63 剩男剩女的房地产经济学

音频文稿

    今天我们讲一讲剩男剩女的房地产经济学，之所以取这么花哨的名字，其实我们是想讨论一下人口，人口的生育情况，不结婚率和房地产之间的一系列的关系。

    特别有意思的是，在进入到新的世纪以来，我们发现，越来越多的国家他们的年轻人不去结婚，例如说北欧的一些国家的不结婚率已经超过了50%，在日本不结婚率大概25%，在中国年轻人当中，也看到了越来越多的剩男剩女，尤其是在大城市当中。那么这些剩男剩女的现象呢，也揭示出中国的年轻群体，在是否步入婚姻殿堂的时候，他们显得很惶恐。

    据估计中国现在未婚待嫁，待娶的这样一个人口可能有1到2个亿，也许暂时的，也许是终身的，这不结婚率，可能在10%左右。北欧国家主流的趋势已经是不结婚了，因为有一半以上的人都不结婚了嘛，日本大概是25%，中国可能接近两位数了。这么不结婚率的情况，怎么回事儿呢？

    也许我们仔细考虑一下的话，它折射出社会的三个特点，那么第一个特点就是年轻人越来越爱自己了，如果你要选择组建一个家庭，就意味着你必须去迁就对方，而如果你很爱自己，那么你就不太愿意去迁就对方，因此有没有一个合适的结婚对象，并不在于对方有多么的浪漫，多么的优秀。很有可能是对方有没有那些让你无法容忍的缺点。如果你更爱自己的话，你有可能就选择不结婚了，这是许多国家选择不结婚的理由。当然也还有更多的不结婚，暂时或终生不结婚的其他考虑的因素。但更爱自己，不迁就他人，可能是导致剩男剩女现象愈发显著的原因。

    第二我们可以解释为，结婚越来越像一个“商业合同”，因为我们其实本来知道，婚姻是一个人面对神的发誓，赌咒的一个过程，所以才会说你爱我吗，我爱你吗之类天荒地老，永不变心之类的说法。无论你是在教堂，还是面对其他人，这是一个海誓山盟的过程。从无论是从《圣经》，中国古典的《诗经》里头都有这样的话，所以婚姻本质上来讲是一个人对于神，对于对方用灵魂去赌咒，用灵魂去发誓的一个过程。而现实生活当中逼迫着人们越来越商业化，所以婚姻看起来也越来越接近于一个日益精巧复杂而商业化的“合同”，这也是现代的一个社会的一个奇怪的现象。

    这也表明了，婚姻跟爱情，婚姻跟生育开始彼此分离。也就是说婚姻并不代表着爱情，没有婚姻并不代表这个人没有一生丰富多彩的爱情。没有婚姻也并不代表一定没有生育，没有孩子。所以婚姻跟爱情，婚姻跟生育之间的关系开始剥离了，而婚姻作为一种“商业合同”这样一个复杂的现象，无论你是不是接受，它都悄然崛起了。

    第三个特点就是我们可以看到在社会当中，家庭作为一个最小的组建单位，开始逐渐的有所瓦解。一男一女，组成一个婚姻的家庭，然后生儿育女，这种家庭的结构开始瓦解。这个我就说不好了，需要更多的社会学家去进行深度分析，但总体上来说，不结婚率在现代文明社会逐步出现。

    这种现象对于房地产而言有什么影响呢？至少可以看两个因素，第一个因素就是，它预示着尽管很多人说中国城市化率还只是刚走一半，我们的中国楼市还有黄金的下半场，可是这个黄金的下半场的成色跟上半场比较起来到底怎么样是令人担心的。因为迄今并没有一个国家在人口出生率下降之后，能够奇迹般地反转。在这儿我们可能要用一个词叫做，总和人口生育率，基本上也就是一个育龄妇女在她能生孩子的阶段，一共生了多少个孩子。假定现在社会是以一夫一妻制为基础的，那么当然这一对夫妻在这个妇女的所有的育龄期之内应该生两个，或者两个略多一点的孩子，从动态的角度来讲，一对夫妻生两个孩子，这对夫妻年老了会去世，这个国家的人口动态而言，不增也不减。可是有一些国家的总和人口生育率会非常的低，例如说中国，在第六次人口普查的时候，按照普查的未经修正的数据，总和人口生育率大概只有不到1.2%，1.18%吧，当然也有一些这个相关的部门，他们趴在办公桌上算一算，就说有1.8%、1.9%，但这都是不着调的。进入到低的生育率的国家，绝大部分并不再有生育率的反弹，包括日本，新加坡，中香港，台湾等等，但凡进入到低生育率的国家，都很难期待人口增长能够有所反弹。那么中国今天走到了这么低的生育率，放开二孩儿也好，三孩儿也好，四孩儿也好，就是你把计划生育政策重新挪开，要能够让中国的人口总和生育率回到2%以上也是很困难的。

   显而易见的另一个影响就是首次置业年龄可能会推后，可能从譬如说30岁出头，然后慢慢的越往越来越往后推迟，第一次买房子的时候年龄都相对偏大，这就是一个深度的人口老龄化的国家，有可能出现的现象。

    具体到对未来中国房地产的影响，可能会有怎么样的结果呢？我们把这个结果分成三类，一类是不太好的，一类是中等的，一类是好的，讲三类结果。我们不太清楚这三类结果最终哪一类结果能够出现。

    例如说我们看第一种，把坏消息先说，就是不太好的结果。例如说日本，日本是一个比较少见的国家，日本的人口总数大概在2007、2008年达到了一个巅峰，1.28亿人多一点，然后现在已经过去了十多年了，日本的人口大概减少了几十万人，所以日本的人口总数是在逐步减少的。同时呢，日本也是一个不结婚率非常高的国家，大概25%-26%，在日本出现了这样一个高的不结婚率，和非常低的生育率，这个过程当中那年轻人干吗呢？在日本出现的现象是年轻人结婚非常晚，然后跟父母窝在一块儿，变成啃老族。40多岁还跟父母生活在一块儿，坚决不买房，坚决不搬出去，坚决还像一个孩子那样，啃老的行为在日本比比皆是。这也是为什么日本在1991年房地产泡沫破裂之后到现在，很长的时间房屋的租金回报率接近两位数，没有人买房子，一个大家不结婚，不需要房，第二个日元当时贬值，所以租金回报率虽然高，但是用非日元的美元等等货币计算一下房价，是往下贬的。第三个当时的日本房价的确往下跌了一点，当然安倍执政以来的话，日本的楼市有所改善，但由于不结婚率在日本特别高，所以日本的年轻人对于房地产住宅的新增需求量其实是很少的，他们更多的是继承父母的房，始终跟父母生活在一块儿。

    第二种现象就是中等的，不好不坏的。虽然人没有结婚，但是他们仍然组建了家庭，他们仍然可能购买了房子，或者我们这么说吧，某男和某女结婚了，买了房子，生育了孩子，和某男某女并没有结婚，但他们同居了，也生了孩子，也只是买了一套房。如果这两种情况只是这么替代一下的话，那么不结婚率对于这个国家的房地产的需求也许是中性的，也就是不算好事也不算坏事，像北欧国家，瑞典、挪威等等这些国家出现的情况。像瑞典，一个人口不太多的国家，不到1000万吧，虽然不结婚率已经高达50%以上，大多数青年男女都不结婚，但是这不表明他们没有爱情，也不表明他们没有生孩子，这个不结婚的原因是挺复杂的。有社会原因，可能也有经济原因，但总体上来说的话，瑞典的人口增长还可以，每年都能增长譬如说七八万人，还是比较高的一个人口的增速，所以瑞典的房地产也处于一个相对来说比较牛的牛市状态，房价涨得比较快。所以瑞典或者北欧国家的不结婚率，并没有给房地产带来坏消息。这是一个很中性的影响。

    第三种也可能出现什么情况呢？一男和一女他们没有结婚，那么剩男他必须买一套房，剩女也必须买一套房，然后如果他们组建家庭之后，他们可能为了组建的家庭，还得买一套房，那对开发商来讲，这是一个特别好的一个结果。因为一男一女结婚之后，本来需要只需要一套房，现在由于不结婚率提高，或者是他们更爱自己了，以至于这个某男和某女需要某女一套，某男一套，某男和某女生活在一起的时候还需要一套，这样不就有三套房了嘛对吧，这种结果的话是一个最令人向往和充实的一个结果，因为你既给自己留下了空间，又有一个相对来说吧，这个有生儿育女的空间，有这个传宗接代，繁衍下一代的这样一个场所，这也是不错的。

    那么总体上而言，无论是这个不结婚率给我们房地产带来的影响怎么样，我们都可以看到一个国家当总和生育率下降之后，下降到譬如说中国现在的非常低的水平之后，要出现一个奇迹般的反弹是很困难的。同时也表明了现代人更爱自己，而不愿意迁就他人。那么它会给我们房地产行业带来的影响呢，可能有悲有喜，也有不悲不喜这么一些不同的场景吧。每个人都是孤独的，本来有婚姻，有爱情，每个人生来都是孤独的，本来有爱情，有婚姻，有家庭，我们走向了一个传统的稳定的社会结构，可是现在人还是孤独的，但是婚姻跟爱情，婚姻跟家庭，婚姻跟是不是要孩子彼此分离开来了。那么未来我们将会面临着怎么样的一个社会细胞呢，就是家庭不再是一个细胞，什么才是一个未来社会的细胞呢，我们不太清楚，我们只能拭目以待，也许我活不到等待答案揭晓的那一天。