在楼房种菜，需要规避这些法律风险

在楼房里种菜，逐渐成为一种城市风尚。人们在阳台花盆里撒上种子，用不了多长时间，四五平方米的地方便会长出绿油油的庄稼，这让“钢铁丛林”的城市平添了些田园牧歌式的趣味。但与此同时，一些居民在种菜中因为违规占用公共区域、私自改造房屋等行为，损害了邻里关系，触犯了相关法律。在楼房种菜要注重防范哪些法律风险？如何处理应对邻里纠纷？记者为此梳理出典型案例并采访了相关法律专家。

问题1

业主能在楼顶等公共区域种菜吗？

在现代化城市里，想拥有一块菜园并不容易，一些人打起了楼顶的主意。今年6月，江西省赣州市经开区相关行政部门发现一社区楼顶上有个“空中菜园”，便联动社区居委会、物业企业相关负责人与涉事业主进行沟通，督促当事人自行清理拆除种菜设施。类似情形屡见不鲜。2019年，广西南宁一居民楼顶，被一些业主划分出多块菜地，里面还养鸡、养狗、养猫、养乌龟、养鸽子，最终也在行政部门督促下拆除。

在社区公共区域种菜合法吗？河南王城律师事务所主任张水山介绍，《中华人民共和国民法典》规定建筑物区分所有权，即一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立的部分由不同主体分别所有，对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。一些业主在公共区域种菜、养殖、私自搭建建筑物等，涉嫌侵占了其他业主的合法权益。

“还有一点，在楼顶上种菜等行为，容易导致房屋漏水，这就涉及了住宅专项维修资金的使用问题。住宅专项维修资金是由所有业主按照所拥有物业的建筑面积交存的，以应对不时之需。而如果某个业主在楼顶种菜而导致房屋漏水，这就迫使住宅专项维修资金不得不提前使用。这就给其他业主的利益带来了损害。”张水山说。

问题2

种菜影响到邻居正常生活怎么办？

今年夏天，演员李亚鹏因在自家别墅小院种菜被小区管理方警告。这件事引起人们热议，自家院子里种菜，不应该是天经地义的事吗？无独有偶，湖北武汉一小区三楼私人露台上，被业主种满了瓜果蔬菜。该业主的邻居，难以忍受沤肥种菜的气味，将种菜业主诉上法院。最终法院判决，种菜的业主应立即停止在露台上种菜、沤肥等行为。

张水山介绍，从法理角度说，个体的业主虽拥有自己物业包括院落的产权、使用权，但不得妨碍、影响到相邻人的合法权利，这也就是法律上说的“相邻权”。《民法典》第二百八十八条有明确规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

他说，侵犯相邻权的情形有很多，比如一个业主在庭院里种植农作物，可能会招引一些农业害虫或其他昆虫，这会使得邻居的正常生活多少受点影响；人们在院里种植的藤蔓植物或高茎植物，也可能会影响到附近邻居的采光。

“但并不是说，法律就不准人们在自己私人区域里种植东西了。”张水山说，城市随处是高楼大厦，有时候有一些庄稼出现在阳台或庭院里，也有绿化环境、赏心悦目的功能。他建议，凡涉及小区居住环境问题的事情，业主们最好发挥自治作用，比如大家坐在一起协商，制定一个关于种植的小区公约，比如能种什么不能种什么，能不能打农药施化肥等，把这些都写进公约里，所有业主都要遵守。

问题3

改造自家房屋还需要告知物业吗？

在高楼里种菜，最为稀缺的是使用面积。一些人为了扩大空间，不惜私自改造房屋结构，甚至拆除承重墙。唐山市一位王先生今年就因为擅自变动房屋原设计建筑主体和承重结构，被相关部门罚款五万元。今年5月，哈尔滨某小区有租户私自拆除承重墙，导致整栋楼多个楼层相继出现裂缝，200余户居民被连夜紧急疏散。该事件中多名当事人被采取刑事强制措施。

改造房屋前需要履行怎样的程序？今年6月9日，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，其中规定：城市房屋所有人、使用人，在实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构，办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。

除此之外，一些地方性法规也有明确要求，业主装修房屋前需提前告知物业单位。《北京市物业管理条例》规定，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议，或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。《河南省物业管理条例》也有类似规定：物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

问题4

高楼种菜养花还要注意哪些？

在高楼上种菜，最大的风险或许是“高空坠物”。2020年12月29日，四川某市一大厦楼下，一块楼顶菜园里的砖头从空中降落，砸中一名过路老人。由于伤情严重，老人当天抢救不治身亡。2019年，浙江省杭州市某小区内，五楼一男子种的南瓜坠落下来，险些砸到楼下行人。

“高空坠物”现象，在城市化中呈现高发态势。为此，2010年实施的《中华人民共和国侵权责任法》，对该类现象作出规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

2021年，《民法典》正式施行，《侵权责任法》随之失效。《民法典》第一千二百五十四条第一款规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任。

北京市才良律师事务所荣誉主任王才亮说，我国《民法典》将禁止“高空抛物”从道德约束上升为法定义务。如若违反，当事人则应承担相应的法律责任。2021年3月1日，《中华人民共和国刑法修正案》正式生效，高空抛物罪更是被作为刑事犯罪正式入刑。

在张水山看来，居民在高楼上种植植物，谨防的是掉东西，我国法律针对高空抛物罪的处罚，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；但若同时构成其他犯罪的，会依照处罚较重的规定定罪处罚。