61 未来两年中国楼市的五个特点

楼市趋势分析 

    喜马拉雅和21世纪经济报道的朋友们，大家好！今天要和大家探讨的是未来两年中国楼市的五个特点。课程进行到现在接近尾声了，我们可以展望一下2019年到2020年中国楼市的基本特点，我把它概括为五个。

调控 

    第一个调控初见成效，整个的楼市涨难跌也难。

    回顾一下从2015年以来将近五年的时间，中央调控楼市主要三个目的，“三稳”，首先稳地价，其次是稳房价，再者是稳预期。地价已经开始稳中有所下行，流拍率也比较高了。房价用各种市场和行政的手段，也都在努力的调控着。最关键的是，当地价和房价都被按住之后，公众对房地产的投资预期开始松动了，我们可以看到，任志强任大炮在今天这个时候不再像过去那么受到欢迎了。而公众关心的焦点也不再主要是楼市，可能转向股市或者其他的理财产品等等，所以稳地价、稳房价、稳预期“三稳”起到了相当明显的作用。从技术角度“三稳”怎么做的呢？2016年的10月份商品房的价格为基准，在这个基准的基础之上，不允许大涨也不允许大跌。有些城市就比较占便宜了，比如说2016年10月份之前，北京跟上海的房价都已经涨的很高了，因此后续地方政府调控房价的压力就不算大。而有一些城市，譬如说广州和长沙，在当时的时候，广州和长沙的房价相对还比较低，此后2017年，2018年房价要调控在2016年10月份左右的水平上，这就使得地方政府相当为难。上有政策，下有对策。地方房价比较低的政府部门怎么去回避调控价格，去回避红线。主要的做法无非就是高价房不进行网签，地方的均价就能够掩盖上涨的趋势，另外还有一些超低的低价房加入到商品房的销售当中去，使得房价看起来在2016年10月份的基础之上稳定下来。现在住建部又采取了新的措施，例如住房的监测系统，住房监测系统要求全国都进行联网，报送数据，现在40多个城市已经报送了，未来可能还要涉及到更多的城市，例如说70个大中城市，条件成熟的时候再扩展到全国的150个左右的城市，住建部关于房地产的实时监测调控系统，是可能能发挥比较大的作用，如果向前端延伸，譬如说延伸到了土地的价格，后端延伸，延伸到销售之后的二手房的变动等等情况的话，这个体系监测起来效果就会有效得多。

    综合来说，第一个特点，稳地价、稳房价、稳预期基本上已经达到了，在今后几年的话不会有太大的变化，从全国的情况来看，房价的大起大落的这个格局已经基本告别了。

销售 

    第二点是什么呢？2018年销售量可能是一个平台期，在今后几年，中国的楼市会在这个平台期上徘徊，甚至有所下行。那么2018年中国楼市总体的情况是怎么样呢？总体情况就是，如果我们从房地产开发企业的现金流来看起来，在2018年全年，房地产开发企业筹措资金到位的大概16.5万亿到16.6万亿。销售回款的金额大概在15万亿左右。所以实际上销售回款的金额还没有房地产筹措的资金的金额来的更多一些。2018年整个房地产企业的投资金额只有12万亿，在2018年全年出现了房地产企业资金到位的金额大于房地产企业的销售金额，并大于房地产企业的投资金额，这样一个良好的现金流状况，房地产企业在2018年的下半年，土地购置的热情是比较低的。这就使得土地出让的流标在全国来看，达到了6.8左右，其中主要的就是一些商办的土地，还有一些高价的地。在2018年下半年，地王基本上绝迹了。同时我们也必须看到，2018年全年的销量还是不错的，比如说销售面积，可能有17亿平米销售的金额的话大概有15万亿左右。总体上来说的话，在建的面积可能有82万亿平米。那么我们看到了，在销售的面积有17万亿，销售的金额有15万亿这样的一个平台期，我们怎么去观察它？其中很重要的一部分是棚户区改造，2016、2017、2018年棚户区改造货币化的进程还可以，譬如说在2018年棚户区改造的货币化安置大概略微低于百分之五十，通常来说在2018年全年棚户区改造的住房套数大概在630到650万套左右。因此，在2017年，2018年房地产行业处于一个平台的高点，尤其是2018年是一个历史的高点的时候，棚户区改造也起到了部分的作用，其中货币化安置的作用是特别重要的。可是现在，我们可以看到去年年底的时候，关于棚户区改造未来三年的规划是不是要继续，是有所存疑的。最终，我们观察到了政府决定棚户区改造未来三年还是要继续，可是背景变了。背景是什么呢？棚户区改造原来国家开发银行是可以得到中国人民银行的PSL贷款的，这个额度比较稳定，利率也比较低。从2019年开始开行如果要继续进行棚户区改造，必须自己去发债。这个可能会使得开行，不是利用PSL，而是利用自身发债这样一个棚户区改造的力度有所减弱，同时，棚户区改造通常也是以政府购买服务的方式来进行的，刚刚2019年的两会当中，财政部长刘昆也指出了，要清理整顿地方融资平台，政府购买服务等等这一系列的举措。使得地方政府的债务都装到笼子里头去。综合这些因素我们估计在2019年，棚户区改造的力度要比2018年有所收缩，可能会是350万套左右，那么在2018年有630万套到650万套，到2019年可能就350万套左右，减少了300万套，300万套当中货币化安置大概有150万套。也就是说货币化安置带来的这个需求就减少了至少差不多有1.5亿平米，差不多是2018年销量的7%到8%。

    综合现金流的因素，综合土地流拍的因素，综合棚户区改造在2018年以及今后几年逐步降温的因素，我们可以确认第二个特点，第二个特点就是，2018年是中国房地产在今后两年的一个高点。2019年跟2020年，无论是销售面积和销售金额，其实是很难突破2018年已经存在的一个平台的高点的，价格可能还好一点，但就销售的商品房的面积来说的话，2019年，2020年极有可能比2018年要低。2018年所形成的差不多17万亿左右的这个商品房销售面积，也许是未来两年的一个相对的高点。

房价 

    第三个特点是什么呢？房价加速分化，一二线的房价可能有一些涨的压力，三四线房价涨基本上是无望。为什么那么说？如果我们看一下2018年底到2019年初，从中央经济工作会议到两会召开到现在，我们知道了一个大的背景就是2019、2020年这两年是所谓决胜三大攻坚战的这个关键期，既然是决胜三大攻坚战的关键期的话，在2020之前的话，中国经济宁可慢，不能乱，在这种宁可慢不能乱的背景之下，使得中国的宏观经济运行出现了三个新的特点。第一个特点就是财政和货币政策的调控有所放松，但并不会达到市场那样乐观预期的放松，还是松动了一些，房地产调控也会动一些。

    第二个因素是什么呢？由于有内部宁可慢不要乱的压力，外部有中美贸易冲突，我们可以看到中美最终如果签署一个框架性协定的话，一个大概率的事件就是2019到2020，人民币稳中略有升值的可能性是比较大的。锁定宏观调控，稳中略松，锁定人民币汇率在2019、2020年稳中略升这样一个格局，搭配起来的话，这两年像资本市场、资产价格相对来说都稳中偏暖，目前股市回稳、回暖的迹象已经比较明显了。这是整个事情的大的背景。如果大的背景是这样子的话，房地产的价格跌也难，大涨更难。从总体来说的话，在2016年10月份到2018年底，差不多两年多一点点的时间当中，一二线城市的库存去化是非常充分的，而且房价像弹簧一样的被压着。一二线城市房价的稳定，主要是取决于开发商对高价房，努力的，拼命的降低了房屋的品质。所以2017年，2018年两年在一二线城市所供应的商品房价格虽然不是特别的高，但品质的确不太令人满意。真正在过去两年有一个价格明显上升的是三四线城市，那么既然是这样子的话，我们可以预见在未来的两年，整个的处于宏观调控略有放松，人民币稳定略有升值和资本市场回暖的背景之下，一二线城市的房价上升的压力可能会更大一些。而三四线城市在现有的基础之上趋稳，同时有价无市的现象会比较明显，这就是我们所指的第三个特点。

供给侧改革 

    第四个特点是什么呢？房屋的供给侧改革也会不断深化，政府在整个房地产市场上将不断的发力，回顾一下过去的20年，从1998年以来差不多到现在20到21年，政府在整个的房屋供应当中的作为力度在一开始长达17、18年的当中都比较有限，最近四五年，政府是不断发力的，所以中国的房屋供给已经由单纯的由商品房供给为主，转向了多渠道供给，这就是供给侧改革。你只有买得起商品房，你才能解决自己的居住问题，如果高价的商品房并不是人人都买得起的，通常可能在一个区域当中，大约只有20到30的人口能够真正负担得起商品房，可是剩下的70%到80%的中低收入人群，他们怎么解决自己的住房需求，这就需要政府的支持。所以在未来，中国的房地产在供给侧改革，可能形成四大块的供给，第一块是政府提供的租赁住房，第二块是政府提供的可以出售的住房，第三块是市场提供的租赁住房，第四块是开发商市场提供的这个出售住房，所以这四块当中，前三块政府提供的租赁房，政府提供的可售房，以及市场提供的租赁房这三块可能要占到70%，甚至更多。由市场提供的这个商品房，可能只占到30%，或者更少。所以高收入人群就去买最后这一梯队的就是市场提供的商品房。目前还不是高收入人群的，更多的住房的需求是通过前面三块，也就是政府提供的租赁房，政府提供的可售房和市场提供的租赁房这三块去解决。其中，政府提供的租赁房不一定由政府来建造，由政府来运营管理。租赁房实际上是打破了门槛。跟户籍关系是不太大的，跟收入限制的关系也是不太大的，价格区间也会覆盖的比较快。第二块就是政府建的可售的房，为什么它的价格会比商品房便宜，其中最重要的一点是共有产权房，例如周边的商品房是10万，政府在同一个区域建立了这个房屋，如果政府的房屋定价为5万，其实政府给你的是50%的产权，政府拥有另外50%的产权，如果周边的商品房是10万，政府要定义的共有产权房是70%的产权，也就是你买到的是70%，政府持有的是30%，那么这个共有产权房的定价大概在7万左右。所以，公众是有可能购买到部分产权房的，而这种部分产权房比周边的商品房要便宜的很多。无论是政府，还是市场所提供的租赁房，土地的价格也是比较低的，可能是来自于集体建设用地，可能来自于低效率的这个商办用地，也可能是来自于园区建设当中原来规定配建7%，现在可以配建15%等等，总体上来说，未来住房的供给侧改革使得我们千军万马只能够去买商品房的格局有了非常大的改观，我们知道有四块了，政府租、政府售、市场租、市场售，而前三块居然要占到70%，市场这块其实占比是比较小的，所以有钱的该走市场的走市场，钱不够的我们可以走另外三类，这就是住房的供给侧改革，这使得商品房的价格在未来可能并不影响到实际的居民居住的时候购房的能力。

房地产税 

    第五房地产税仍然会非常慎重，但是消费滑坡是注定的。

    那我们为什么说房地产税的推出仍然会非常慎重呢，因为房地产税政策的口号一直就是三句话，第一句话立法先行，第二句话充分授权，第三句话稳步推进。

    立法先行就是中央立法，充分授权就是中央对地方充分授权，因为房地产税是地方税，实施细则是由地方做的。最后稳步推进，不能乱。由于在2019到2020是攻坚克难的“中国梦”的第一阶段，在这个阶段推出房地产税的可能性，我个人认为是非常低的。过了这一阶段，房地产税的推进仍然要遵循着这三句话，即立法先行、充分授权和稳步推进。中国总体上现在房地产的存量的情况是怎么样呢？有很多争议，通常在城镇当中，大概我们的住宅存量是280亿平米，其中一半建造年代早于2000年，离现在差不多20年了。另一半是在2000年之后的，所以中国虽然有280亿平米的住宅，但总体上还是仅平衡的状态，住宅的品质还不够高，因为280亿平米当中，毕竟还是有一半是20年以上的老房子，中国的城镇化率到目前也还不到60%，是59%，所以中国的房地产行业，我们大概可以判定的是房地产税在未来的两年推出的可能性是非常低的，同时中国的城镇化进程也决定了我们住房的需求，尤其是更新改造需求逐步的会成为市场的主角。市场将稳定在2017、2018所形成的平台基础附近，可能在2019或2020，整个房地产市场的表现比2018年略有下行，2019年主要下行的力度是来自于棚户区改造的收缩，但并不会比2018年有非常大的，令人意外的滑坡，这既是政策所不允许的，也是市场的这个基本面所不支持的。这就是我们看到的第五点。那么为什么说消费是肯定要滑坡呢？如果消费不滑坡，我们当期取决于收入的增长，可是经济放缓了，我们的收入增长也在放缓。如果我们经济增长放缓，收入增长放缓，你的消费不放缓，还有另一个办法，就是你把过去存的钱拿出来花掉。也就是储蓄率要下降。但经济增长放缓的时候，如果要保持消费的平稳，要么就是付出储蓄率下降的代价，要么就是企业少分一点，这个职工多拿一点，这都是不容易做到的。

    所以想提醒大家的就是“买买买”模式已经不存在了，在未来，中国居民面对着更缓慢的收入增长，更沉重的老龄化和年轻子女的负担，在消费方面会更加节衣缩食。例如说汽车销量在2018年已经出现了一个拐点，在未来今年的话可能年轻一代对房地产还会有兴趣，不过他们购房的兴趣可能没有过去购房的人群来的那么大，年轻一代买房可能更多真的只是买房，而不是炒房了，这就是我们看到的第五个特点。房地产税还是会很慎重，但消费的滑坡在中国呢渐渐的会成为一个引人瞩目的现象。

    这是我们对2019、2020今后几年的中国楼市的一个五大特点的评估，希望对大家在今后的工作生活当中有一些参考的作用。