购买动迁安置房，规避风险有妙招

【导读】由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据沪房管市【2010】375号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险，以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是本文阐述的重点。

一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险

曾经，购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，拆迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下，买方担心产权人“一房二卖”，可以申请“预告登记”。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：

1、尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；

2、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；

3、在合同中，设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑。

三、需要澄清的三个误解

1、买卖合同经过公证就不可以违约

首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。

2、只要赔偿违约金即可毁约

通常情况下，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难。

3、有一种办法，能让卖家无法违约、必须履行合同

工作中，有些买家认为，合同如果写得好，就能够阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但是，买家向法院提起诉讼，作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如何卖家还是不配合过户，法院可以向房管部门发协助执行通知书，卖家不签字也可以过户。

【结语】硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”，毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）