40. 抵押给我的土地上盖着抵押给别人的房子，我可以一并执行吗

由于土地与其地上建筑不可分离，因此应将房屋等地上建筑视为土地的组成部分，凡是取得建设用地使用权的人即取得附着于该土地上建筑的所有权，凡是取得建筑物所有权也必然要取得其附着的建设用地使用权，这就是我国不动产法律体系中的“房地一体”规则。就抵押权而言，根据《物权法》第182条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

由于历史上我国有一些地方房屋和土地分别由不同的行政部门管理和登记，导致实践中出现仅抵押建筑物或仅抵押土地使用权，或者出现建筑物和建设用地使用权分别抵押给了两个不同主体的情形。这种情形下债权人应如何受偿呢？

对此问题，我们分以下几种情形来讨论。

第一，我们假设债权人甲与债务人乙签订抵押合同，约定乙将其名下的土地使用权抵押给甲，双方未约定将该土地上的房屋一并抵押，并且仅对土地使用权办理了抵押登记。

就这种情况而言，基于“房地一体”规则，根据《物权法》第182条的规定，仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力及于其上的建筑物。债权人甲有权就土地使用权以及地上房屋价值优先受偿。

第二，我们假设债权人甲与债务人乙签订抵押合同，约定乙将其名下的一栋房屋抵押给甲，双方未约定将该房屋所在的土地使用权一并抵押，并且仅对房屋办理了抵押登记。

就这种情况而言，同样道理，对房屋抵押权的效力及于房屋附着的土地使用权，债权人甲有权就土地使用权以及地上房屋价值优先受偿。

第三，我们假设债权人甲与债务人乙签订抵押合同，约定乙将其名下的土地使用权抵押给甲，并对土地使用权办理了抵押登记。抵押权设立后，乙又在该土地上新盖了一栋房屋。

就这种情况而言，由于乙的房屋属于建设用地使用权抵押后新增的建筑物，根据《物权法》第200条，该房屋不属于抵押财产。甲在实现土地抵押权时，应将该房屋与土地使用权一并处分，但就房屋价款，甲无权优先受偿，只能作为普通债权人行使权利。

第四，我们假设债权人甲与债务人乙签订抵押合同，约定乙将其名下的土地使用权抵押给甲，土地上还建有乙的一栋房屋，但双方在抵押合同中明确约定抵押物不包括该房屋，也仅对土地使用权办理了抵押登记。

这种情况下，因为双方明确约定仅以土地使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上房屋，应当认定为抵押权仅及于土地使用权（反之也一样）。在明确约定仅对土地使用权设定抵押而不包括地上房屋或明确约定仅对房屋设定抵押而不包括土地使用权的，由于房地一体，在实现抵押权时，应将房地产同时拍卖，分别计价，债权人甲只能对就土地使用权卖得的价金优先受偿。

第五，我们假设债权人甲与债务人乙签订抵押合同，约定乙将其名下的土地使用权抵押给甲，并于当天对土地使用权办理了抵押登记。第二日，乙又和债权人丙签订了另一份抵押合同，约定乙将其名下的房屋抵押给丙，该房屋就建在抵押给甲的土地之上，双方也对房屋办理了抵押登记。

这种情况下，乙将土地使用权抵押给了甲，而将地上房屋又抵押给了丙，就产生了两个抵押权的冲突问题。两个抵押合同均合法有效，而且根据“房地一体”规则，甲、丙的抵押权都及于土地使用权及地上房屋，这时候，谁的抵押权更优先，就要根据《物权法》第199条的规定来判断，由于甲的抵押权设立在先，其效力优于丙的抵押权。

我们通过以上的案例梳理《物权法》的这三个条文，总结出我国“房地一体”规则和房地分别抵押情况下如何适用的问题，即如下图所示：

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