第42讲：我有钱买房还要用房贷吗？

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一、合理负债也是一种理财

贷款在如今的社会虽说越来越平常了，但也有不少人骨子里对借钱还是非常排斥。尤其是老一辈的人首次贷款时，心中总有不安，只要手头有钱了，就想着要提前还掉贷款。

从事财富管理行业多年，我也碰到不少客户不喜欢贷款，买房都是全款付清。他们觉得自己手头有钱，还付利息给银行太不划算了。当我替他们感到惋惜的时候，他们还会理直气壮地告诉我，“我有钱买房还要用贷款吗？”

答案是肯定的，因为合理负债也是一种理财。

事实上，真正的富人，都在娴熟地使用贷款，给自己的财富和人身加杠杆。

假如你有50万现金，既可以全款买一套50万的房子，也可以贷款买一套100万的房子，还可以贷款买多套50万的房子。你觉得哪个选择更好呢？

给大家讲个真实的案例吧。2003年，我妈妈和朋友一起在上海浦东投资买房。我妈妈胆子比较小，全款50万买了一套房子。而她的朋友却利用50万贷款炒房，从最初贷款买两套，到后来不停地倒卖，不停地贷款最后买了八套。

随着杠杆的加大，那个阿姨的房子越买越大，越买越多。可见合理负债本身就是一种理财，利用负债的杠杆作用可以让你的资产成倍放大。

得益于近十年来房产的高速发展，我妈这笔投资的回报率相当可观。但人的幸福感都是建立在和别人的对比上的。看着朋友的八套房，我妈非常悔恨。

几年观察下来，我妈妈发现了阿姨买房的秘密。随着房子涨价，那个阿姨卖掉一套后，再付两套首付款买入两套。如此反复地出一进二，她的生活并没有受到贷款的影响，反而资产因为债务杠杆而不断增加。

二、贷款是一门划算的生意

通货膨胀+货币时间价值，决定了贷款是一门划算的生意。

虽说需要付利息，从长远来看，似乎付出的代价不小。如果你从银行借了100万的房贷，按4.9%的基准利率，期限30年，等额本息还款来算的话，每月要还5307元，30年一共要还191万。这样一看，，利息都快赶上本金了，确实挺让人心慌的。

但是货币是有时间价值的。

简单地说，今年的钱和明年的钱是完全不一样的。就购买力而言，未来100元的价值是远远低于现在的100元。我们来看一下货币的现值和终值是怎么算的。

在金融计算器中的PV（也就是现值）输入现在的数额100元，i则是通货膨胀率，n是你还款的年限，最后得出FV的终值，就能算出现在的100元，在N年后到底值多少钱了。

假设通货膨胀率是5%，20年后的100元只相当于今天的38元，30年后的100元只相当于今天的21元。

如果通货膨胀率是8%，30年后的100元只相当于今天的10元。

但你的还款额每个月是不会变的。30年后银行并不会对你说：“对不起，因为现在的100元只值当初的10元，所以你的还款额要翻10倍。”

或许二三十年后，几千块钱的房贷也就像韩国日本一样，只够吃顿并不丰盛的饭而已。

当然，你也可以在课后通过金融计算器进行验证。

为什么说“过去十年，只要在大城市买房，尤其是贷款买房，就是最好的理财”？其实就是通过低利率的房贷杠杆，赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。从长期看，通货膨胀不止，穷人越存钱越穷，富人越贷款越富，就是这个道理。

在日常的讲课中，有些客户会说官方公布的通货膨胀率好像没这么高。但是你要知道，中国通货膨胀率的计算是不包含房价和油价的。官方统计的那个数字对你来说参考意义并不大。

你从自己的衣食住行和子女教育等费用去感受一下，每年的涨幅是多少?这个才是对你有意义的通货膨胀率。

作为理财师，我会告诉身边的人：如果能在银行拿到基准利率的房贷，你就算再有钱，买房子能贷款就尽量贷款吧，并且贷款的期限越长越好。而且不要提前还贷，毕竟这是你能在银行拿到的最低利率的贷款了。

三、套利赚差价

你这边通过花着明天的钱圆今天的梦，另一边今天的钱又可以通过各种理财来赚钱：

①在打新股制度改革前，我参与打新，如果新股的表现好，一年有十来万的收入，就算新股的表现不理想，一年也有好几万的额外收入。

②银行月底、年中、年末拉存款，也是一笔不小的收入。基本100万月底存一天就有2300元上下的收益。

③过桥贷转按揭业务，通过圈内一些朋友的信息，帮助一些靠得住的客户做过桥贷，收益也不错，一周左右的时间，利率大概在1.5%左右。

金融杠杆是理财不可或缺的必要手段，但同时也是一把双刃剑。

想利用债务杠杆创造价值，帮助我们实现理财目标时，一定要注意以下四点：

①债务有好坏之分

比如汽车贷款这样的纯消费型负债，购买的商品价值逐年下跌，而且没有回升的潜能，就属于坏的债务。尽量不要负债买高奢的消费品，条件允许的情况下砍掉这些坏债，或者降低它们在总负债中的比例。

②使用债务杠杆时一定要把握趋势

在经济上行时，利用债务杠杆，你的资产将成倍放大。在经济下行时，利用债务杠杆，同样也会让你的损失成倍放大。

③经济下行时，资产会缩水，债务却不会少

大部分破产的人，都是因为经济下行时资产暴跌。此时负债不但不会减少，而且不会给你喘气的时间。利用负债杠杆，我们不仅要关注资产端，更要重视负债端。

④贷款总额不要超过家庭总资产的60%，每月还款额不要超过月收入的50%

四、课后作业

运用金融计算器感受购买力的贬值速度。

在金融计算器中的PV（也就是现值）输入现在的数额100元，i则是通货膨胀率，n是你还款的年限，最后得出FV的终值，就能算出现在的100元，在N年后到底值多少钱了。