一点。

我刚才讲的这些因素，还都是从需求方的角度来解释房价和房价收入比。而在中国，我不得不提到还有一个非常重要的供给方因素，这个是中国的特色，跟中国的政策有关。

这里我要提到2003年这个非常重要的时间节点。2003年之后，中国政府觉得中国地区和地区之间出现了比较大的地区发展差距，这时候他们就想通过区域平衡发展的政策，来帮助中国的中西部和东北进行发展。

它所采取的一个政策手段，给那些相对来说欠发达的地区，更多的建设用地指标，就在相对发达的东部沿海地区和大城市，这些人口持续流入的地方，开始限制土地供应的增长，结果导致了2003年之后，中国的城市和城市之间、地区和地区之间出现了房价的分化。

在东部、大城市一些人口流入的地方，土地供应被相应地收紧，结果导致住房的供应跟不上人口增长的速度，房价的上升越来越快，房价收入比越来越高。反过来说，在中国中西部，特别是小城市，这些地方总体上来讲是人口流出的，而土地供应和住房供应却非常充分，房价收入比甚至是下跌的。

不仅如此，中国地方政府在给定的土地供应里，还更加愿意把土地用来造工业园，相应地限制商业和住宅用地。在商业和住宅用地里，地方政府又更加愿意提供商业地产，而相对限制住宅用地的供应。这两个做法都可能跟地方政府最大化本地的地方财政收入有关。再者，一些城市还存在着没有必要的对住宅容积率的严格限制，这些也会限制住宅供应。

上面我从需求和供给两个方面解释了中国的房价形成，以及为什么在中国的某一些城市，特别是那些人口流入地出现了房价飙升的现象。那么大家想，怎么来遏制房价的过快增长呢？这一点现在中国政府特别强调。

明白了我今天讲的道理，大家都应该得到这样的结论，主要应该从供给方入手，遏制房价过快上涨，而其中最为重要的政策，就是土地的供应要和人口流动的方向一致，不能再像以前那样在人口流入地相对收紧土地供应。

这件事情，我们呼吁了很多年，最近终于有改变。现在国家已经明确提出要把土地的供应和人口流动的方向一致起来，作为遏制房地产市场房价飙升的一个非常重要的长期举措。

与此同时，政府就开始强调，要增加公租房的建设和供应，这些政策是合理的。但是很遗憾的是：在现实生活当中，我们还存在着一些不合理的政策，那就是盲目地对需求进行限制。

当我们对需求进行限制的时候，很有可能在你成功地遏制房价上涨的同时，也会误伤合理的需求，特别是那些刚性需求。

总的来说，经过今天的课程学习，我想告诉大家，中国的房价不像很多坊间的传闻所说的已经超出了经济学能够解释的范围，恰恰相反，中国的房价是可以解释的，而且非常简单的一个供给和需求的分析框架，就可以解释中国的房价。

中国的房价也不能简单地用流行的“泡沫”这样一个词来进行分析和概括。要我说，中国的房价应该用另外一个词来概括——供求的错配，或者说供求的空间错配。换句话来讲，有供给的地方，缺少需求，有需求的地方，缺少供给。

我们今天的课程就讲到这，我们下一次再见。