12.最有升值潜力的房子，都长什么样

第三部分第四课：最有升值潜力的房子，都长什么样？

大家好，每天十分钟，让金钱为你打工，我是你的财富导师老左。

上节课我给大家讲了，如何判断房产的底部。大家肯定都想在最便宜的时候进场，这样可以捡便宜。

那么在等房子降价的时候，你也不能闲着。

一方面可以找风险最低的理财产品，你用来买房的钱，可以稍微升值一下；

另一方面，你可能得马不停蹄的开始看房了。一定要花足够的时间去挑买得起的最好的房子。

好房子居住体验好，未来增值空间也大。烂房子看上去便宜，但住的很压抑，增值空间也少。所以一定要认真严肃的挑选房子。

我买第一套房的时候，工作特别忙，所以很不上心。最后这套房子虽然也涨了，但是如果当初稍微多花点时间，肯定能买到潜力更大的。

到了买第二第三套房的时候，我就非常耐心的看房了。因为这个时候我已经知道，一套房子的差价，可比你上班一年的工资还要高。

今天，我们就希望教大家选房子的一些门道。主要会讲到三个知识点。

第一，如何挑地段；第二，如何挑小区；第三，如何挑户型。

先来说第一个知识点，也就是怎么看地段。

房产价格说到底，都是地段决定的。李嘉诚就曾经说过一句话，房子的基本逻辑，就是地段、地段、地段。

选地段的时候，大家可以重点看看这个片区的公共资源。前面也给大家说过，你花几百万买房，买的并不只是那一堆建筑材料，更重要的是，还购买了房子周边的公共资源。

所以大家在选地段的时候，要看看附近的配套设施，比如交通方面，有几条地铁线或者公交线，线路越多，肯定就越值钱；

再看看福利设施，比如有没有名校，有没有大医院，这些设施越多，说明政府在这里给的资源不错，未来居住和升值也有保障；

另外，就是看看这里的商业设施，有没有著名的商场，有没有肯德基、麦当劳、星巴克，因为这些企业选址是非常专业的，他们看重的地段，往往潜力也不错。

在这个阶段，大家一定要多看地图，也要实地考察下来回的交通状况。如果对这个地段的前景不清楚，可以多看看这里未来的规划，看看政府未来几年会在这里投入哪些资源。这个不能光听中介给你忽悠，一定要自己找政府官方信息，有渠道的就问问政府里面管规划的朋友。

既然有潜力地段，大家也要注意避开一些有坑的地段。

首先，紧邻高架桥、轻轨线路的地段，大家不要考虑。

这些地方，噪音比较大，而且汽车尾气太多，空气质量不好。虽然现在看上去还比较便宜，但居住体验很差，未来的升值空间也更小。实际上是性价比很低的房子。

其次，城市里的老火车站周边，也尽量不要碰。

相比宽敞的高铁站，各个城市的老火车站都在老城区的中心位置，附近交通、商业规划都比较落后，而且改造难度很大。

老火车站附近，往往还会紧贴一个老的长途汽车站，周围流动人口太多，治安也差。你在这里住的肯定不舒坦，未来的价格也起不来。

年轻人买第一套房的时候，千万不要因为缺钱，就贪便宜。房子这个东西，住的不好，升值潜力也低，性价比是很低的。也就是便宜没好货。看到太便宜的房子，一定要多长个心眼。

讲完地段，我们来讲讲第二个知识点，就是怎么挑小区。

这个时候，就完全看居住体验了。道理也是一样的，你愿意住的小区，将来别人也愿意进来。那这个房子的价格就容易上去，而且也容易卖。否则，就算你想卖，都会卖的很慢，价格也不会太理想。

那么大家在看小区的时候，重点是关注三类信息。

第一就是要看开发商。

如今买房，无论是新房还是二手房，开发商绝对是一个很重要的选择标准。

通常你能叫得出名字的大牌公司，它在产品设计、建筑质量上都会好于小企业。

而且买他们的楼盘，至少不用担心楼盘烂尾、开发商跑路，出大问题的概率都比较低。

其次，就要看小区的物业管理水平了。

如果这个小区让你产生了安全、亲切的感觉，那么它的居住体验和升值空间，就都不会太差。

怎样判断一个小区的物业管理水平呢？都是一些细节，比如：

建筑外观有没有很干净；小区地面是不是清洁；小区有没有乱停车的情况；陌生人进出的时候保安会不会盘查；一楼住户有没有防盗系统…

想知道一家物业公司能力如何，还可以去中国房地产业协会网站查一查。能够在全国排前100位的物业管理公司，管理能力都不会太差。

考察小区的第三个关键信息，就是看看它里面楼房的密度。密度太大或者太小的小区，都不值得买。

密度太大小区，管理难度超大，弄不好还有群租扎推。这类小区整体居住条件都不好，将来想卖都很难卖。

同样，规模太小的小区也要慎重考虑。

比如一个小区只有一两幢楼的，空间小不说，绿化和健身设施都缺乏。这样的小区，居住体验差，增值空间也不会高到哪里去。

选完地段和小区之后，大家就要准备看户型了。这也是我们接下来要讲的第三个知识点。

户型的话，首先要检查的就是采光，这直接影响到你的居住体验。

大家可以选一个晴天的早晨，9点半到10点，看下阳光能直射到几楼的窗户。在这个时候，能被阳光直射到的楼层，采光才算合格。

这里尤其要避开一楼。因为一楼意味着采光最差、日照时间最短。如果你住进去，就会发现这种房子冬天阴冷、夏天蚊虫多。

所以看房的时候，大部人都会直接排除掉一楼的房子。因为这类房子的居住体验，以及增值空间，都是极差的。

看完楼层之后，大家还都想选一套好点的房子。这个时候，就是挑具体户型了。好的户型，是有基本标准的，就是要“朝南、方正、有窗”。

“朝南”是指客厅、主卧室窗户朝南，采光良好；

“方正”是指每个使用空间都是直线，房间是长方形的，这就方便摆放家具和电器，不浪费使用面积；

“有窗”是指每个使用空间都能对外开窗通风，这样空气能保持新鲜。

当然，这些只是最基本的标准。因为户型涉及到的细节比较多，如何综合评价一个户型，其实满复杂的。

因为来说，户型这个东西，很难找到100%让人满意的。不过大家在看房的时候，一定要注意，不让让中介带偏了。因为现在的中介往往不会说谎，但是往往会淡化一些缺陷，这个时候，你一定要坚持住自己的原则。

我们在后面给大家提供了一个户型打分表，大家可以根据这个表格上的各项指标，给户型打个分。这样你能够作出一个比较客观的选择。

户型打分表

讲到这里，可能很多学员又会问一个特别经典的问题——我第一套房预算有限，应该买市区老破小，还是郊区的大新房啊？

市区“老破小”的好处，是出门交通方便，资源充沛，生活超便利，但是房子里的居住体验和小区环境略差；

郊区新房的好处，是住在房子里很宽敞，但是出了门交通不便、资源不足，生活不方便。

我们的建议是，哪个上下班更方便，就买哪个。

因为虽然房子有很强的金融属性，但是你买进第一套房的头几年，消费属性会强一点。所以买首套房的时候，如果预算实在有限，还是多考虑一下生活的便利性。

在市区上班，就市区老破小吧，只是看上去旧，但其实生活很便利；如果在郊区上班或者是自由职业者，那买郊区也没啥问题。

另外，我想说的是，一套房子动不动都几百万，可能有你一家几代人的继续在里面。放到市场上，这也是几百万的一笔大生意，大家一定要在战略上足够重视，给看房这件事情，留出足够的时间。

好了，总结一下本节课程的要点：

第一，买房首先要看地段，重点看交通、教育、医疗和商业设施，最好能提前了解市政规划；

第二，要看小区，最好是大开发商和成熟物业，同时注意避开密度太大或太小的小区；

第三，看房型，要采光好，朝南、方正、有窗。

等你真正开始看房，而且看到好房子之后，你又会发现，自己钱永远不够。很多买第一套房的年轻人，真的是一家老小六个钱包都用上了。这个时候，别忘了，你还有人生中最大的一个金融福利，也就是房贷可以利用。我们下节课来给大家细说。好，那我们下节课再见！