57 雄安新区以及北京副中心的发展机会？

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    21世纪的朋友们大家好，有很多听众朋友提出了一些细节性的问题，例如说在有一些课程后面我提出了一些问题，但没有给出标准答案，怎么去回答它，例如说以房养老的问题，雄安的规划问题，北京市城市副中心的详细规划出台了，如何解答等等。所以我们这次主要就讨论这四大问题，我们分门别类的来考虑。

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问题一：以房养老

    首先是以房养老的问题，我已经向大家介绍了，中国的户均的住宅不过一套多一点，就算按照2018年你所拥有的房子是新房这个价格来计算，城镇居民户均拥有住宅一套的价格可能也不会超过80万，农村居民所拥有的不动产价值更低一些，因为宅基地按我个人的理解，其实并不值钱，除非它具有特别的一二线城市近郊的地理位置优势，所以仅仅以房养老可能是不够的，虽然以房养老是一个重要的财力补充渠道，我们需要依赖政府的基本养老和医疗保障，需要以房养老到最后变成一些现金，也需要其他的一些人生的规划，譬如说保险等措施，请大家不要误解，我并不是在推销保险，因为我对保险的了解也不是特别的深刻。

    同样的也是在寻求在未来逐渐老去之后，能够安度晚年的一个综合的解决方案。有的人说钟教授，你的说法是不对的，为什么呢？如果我拥有北京、上海的两套房产的话，那我怎么会不够养老呢？请不要这么想。如果你真的拥有了北上广深的多套房产，也许养老是够的，就像你假定你拥有了巴菲特、马云的财富，那你的养老当然是够的。可是如果你现在不拥有北上广深的多套房产呢？所以不要假设用别人的财产为自己来养老，这样是不妥当的，这不是一个正常的思维方式，这就关于以房养老的问题。

    因此，用房产在老年之后做抵押，以倒转按揭的方式来养老，在国内和国外都不是一个主流的方式，而是一个占比非常小的方式，以房养老在国内外可能占比都不到3%吧，这是一个非常低的比率。

问题二：正课的问题

    第二个要回答的问题呢就是有很多听众朋友说，在一些正课的最后我提了两到三个问题，而这些问题并没有答案，请问为什么，能不能提供标准答案。Sorry对不起，当我提出这些问题的时候，我并没有考虑这些问题是否具有某种标准答案，因为这个课程本身不是敲黑板画重点，然后一二三四五有规范答案的过程，这不是一个死读书，读书死的事情，也不是一个知识付费，像罗振宇这么好的口才，知识付费到今天都已经走到了一个非常艰难的境地，我一向不赞同知识付费这个说法，我们只是在兜售某一些信息。如果说真的有知识付费的话，那么中国的新华书店可能就是全国最大以纸媒为中心的连锁知识付费系统了。所以我们只是在讲授一些基本的原理、方法，希望大家能够懂得掌握这些原理和方法，然后以自己的思维和逻辑去做出判断，这是最好的，这是为什么在正课后面的那些问题并没有标准答案，如果大家愿意的话，我可以就大家广泛关注的一些正课后面的某些问题，向大家汇报一下我的思考过程。当然，我的思考的步骤和过程，也谈不上是标准答案，仅仅是个人的一个见解，我相信听众当中有很多人的能力，见解水平，并不比我差，甚至比我更好。所以我鼓励的是一种理性的，多元的，开放的思维方式，而不是一种刻板的，有印刷体的这样标准答案的东西。我们并不是在试图记忆更多的信息文本，我们是在锻炼我们的大脑，所以对不起，我的问题的确没有特别标准的答案，只是说对每个问题希望有一个有逻辑，有条理，有理性的回答的过程，这是关于标准答案的事情。

问题三：雄安新区 

    第三个就是有很多听众朋友关注雄安新区的规划和它的未来发展。关于雄安这个事情是比较难以回答的，我只能向大家汇报一下一些心得体会。第一雄安的发展是未来高质量发展的非常难解的一个难题，因为在改革开放的前40年，实际上按照经济地理学的角度，都是以东南沿海有地理优势，有教育人力资源优势率先发展起来的，而雄安并不具有这样的天然优势。那么要在雄安这个地方往上到下，可能会影响到内蒙、河北和山西的发展，这些中部省份目前主导产业不明确，未来的发展前景在哪里，需要我们去探索，所以雄安作为一个关键节点，能够支撑起中国的中部经济的脊梁不塌陷，这是至关重要的，或者从雄安命题本身，是关乎到我们发展模式的改变，是不是能够突破广深一带原来最早依赖外资外贸的发展模式，以及到了上海之后，以上海陆家嘴为中心，为代表的金融地产模式，能够在京津冀这个三角地，以雄安为新区，创造出一个新的，有别于外资外贸模式，金融地产模式的，未来新型城市和新兴产业的发展模式本身这太困难了，但是意义重大。

    第二关于雄安新区我们知道，政府有决断力之后，还需要有市场的配合，政府的有形之手和市场的无形之手要共同发力，才能够结出硕果，如果我们回顾一下改革开放40年，例如说1984年前后，邓小平同志指出的东南沿海首批对外开放城市有14个，这个14个城市最后结出硕果的城市是非常少的，例如说深圳算其中一个，而有一些城市到目前为止也并不那么绚丽夺目，譬如说大连和秦皇岛也是首批，可是秦皇岛发展到今天并不是那么出色。在南方城市当中，我们也可以看到，像汕头，珠海就远远没有其他的一些沿海城市发展得好，中部像连云港也是，江苏中这样一个城市，也并不是发展得特别出色，所以在14个首批沿海开放的城市当中，虽然有政策的大力推动，但市场最终催熟和成功的并不都是14个城市，而是其中个别的城市。

    那么雄安新区当然是有政策的强力支持，可是这种政策的强力支持，是不是符合市场配置资源，或者说市场和政府的这两个手能不能共同推动雄安新区的发展，我觉得是有待于后来的逐步考验。

    第三就是雄安新区并不是一个空白的纸上描绘出最美最好的蓝图，我们不能这么去理解雄安，雄安不是一个未开垦的处女地。例如说雄安本身所拥有的自然资源，应该说水、土、空气、环境并不令人乐观。雄安本身所具有的人口资源，河北可能是全国比较少见的，连一所211大学都没有的省份，又例如说产业资源，现在也看不出雄安有什么特别出色的产业资源，例如雄安的地理优势，虽然说雄安天津和北京构成了一个大致等距离的三角形，可是雄安并没有港口，可能还需要天津或者是河北专门为雄安配备一个海陆联运的港口，同时现在雄安的交通规划，也只是在规划当中，并不具有优势。雄安的科研，目前的状况也并不令人乐观，所以我们不能理解为一个空白的纸上描绘出最美最好的蓝图，雄安本身对于自然资源、交通条件、人口资源、科研能力、产业集群等方面都是有沉重的历史包袱需要从困难当中逐步往前走的，这是一个非常难的过程。

    再接下来我们看一下雄安目前所取得的这些进展，有一个市民的活动中心，然后规划当中又要建一个亚洲的最大的火车站，我并不清楚，为什么是亚洲最大，难道雄安在未来要承接亚洲最大的货运或者是客流，或者是物流的这样一个吞吐吗？如果不是的话，为什么要建立亚洲最大的火车站呢？所以这些问题都悬而未决，因此雄安是一个千年大计，千年大计在第一个百年可能会有所突破，但是在最初的十年，可能更多的还是在规划设计思考当中。雄安新区的事情，我觉得大家不用着急，慢慢等，因为雄安本身是一个非常困难和需要很大毅力去做的事情，并不是能够在一朝一夕结出硕果的事情。更不是可以供房地产去炒作的事情。

    如果从这个角度来说的话，我们应该把雄安的规划发展和房地产的炒作，把它泾渭分明得来看，或者说雄安的发展跟商业化，市场化的房地产炒作可能两者之间并没有什么关系，炒房者完全可以忘记雄安两个字，因为没有那么多的炒作机会。这就是我对雄安的理解。有良好的政策意愿，有残酷的现实，需要有非常有耐心的，将来的逐步的推进。

问题四：北京城市副中心 

    第四个问题就是关于北京城市副中心的建设，因为我们知道，北京城市副中心坐落在通州，以潞城镇为核心。总体上来讲，城市副中心的总规和详规都已经出台了，它会怎么影响到我们的日常投资和生活？

    这个我们也需要小心去看待它。首先我们看一下，如果我们登陆到北京市规土委去看，关于副中心的总体规划，和在2019年年初，也就1月，刚刚发布的详细规划，详细到街区，这样的规划，两者结合起来，我们才能看出，最终北京市的副中心规划，2016到2035指向的是什么，我们就规划本身来介绍的话，大概有这么几个特点。

    第一北京市的副中心坐落在通州，是一个以减量发展，高质量发展为目标的这样一个区域，这个特色特别明显，减量发展的意思就是你既要收油门，还要汽车加速，这个何其难呢。所以北京市的副中心要以减量发展为基本的思路去做的话，那就意味着，并不是大量的人口涌入，大规模的城市市政规划的建设，或者更多的厂房企业等等，似乎不是这样。从发展的思路上来说是以减量求发展，这是总规到详规的特别鲜明的一个特点。

    第二个，既然是减量的话，它服从于什么呢？首先是一个分解北京市的首都的非核心功能，然后疏浚北京市的人口，大约50万，40到50万人口要从北京市进入到以通州为中心的副中心。所以承接一些非核心功能的转移，以及疏浚40到50万的人口，这是建立北京市副中心基本规划的想法。在这样的规划想法之下，我们可以看到北京市副中心本身具有的特色就是这么两个特色，承载非核心功能，承载人口的转移。

    第三我们可以从总规到详规看，真正的发展的亮点在哪里。总规并不仅仅涉及到北京市的通州区，也涉及到朝阳区，还涉及到廊坊的北三县，也就是大厂、三河和香河，以及天津市的武清区等，这样一个庞大的规划区域。可是核心的发展区域，实际上并不是特别大。通州本身大概有900多平方公里，副中心的规划大概是155平方公里，致力于建设的可能就在100平方公里左右，其中10平方公里还是留白，因此目前着力于紧锣密鼓建设当中的大概是90平方公里，这90平方公里当中，的地面建筑目前来看是不超过1亿平米的，1亿平米的话，以60%到70%作为住宅来考虑，也就是六七千万平米的住宅，六七千万平米，按每套一百平米的话，我们大概可以算出套数并不是特别多。因此虽然总体的规划涉及到的京津冀三地，但真正能落实的核心区域就在这90平方公里之内。

    第四如果我们再看一下，这个90平方公里之内的规划的重点是什么，可能就是“一带一脉”和多组团，一带是京杭大运河的这一带，大概长度在20多公里，21到24公里，这个规划区域面积非常重要，一脉就是以通州区的东六环为脉，这个长度大概是14公里左右，也是一个非常重要的中心。这一带和一脉交叉的点可能就在潞城镇附近，正好是一个大概1.2平方公里左右的一个城市当中的森林绿地，非常难得的一块。所以一脉一带可能是未来城市副中心的发展的核心区域，然后就是多组团，一带一脉以及多组团，决定了大概有十二三个以政府公共服务为中心的民生共享组团，和大约三十五六个美丽家园居住的组团，这是整个从总规到街区详规的思路方式。有了这样一个对于北京市副中心的初步的介绍之后，我们怎么去理解北京市副中心的建设对于北京市房地产的影响呢，我想受益的点大概有这么几个。

    第一个首先受益的可能出乎大家意料的，是东城和西城区。因为北京市要向副中心疏解大约50万左右的人口，每个区都有减量的人口。中央政务区目前拟议当中的就是东城加西城，东城加西城本身是北京的，无论是就业资源，政务资源，教育资源、医疗资源密集投放的地区，这些区域现在的户籍迁入比较困难，而户籍的移出，人口的疏浚是主体的话，那么北京市副中心的承接能力越大，就意味着东城西城所形成的中央政务区的未来的环境更美好，人口的密度相对比较低，而优质资源仍然得以保留。所以我个人理解的是，北京市副中心的详规、总规出台之后，可能首先受益的就是西城为主的中央政务区这块。

    第二个受益的是什么呢？实际上是以潞城镇为中心的90平方公里的核心的区域，也就是我们刚才介绍一带一脉这个区域，一带沿着运河大概就是21公里多，一脉大概14公里多这样一个长度的区域，这是精彩当中的精彩。因为总体而言的话，通州区目前大概的人口可能100到140万，再加上迁入的人口，50万左右，可是，按照详规来说的话，未来在通州城市副中心应该形成的区内人口大约130万左右，因此在这个90平方公里核心区域内当中，可能建设了一个新型的，特别适合人居，又具有北京市政务、商务这样一个相对副中心的特点的区域，所以一带一脉这块90平方公里，无疑是特别重要的。因为政务资源在集聚，人口的资源也相对集聚，以及教育资源也会迁入，北京市大概会有三十五六所吧，教育机构会入驻到这个核心区域当中去。因此我个人倾向于认为，其次受益的区域是通州市的副中心，就是核心的所在地。

    第三个受益的区域，其实是朝阳。尤其是朝阳，以一带为主的东六环一带，可能会受到比较大的拉动。因为毕竟从通州到北京市市中心必经朝阳区，尤其是朝阳区相对东五环到东六环比较靠近通州的那片区域，会受到比较良好的影响。因为城市的辐射毕竟是一个梯度的过程，如果我们看一下北京市的话，二环到三环大概2公里多，三环到四环又2公里多，或者说二环到四环平均的路径大概是5到6公里，四环到五环呢，平均又是大概5公里到7、8公里的样子，可是北京市过去20年的发展前10年就在四环内，后10年才逐步的扩展到五环周边。所以如果北京市副中心得以发展，北京市的中央政务区得以发展，在这两者之间的朝阳区，可能会受到比较大的带动作用，但它已经是第三受益了。第一受益和第二受益分别是中央政务区和副中心区域。

    第四受益区域才是北三县和武清，这个是河北和北京在关于北京市副中心总体规划当中对接的区域，所以我们相信，大厂、三河、廊坊、武清也会受益，其中武清还比较特别，因为它地处北京市城市副中心的南侧，而武清又和大兴一块有一个北京市的首都新机场的概念，所以武清区域的受益也是很大的。并且武清是属于天津市的。在逐次受益的过程当中，我想天津的受益能力可能比河北的受益能力要更强一些。这就是我们看到的，关于北京市城市副中心在今年年初发布了详细规划的方案，详细到街区的规划方案之后的受益的层次，第一层次是以东西城为中央政务区的区域，因为随着人口的迁出和资源的投放，东西城区域，原有的资源优势、地理优势会更突出。第二大受益区域，是以潞城镇为核心，以一带一脉为真正实施抓手的这样一个90平方公里区域内的投资机会，那么可能以后大家要到这个90平方公里之内去买新的住宅还是比较困难的。但在这个区域之内，已有的住宅和商业，可能会有比较好的升值前景。第三块区域就是我们指的靠近通州的朝阳这一块，尤其是以一脉，就是东六环沿线。这可能是一个潜力的区域。然后才是周围辐射带动的区域，尤其是北三县和武清。但这已经是第四区域了，总体上而言，如果我们要去对北京市城市副中心的建设进行一些房地产的投资的话，我个人的理解应该遵循先选一再选二再选三再选四这样一个过程。那么是不是绝对的这样的顺序牢不可破呢？也未必，也可能会有一些局部的区域，在区域市场的小气候当中在绝对的投资价值洼地当中，他能够率先的脱颖而出。例如说武清接近北京通州的那些区域，就从天津刚进北京的那些区域当中，可能也会有一些现在的价值洼地，如果房价非常低，只有在1万块钱左右，那也是很有机会的。随着轨道交通的东移，像燕郊等等这块区域，可能也是会有机会的。但最高的机会还是在东西，中央政务区，以及城市副中心，潞城核心区这两个区域之内，

    这就是我们对21世纪朋友们所提出的关于以房养老的问题，关于有没有正课的标准答案问题，关于怎么理解雄安问题和关于怎么去看待北京市城市副中心详细规划方案出台问题的一些初步的解答。