65 房地产的真相与谎言

内容文稿 

    今天我和你一块儿讨论房地产的真相和谎言，其中主要是给政府、开发商和我们购房者提三点忠告。

    对中国政府而言的话，我个人提出的对房地产判断的三点忠告，第一个就是不要轻易的说房地产整体就是泡沫了。

    房地产是不是整体泡沫，有很多的指标。例如说房地产的总市值对GDP的占比：可能现在有各种各样的估计，但这些估计目前还缺乏大数据的支撑，又例如说户均的住宅套数：有很多人说中国的户均住宅套数已经超过一套了，最高的可能有1.08套，然后中国房地产整个的供已经大于求了，不需要再盖更多的房子，这样的说法我们也得非常的小心。因为譬如说在美国，户均住宅套数已经达到了1.15到1.20套，尽管美国的自有住房率大多数的时间仅仅是在65%，所以不要轻易得出房地产整体性泡沫这样一个结论，除非我们有更多的数据支持。

    第二点建议就是，不要把房地产的发展和实体经济的发展对立起来，有很多人说资金流入到房地产了就不会流入到实体，其实不是这样的，产业和产业之间的回报率差异始终是非常巨大的，房地产行业有挣钱的企业，也有赔钱的企业，银行业之间的利润率的差异也是非常大，所以在各个国家都有高收益的行业，也有低收益的行业，并不见得说房地产行业的收益率高了，所以做其他的譬如说服务业、制造业都没有心思了，然后一股脑都去做房子了，这样的认知可能是存在一些偏差的。另外房地产总体而言对中国经济稳增长还是一个支柱型的产业。如果我们看一下房地产本身的增加值和以房地产带动的譬如说建筑业的增加值对中国GDP的贡献，很有可能还排在第一重要的支柱产业，所以房地产从前看对资源、建材有拉动作用，往后看对消费等等有拉动作用，总体上而言，我个人倾向于建议中国政府不要轻易的下房地产和实体经济两者之间的发展非此即彼这样一个关系，两者很有可能是相互有促进，是一个良性互动的关系。

    第三个建议是对于房地产税的开征需要谨慎，我们也可以看到在坊间，包括在学界有很多人在呼吁迅速的开征房地产税，当然对于房地产税的开征，就像黄仁宇在他的一系列历史性的著作当中讲的，中国政府的管理需要有一个数目自适的管理，按我的理解，随着社会生态的日益复杂，政府的管理需要做一个量化冲击，也就是政府的政策出台之后，会导致市场具体有怎么样的一个影响，需要定量化，而不是仅仅是定性。我可以看到，鼓吹一定要开征房地产税的这个学者，早年正是在4万亿刺激计划之后鼓吹要赶第二轮或者第三轮刺激计划的这个人。所以总体上而言的话，房地产税应该怎么出台，政社的税率怎么定，税基怎么覆盖，这个税收抵扣如何抵扣等等，都要非常的精准和公众仔细的多次沟通到最后使得政策的落地能够既使得政府满意，使得开发商满意，也使得广大老百姓能够满意，就现在而言的话，房地产税如果的征税的额度能够达到1万亿左右，它还是会导致新房价格的下跌和二手房租金价格的上涨，甚至有可能会引发一系列的动荡和纠。

    那么对开发商群体，我也有三个忠告。第一个忠告就是，不要老看规模，要看你在做什么，要做市值。也就是对开发商而言，你所创造的财富值多少钱呢？公司市值不仅仅是拼规模。我们在近些年看到拼规模的必要性是的，没有规模就没有江湖地位，甚至不能够排到全国的前20或者30位开发商，获得金融支持都是困难的。但是规模并不是全部，你做规模仅仅是为了扩大公司市值一个手段而已，我们看到了很多公司，可能吹嘘说我年销售金额超过1000亿甚至超过2000亿，而这些开发商的市值只有大约不到300亿。那也就是作为开发商，你所拥有的财富作为一个上市公司来讲，只有两三百亿，但你号称你已经具有巨大的规模了。那个时候你其实把自己的企业做成了一个商贸流通公司，具有巨大的流水，但是你的公司本身不值钱。所以对开发商的第一点忠告就是，规模是要的，但是你的公司的良性的投资者接受的市值值多少，可能是更重要的。

    第二点对开发商的忠告就是，世道已经变了，永远都不应该做地王。当然我们知道在以前那段时间，有一些开发商愿意透支市场和未来，所以出现了各地的面粉比面包贵的现象，地王频出。截止到2018年的上半年为止，差不多两年半的时间，全国出现了950多宗的地王，这些地王当中目前投入开发的大概不到5%。所以大多数买了地王的房地产开发企业，现在都陷入一个困境，这些土地拿在手里的话成本很高，要做成产品又很难挣钱，所以对开发商的第二个忠告就是，不要透支市场和未来，不要试图说未来房价永远暴涨，不要做地王。

    对开发商的第三个忠告就是，高周转并不一定永远都是有效的策略。如果看一下2016年到现在的两年半的时间，其实作为开发商的群体整体而言的话，我们看到杠杆率其实是下降的，大约从80%下降到70%，同时开发商的净利润率也是有所下降的，譬如说2010到2013年这段时间的话，以上市房企为例，净的利润率大概能维持在7%到8%，而市场现在目前可能只有5%到5.5%左右，所以总体而言，房地产企业的急风暴雨迅速的扩张这一段时间已经过去了，高周转高负债的模式，也许在过去有可能是获得最大市场份额，取得成功的利器，但在将来未必如此。所以给开发商的第三个忠告就是，高周转的模式要适当的停下来反思一下，因为我们必须考虑，周转性和安全性两者之间做一个权衡。你要更安全的拿到钱，而不是更快的赚到钱。

    对于个人购房者，我们也有三点忠告。

    第一点忠告是不要把政策当儿戏，房住不炒是必须时时刻刻记在心上的，房住不炒就意味着，如果你有第一居所，第二居所也都正常，但纯粹从快炒的方式去买房的话，会有很大的风险，因为中国经济增长的速度，中国城市化的速度，工业化的速度，以及中国货币供应的速度，都有了明显的放缓，在这种情况之下，还以为拿着房子譬如说十几二十个月就能够获得巨大的房价上涨，这在市场和政策两端来看，可能性都不大了。要珍惜你的财富，我们在日常生活当中也看到了相当多的购房者，他们到海外去购房，其实海外购房的麻烦会更大一些，因为没有真实的需求，仅仅是炒房的话，那么海外的房产被长期空置，空置之后你就要找空屋管家，你还得找房屋的出租方式，还得打理花园啊等等，这一系列的成本都非常高。所以在日常生活当中，我们看到了一些富裕阶层，他们在海外买房之后，也陷入了巨大的苦恼，因此给购房人的第一个忠告就是，不要把房住不炒当儿戏，还要时刻铭记在心，因为政策和市场两端都不允许你再去做快速的炒房族了。

    第二点是，如果能够不买学区房还是不要买学区房了吧，尤其是一些在老旧城区的，建筑品质非常低劣的这个学区房，我们可以看到，中国从1999年之后进入老龄化，无论是放开二孩儿，或者放开更多孩子的政策并不能挽救中国比较低的生育率，也就是说，随着中国的老龄化进程在逐步的加深，在未来，再出现一次庞大的婴儿潮的可能性是不太大的。如果我们看一下台湾、新加坡以及日本的例子，我们可以看到，这些区域经济体的幼儿园教育，小学的教育，中学的教育，在很大程度上产能是有空置的，也招不满这么多人了。所以，二孩儿政策放开之后，生育率有所提升，但提升的斜率不是特别多的，你现在去追求那些学区房，在未来其实学区也并没有那么稀罕，更何况我们的教育政策也会有改变，例如说可能很多富裕家庭，他们更愿意把孩子送到国际学校，甚至直接到全球的优质教育资源当中，而不必苦苦追求高强度工程师式培训的教育了。所以给购房者的第二点忠告是，如果有可能的话，尽量不要去买那些老旧小区的，昂贵无比的学区房。有可能，未来的学区房并没有你想象的那么值钱。

    第三个忠告是一线城市的房价已经非常高了，尤其是一线城市的城市核心区，现在看起来获得房价绝对的高收益的可能性正在逐步的下降。我们也反复提醒诸位，在北京从2017年开始，已经出现了常住人口的净减少，出现了二手房的交易占比大幅度上升，出现了新房的开发、销售金额和销售面积同比大幅度的下降等等一系列新的变化，所以看起来的话，北京这个城市的活力，总体上而言不像一个年轻的，拥有蓬勃扩张的城市了，更多是需要向周边疏浚非首都核心功能，上海的情况也类似。所以给购房者的一个忠告就是，在北京或者上海的城市的核心区，已经是高房价非常高房价的区域，在未来两三年，你要获得这些高房价的炒房的高回报的可能性几乎是不存在的。

    总结一下我们所提的建议，对政府的三点建议是，不要轻易下房价已经是整体泡沫这样一个定论，需要更多的大数据支持。不要轻易把实体经济的发展和房地产的发展看成是非此即彼的关系，有可能他们能够良性互动；关于房地产税的出台，更多要倾听民意，进行定量的评估，使得房地产税的落地能够水到渠成。

    对开发商三点建议，第一个不要只是拼规模，而要看你的公司的投资者可以接受的市值是多少；第二个不要拼地王，因为地王会让你陷入尴尬的境地；第三个不要拼周转，因为挣快钱的时代逐步地过去，更多的要考虑挣安全钱。

    对购房者来讲房住不炒真的你应该往心里去，而不应该往它看作仅仅是政府的一种说法。第二个就是学区房的价值，尤其是一些老旧的学区房的价值，也许并没有我们想象的那么高，因为中国在加速人口的老龄化，以及家庭的多孩儿现象并不那么令人鼓舞。第三个就是在今后的核心区的一些二手房的房价，看起来并不太可能在未来的两三年给你带来非常良好的投资回报。

    在作为房地产的真相和谎言当中，对于政府，对于开发商和对于我们的购房者，所需要斟酌的。珍惜你已经拥有的一切，尤其是你所拥有的家庭、财富和你的过去的梦想。这些会引导你走向未来。