59 深度分析以房养老到底够还是不够

知识卡片

    今天和各位朋友讨论的问题是，以房养老到底够还是不够？

    这个问题的缘起是这样的，很多人说如果我有一两套房子的话，那么我的养老也许就够了，以房养老可能绰绰有余。其实这个问题的答案并不那么简单，首先我们来看一下西方老人或者是一个家庭的老人他们是怎么养老的。

西方的养老 

    西方的养老金来源是比较多元化的，一部分是联邦政府给予的养老金，譬如说加拿大主要是CPP，美国也有联邦政府给予的一些养老金。这个给付水平并不是特别高，在美国目前中位数的给付水平对每个个人大约是1100美金到1200美金之间，在加拿大大概是650加币左右。

    第二部分就是个人的储蓄型的保险，在美国或者加拿大，从年轻工作时候开始购买储蓄型保险作为一个养老补充的商业寿险计划是比较流行的。

    第三类就是企业给予的补充养老计划，也就是企业年金，一些效益比较好的企业，愿意给雇员或者雇员的家庭购买这样企业的补充年金养老。

    第四部分，在西方国家也会有一部分账户，只是税前的收入可以汇入到这些账户当中去，这些账户的特点是可以进行投资，但是在70岁之前必须把这个账户的钱取出来，进行一个递延的纳税。所以西方的老人养老金的来源化是比较多样的。往往是政府给予的养老金只占到老人养老的大约30%左右，可能还不到。个人所购买的商业保险，Annuity（年金）这块是重点，然后企业的年金也相当重要。

    同时，西方的老人老了之后，他们可能会觉得自己体力渐衰，在60岁到70岁这段时间，往往会把自己所居住的房屋，Detached  house把它卖掉，卖掉之后搬入到老年公寓当中去，老年公寓也有低档、中档、高档，低档可能就是护理人员不够多，然后也不是老人独享一个房间，而是享有一个床位，越高档的当然就是老人所居住的房间条件设备比较好，可能有两个人到三个人照顾。从中低档的一个床位的养老房，到更高档的养老公寓的话，最便宜的可能1000多2000，贵一点的可能每个月要上万美元。这是西方老人的养老，我们简单概述一下就是，他们的养老金的来源是比较多样化的，并不仅仅依赖政府。然后老了之后呢，可能会把自己的房子卖掉，获得一笔现金收入，然后搬入老年公寓。接下来的生活就要靠他们自己了，所以在老年公寓当中的老人，业余的生活彼此聊聊天，可能在楼下也有一些公共的设施，譬如说有药房，有Casino，但这还是一个令人觉得气氛沉闷的地方，不管养护的水平怎么样，把一些高龄的老人集中在一块，今天讨论这个老人走了，明天讨论那个老人病了，毕竟是一个暮气沉沉的过程，不是一个正常的有春天，有秋天，有小孩，有吵闹的中年人等等这样一个正常的社会，所以对于集中养老这个模式我个人还是比较担心，这是西方的一个典型的场景。

中国的养老 

    然后我们看一下中国的一个典型的场景是怎么样的。中国目前也在进入一个老人在老龄化、高龄化，年轻人家庭在少子化，甚至不育化的一个阶段。这也是令人悲摧的一个阶段。那么我们可以简单的描述一下中国一个普通的家庭，他们大约拥有的房产和金融资产大概有多少。我们甚至可以略微高估一下，在2018年差不多前十个月左右，根据全国所卖掉的商品住宅面积和金额，我们大概可以估算出，一套100平米左右商品住宅的市值，在当下新房大概是80万左右。假定一个家庭拥有一套100平米左右的新房，价值80万，每个人可能就拥有40万，这是一个房产归结到个人的市值。另外就是中国人所拥有的可供投资金融动产，金融动产截止到2017年底是120万亿，截止到2018年底不清楚多少，因为2018年的时候股市动荡，房地产调整，互联网金融泡沫的破灭都使得中国的投资者，尤其是中产阶级蒙受了比较大的损失，姑且认为，在2018年底的时候中国人的金融动产大约是140万，平均到每个国民的头上，大概是10万亿，10万块钱一个人。那么典型的一个中国家庭，可能会拥有一套80万左右的住宅，两个人储蓄可能会有20到25万块钱人民币的这个各类的储蓄，包括银行的存款，包括股票、基金等等。这比我们预想的可能比一般公众预想的要少，其实我们刚才说的都是平均数，如果真实的角度来看，可能中国家庭所拥有的不动产和动产的中位数水平，比刚才我们所讲的还要低一些。所以中国人其实在改革开放40年之后，并不像我们想象得那么富裕，总体上中国还是处于一个中等偏后一点的，财富有限的一个国家。

    那么即便如此，我们也可以看到，一个典型的中国家庭，他们所拥有的资产大概就是房产80万，储蓄20到25万，加起来的话100到105万左右，这就是中国普通家庭的一个可以理解的财富状况。

    那么养老需要多少钱呢？养老需要的开支我们用一种极度简化的方式去描述，如果是单身去进行养老，那么退休年龄，比如说55岁到60岁，存活的年限大概是20年，也就是大多数的中国人会在75到80岁离开这个世界，假定每年他所需要的开支大概是3万块钱左右，那么20年就是60万，考虑到物价每年大概涨4%到5%，个人养老大约需要的20年当中，总共的资金的水平可能是105万到110万，如果是一个家庭两个老人搭伙养老的话，开支可能会要少一些。例如说一年4万，那么20年就是乘以一个每年复合增长的物价水平4到5，大概这一对老人以每年4万块钱现在的这样一个现值开支去估算未来20年，总共需要的资金大约是140万到150万。

    好了，我们知道中国的一个普通家庭目前所拥有的资产是多少呢？高估一下的话也就是一套房子80万以及存款20到25万，他们存活20年，以一个人单身养老可能需要110万，以一对老年夫妻去养老，他们可能需要的资金，大约是140万到150万。我们可以明显地看到两者之间的缺口，也就是说，我们不要认为中国人现在特别富有，老人可以安然养老，其实两者之间是存在缺口的。怎么办？我们来看有几种方案。

    第一种方案是靠国家，靠政府。当年在计划生育的时候，曾经也有过这样的一个说法，就是“一个孩子好，政府帮你来养老”。可是时过境迁到现在，以中国政府的基本养老来看的话，可能也有一些捉襟见肘的难度。如果比较一下，美国的第一支柱：联邦政府的养老金，第二支柱：企业的补充年金，第三支柱：储蓄型的商业寿险加起来总的资金余额大概在28万亿到29万亿美元，美国的GDP现在不到20万亿美元，因此美国的三条养老支柱，对GDP的比率大概是1.5倍，而在中国远远的比这个要少。那么政府的基本养老加上极其有限的企业补充年金，加上非常不发达的储蓄型养老在中国，这三条支柱加起来对GDP的比率，我个人估计可能在40%以内。

    所以中国的养老体系还是非常脆弱的，随着中国经济增长的放缓，居民收入增长的放缓，以及整个的中国国民储蓄率的下降的话，我相信中国的养老体系能可持续地维持下去的难度也会越来越大。而中国目前的家庭，养老的基本收入大约有92%到94%是依赖于政府的基本养老的。第二条支柱的补充年金和第三条支柱的商业养老非常少。这就使得中国的老人高度依赖于政府所给予的基本养老保障，包括养老和健康这两块。

    随着中国经济增长的放缓和居民收入的增长的放缓，我们相信，在未来退休金的提升速度会放慢，过去退休金的提升速度在胡温时代每年大概有7%到9%，目前已经放缓到5%，在今后几年可能还会逐步有所放缓。而健康这一块，医疗这一块的开支还在迅速增长，所以我们第一靠政府，而政府也有很多的难度，当然西方国家的老人在养老和医疗方面，尤其在医疗方面也高度依赖政府，但是没有到中国人这种程度。所以我们必须有一个清晰的理解，也就是在未来，养老要依赖政府，当然是很重要的，但不能纯粹只依赖政府。

    第二个靠是靠谁呢？靠子女？我们已经清楚的指出了中国在长期的独生子女政策之后到今天，中国的一对育龄夫妻在他的整个生育期间，生育的孩子大概目前实际水平只有1.2个孩子左右，这再明显不过了，一对夫妻应该生两个或者更多一点的孩子，才能保证中国的人口的存量从长期来看总数是不增不减的，如果一对夫妻在他的育龄期内只生1.2个孩子，那肯定是年轻人越来越少，老人越来越多。在这种背景之下，孩子成长过程当中，他们所能够承担的养老体系投入是有限的，对于父母，对于更多的老人支撑能力也是有限的。再加上中国社会的急剧的变迁，使得代沟变得特别明显，因此很多的中国40后，50后的老人幻想着说，一碗热汤面的距离，或者门对门的这样一个两代居的居住方式，把孩子留在自己的翅膀下，留在自己的眼前，指望着孩子替他们去养老，这可能在很大程度上是中国老人的一厢情愿，因为孩子有孩子不容易的地方，孩子也要支撑自己的家庭。从经济学的角度来讲的话，父母对孩子的养育大概是在0到20岁之间，当父母老去之后，孩子也处于一个中年的阶段。而老人从60到80这20年，要希望一个孩子去养育他的时候，这个孩子对于自己0到20岁时候所承受的父母恩情的记忆已经逐渐的远去了。眼前对于父母60到80岁的，所要承担的包括精神上、物质上的巨大支出却又迫于眉睫。

    因此，希望中国的子女像古代的传说中那么孝顺，持续不断地付出，可能也是很难的。所以第二部分我们讨论靠子女也很难，无论在现实当中还是在理想状态当中，靠子女都很难，因为子女很难具有这种能力。这是一个残酷的事实。这跟中国的子女是不是孝顺没有什么关系。

那么第三类靠谁呢？那就是靠房子，我们已经指出了，中国目前譬如说在2018年，房价平均的水平大概就是在不到8000左右，即便你拥有的住宅是新的住宅，那也仅仅100平米价值80多万，你可以有一些选择，譬如说把房屋出租，每年获得一些租金收益，但是一般来讲，如果房价不是持续的上涨，通过租金收益去供养老人的养老有一定的难度。因为租售比通常不高。净的租金的收益率在全球的水平来看起来，大约是2.5%到3%，所以靠房屋的出租做预供来养老，可能有难度。另一种方式就把房屋出售掉，获得一笔现金留来养老。这在西方在中国可能未来都是一个趋势。不过无论从西方还是从中国来讲，你把我们年轻的时候买的房到老年之后卖掉之后，作为一个倒转按揭，所谓就是Reversed  mortgage，或者叫做Amortisation这块去做养老的时候，在西方也好，在中国也好，都不是主流。因为保险公司可能他们也倾向于认为，一套房子并不足以养老。

    当然，房产还是养老的重要的补充，因为毕竟房产是中国家庭的几乎三分之二以上的财产的来源。所以房屋是养老的重要的手段，以房养老也是一个重要的补充，但它不是全部。靠房子养老是重要的，但它不是全部。靠房养老有一定的可能性，尤其是如果你很幸福地居住在北上广深，那个房子很贵，这还有一定的可能。但是对于广大的中国的农村家庭和四五线城市来讲，以房养老是不现实的。

    接下来如果是靠政府，靠子女，靠房子之后你还能靠什么呢？靠投资。当然我们可以看到，我们中国家庭可投资金融动产并不是像我们想象的那么多。研究社科院张斌博士的研究显示出，在2017年底，我们拥有的可投资金融资产大约是120万亿左右。另一项的研究显示出这120万亿当中，大约有20%左右是属于1%的中国人的，而剩下的99%的中国人只拥有剩下储蓄的80%，所以就普通的家庭来讲，你在可投资金融资产方面的余额是不太高的，个人可能也就10万多一点点。一个家庭可能也就是20万到30万，这还是在退休之前所拥有的比较高的一笔财富了。在此之前的话，中国家庭之所以可投资金融资产不多，是因为父母对于子女的教育，对于子女成家立业之后的提供买房子的首付等等，有大量的付出，以至于父母本身所拥有的金融资产不够多。这些微薄的金融资产去进行投资的时候，能够获得非常可靠的回报吗？这也是比较困难的。我们可以看一下，大多数对冲基金的投资人认为，长期可持续的投资回报是个位数的，譬如说不会高于8%。巴菲特曾经在一次年会当中也表示过，你们看到了到道琼斯指数涨了那么多，可是你们知道，100年来道琼斯指数的复合的增长率是多少吗？年化增长大约也就只有5.7%。黄金1975年来到现在，黄金的复合的收益率，年化是5.1%。我们上海这个证券交易所也有这个国债这个指数和国企的这个债券的指数，那么在过去一段时间，到2017年不包括2018年，那么国债的指数的收益率啊，年化大概在略高于3，譬如说3.5到3.7，企业债的年化的收益率大概在4.2到4.3，这个投资回报也并不是特别高，而在2018年还出现了显著的下降。

    所以总体上来讲的话，我们要进行投资，以非常小的金额，去进行无论是股票、债券、黄金指数等等的投资，要获得长足的收益都比较困难。所以钱太少了，通过一些大众的理财工具去获得持续的巨额收益，这是不太可能的。也就是说白领也好啊，穷人也好啊，要靠钱生钱何其难啊。

    好了，靠投资要获得一个足够于支撑养老的收益，本身也是困难的，最后靠什么呢？可能要靠我们对于第三支柱的这个关注，也就是靠保险，在西方国家，储蓄型的保险是非常流行的，而在中国的话，保险深度和密度都不是太高。当然，我对中国具体的保险产品并不了解，譬如说我们可以举一下，在加拿大，SunLife 这样的永明保险，他们所做的一些储蓄型保险，通常最普通的产品就是Annuity。这些保险可能会分成两类，一类就是保单价值，另一类就是给付年金，通常在年轻的时候，投这样的产品，到了65岁之后开始领受。65岁之后一直可以领受到死。领受的金额取决于你投保的缴费额。另外还有一块就是保单价值，如果你觉得每个月领受的金额不够，你还可以从保单价值当中再领受一些，保单价值可以指定受益人，投保人身故之后，如果保单还有剩余的价值的话，可以给指定的受益人。所以通常Annuity分两块，一块就是保单价值，一块就是65岁到身故之前，每个月所领受的等额补充的商业寿险。这在西方国家无论美国还是加拿大是比较流行的。我并不清楚中国目前保险的状况，因为最近这些年我并没有花太多的时间去研究中国的储蓄型的保险。往往我们对周围的人说不着急不着急的时候，周围的人反而会显得特别着急，他们希望挣快钱，他们希望天上掉馅饼。那么保险对于中国的老人来讲起来，尤其对中国当下的社会来讲起来，可能会日益的重要，尤其是健康险跟养老险。你不靠天，不靠地，不靠子女，那就只能靠自己了。

总结 

    总结一下对中国的以房养老，我们大概可以得出这样的一些结论，第一,普通的中国家庭，他们所拥有的房产大概就不会超过80万，他们所拥有的可投资的金融资产大概也就是20万到30万。而这个老人如果在未来，存活20年到30年，或者更长的时间，这些资金是不够的，所以需要有其他的渠道。第二,有什么其他的渠道呢？你可以靠政府，但是政府所提供的基本的养老和医疗保障这块的可持续性正在面临挑战，我们可以去参考阅读一下，曹远征，郑秉文，白重恩等等相关的社会保障体系方面的研究，然后靠子女，中国的老龄化的进程如此之快，家庭的少子化、不育化的现状又令人担心，靠子女可能也是非常困难的，接下来靠房子，房子是一个重要的补充，可是中国的家庭并不拥有足以覆盖整个老年生涯高价值房产；接下来靠投资，可是普通家庭所拥有的钱财，或者说可投资金融资产，平均到每个人头上是那么少，以那么少的钱要获得巨额回报几乎是非常困难的；再接下来只能考虑一下，能不能从年轻的时候未雨绸缪，去购买一些储蓄型的保险，为自己老年的时候的基本养老和重大疾病做一个保障，当然后面也还是有政府的坚强后盾的。你个人的努力和政府的帮助，两者相互辅助，才能够让我们能够安度一个晚年。

    好了，以房养老当然是我们养老的重要的财力补充，政府所提供的健康和养老方面的支撑，也是我们重要的，甚至是主要的基石。但我们还是需要通过其他更多种的途径，才能使得自己的老年生活非常坚实可信，这就需要我们对保险行业予以更多的关注，当然中国目前的保险行业所给予的寿险资金来源，所愿意给付的成本和保险资金、保险资管所获得的收益还并不尽如人意，还需要非常大的改善，才能够让国民在投资这些储蓄型养老的时候，老有所安，老有所乐，政府在这方面也需要对递延税，或者免税等等做出更多的有利于国民养老的，尤其有利于第三支柱发展的这样的种种的筹划。

    到目前为止，并没有一种特别好的方法，让中国的老人能够非常好的养老。我们刚才所讨论的这些仅仅都是从经济层面的考虑，根本就没有考虑老人在精神层面的需求。如果老人不是生活在一个正常的社会环境当中，有婴儿的嬉闹，有年轻人的激情，有中年人的沉稳和有周围老人的喋喋不休，有春夏秋冬四季更替，有各种不同的话题，有老人了解或不了解的各种新鲜或成就事物的交错重叠，如果没有这个正常的社会，而只是把老人集中起来，放置到某一些特殊的场所。譬如说老年公寓，让他们集体的在哪怕是相对富足的环境当中，静静的等待死亡的降临，这在我看来也是相当残忍的。所以以房养老是重要的渠道，但不是全部，即便我们有足够的物质财富，使得中国的老人能够安然的老去，我们也仅仅考虑了物质层面，没有考虑精神层面，这是一个非常沉重的话题，我们没有十全十美的答案。