16 二手房交易占比：买新还是买旧

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课程原文

喜马拉雅的朋友们你好，我是钟伟，教你读懂中国楼市，理性进行抉择，从容面对未来。

今天我和你一块儿讨论，买房的时候该买二手房还是该买新房。我不是房地产中介，所以没办法从中介的角度向各位介绍新房好还是二手房好，只能够在一个既定的区域市场当中，怎么去考虑新房和二手房各有什么优劣，以及在作出个人的决策判断时，需要考虑的基本的因素。

首先是新房，新房有三个好处，也有三个坏处。

新房的第一个好处就是新房通常来说质量还是比较好，我一直提醒你就是，不要忘记住宅的科技进步。在很多年前，住宅可能都是砖混结构的，现在已经钢筋水泥高层了，建筑的科技进步还是很快的。使得现在的新房和过去的老旧房是没有办法相比的。但带来的一个问题就是贵啊。

新房第二个好处是区位比较新，比较有潜力。新房通常都会选一个城市最有活力，最有潜力的地方去盖房子。那些房子在可能五年、十年前的话，大家还看不上，但现在可能觉得非常好。所以一个新的有潜力的区域，比老旧城区的房子其实更好一些。但同时也带来了一个问题，既然是一个新的区域，一个有潜力的区域，就意味着它现在的像市政服务啊、公共服务啊，不是最便捷的，可能是在城市的近郊，甚至还比近郊稍微远一点的地方，那么工作、通勤的时候路途上费的时间会比较悲摧的。

第三就是邻居新。如果你是二十六七岁刚成家的，有高学历的，对未来充满期待的人，看上了这个房子，那你大概可以估计你的邻居十有八九是你的影子。它带来的一个问题就是，你觉得你自己特别有活力，你喜欢那个房子，你的邻居也同样如此，估计你那个小区会比较嘈杂，大家不会安分守己，特别安静的。

这就是新房的“三好三坏”，建筑科技含量比较高，园林景观设计的理念比过去要好很多，总价会高。区位有潜力，但是工作生活的通勤可能不太便利。你的邻居很新，会形成一个拥有活力的新的社区的气氛，如果等你年龄慢慢的长大之后，你会觉得有点吵。

“三好三坏”之外，我还想提醒诸位的一点就是，我估计2016、2017，以及2018年的前几个季度，这两年半的时间在中国广泛采取快消模式所卖掉的中低价的住宅，质量恐怕都不好。原因是因为在这段时间库存去化的速度太快了，也有各种各样的限制价格上涨的措施，因此，2016年，2017年及2018年上半年，除了少量的房子之外，中国大多数的商品房的新房质量是很LOW的。能做减法的已经做到减法的极致。那么历史上有没有这么个阶段呢？也有的，譬如说2006年的下半年到2007年的全年那段时间的话，房价也特别火，那个时候估计建筑也是很糟糕的。另一个糟糕时期大约是在2010年的全年和2011年的上半年，那段时间房子也卖的太火了，以至于整个的商品房的这个质量都不好。回看房屋的时候，我们得理解，近两年的房屋的质量可能有些问题。

那二手房有没有类似的这样的特性呢？

二手房也具有类似的特性。第一个好处就是得房率比较高，总价低。中国人现在总体上买房的时候还是注重质量比注重数量的概念要弱一些。我们总觉得100平米的房估计比89平米的房要更值钱一些。因为你买房子是买房的面积，得房率的高低就变的特别重要。老房子通常来讲是砖混结构，公共部分几乎没有什么，除了少量的楼梯走道之外，这样的话老房子得房率会高，套型的面积又比较小，所以总价低，年轻人能买得起。

在这样的优点同时意味着老房的第一个缺点，房屋的科技含量差，那么品质也比较差，然后估计买房的人跟你也差不多，同样看重了实用、便宜，因此你的左邻右居可能会住一段时间都会离开，有这样的一个心态。

二手房的第二个好处呢就是，交通比较便捷，城市的核心区，通常都有二手房集中供应、集中交易，像在北京的话，四五环之内这几年基本上没有新房供应了，二手房交通便利啊、生活配套齐全，可能还有学区的覆盖，这都是它的好处，上下班你会比较方便，生活的获得性比较多一些，比如说超市或者是医院等，可是它也会带来一个坏处，从动态的角度来说，这些老旧城区，或者是有一些城市的核心区，改善的余地也会比较小，我们往往去看一些二手房区位不错的，学区覆盖也不错的，多年前你去看是那个样子，现在去看还是那个样子，没有什么景观绿化，没有什么显著的公共服务和基础设施的改善。那也就是维持了，所以这些房价的涨幅基本上是均衡的随大流的涨幅，不会异军突起的。

二手房的第三个好处是总体的社区气氛还比较宁静，但是邻里会日益的老去，在这种情况下，社区给年轻人带来的气氛会比较怪异，以至于这种气氛本身会把年轻人从这个社区赶出去。

我们重复一下二手房的好处跟坏处，得房率高，总价低，可是这些房子的周转性很大；地理位置还不错，交通、生活配套比较便利，坏处就是其实这些基本的服务的改善的余地不大了；社区里头住的人的年龄越来越长，社区的气氛可能在未来会是一个问题。

好了，那么我们介绍了新房以及二手房的三好三不好，那么在具体的操作当中，怎么去评估是新房二手房？我向各位给一个排序。

首先你应该避免的是买老旧城区房龄比较长的高层建筑或者超高层建筑，有一些房龄在十年以上了，位置还不错，但是这个房子本身是一个高层或者超高层，小区的建筑密度特别高，那么这些房子为什么要去避免它？第一个理由是高层，超高层的这个维护的成本是特别高，像窗户啊、电梯这些设备以及管线的耐久是比较差的，十几到二十年了不起了。由于超高层建筑设备的更换的成本是比较高的。而通常来讲比普通的高层和多层要高很多，因此这是一个大的缺陷。

其次我们看到的市区的房龄比较老的高层、超高层，总体上而言的话，公共维修基金的提取是不够的，如果说这些房子的房龄已经在10年以上了，我们可以想象十年前这些房屋的售价并不高，而公积金是按照当年出售这些房子的时候的房屋的一定比例来提取的。按照现在来看的话，公积金提取可能就不足。因此如果是一个多层或者普通的住宅，他们公积金也许还能暂时勉强的覆盖这些房屋的维护的成本。而在高层超高层当中，这个公维基金不够的现象会更加突出。

最后决定性的原因是，这些在市区的，改善余地不大，特别密集的高层和超高层根本就不具有再拆掉改建的余地了。没有任何一个开发商会在未来可预见的未来，去去拆改这些密度特别高的，房屋老旧的高层超高层，更令人痛心的是，高层、超高层可能还会带来其他的你在生活当中并没有把它放在心头的一些。

有些人说在现在的一些一线和准一线城市的房龄十年以上的，建筑密度特别高的高层和超高层，未来有可能是中国第一批城市化进程当中的“贫民窟”，这个结论是有可能的。

第二个建议是你也许可以考虑，明显有人管理的央产，这样一个多层的小区。一个小区有没有人管理，是挺容易看出来的，比如说公共部分，景观绿化有没有人去管，楼道部分的保洁有没有人去管，走廊灯有没有人去管，以及像安保等系统有没有及时的维护和更新。往往是如大院文化为代表，以多层和小高层为主，维护的还不错的，那么房龄虽然也老一些，但这些房子二手房也还是值得买的，另外一个由于它有一个主管单位，尽管产权已经被分配下去了，但是未来还存在一些被拆迁改造，或者是更新的可能性。

第三，优选是什么呢？

优选我个人倾向认为是房龄不太长的，譬如说五到八年，或者更短一些的，这些房子呢可以称之为“次新房”，这些“次新房”呢建筑密度应该不是特别高，总体来讲房龄并不是特别长，然后开发和物业管理都是有品牌的，居住的人群的素质还是比较高的。这样的一个房子，现在看起来的你再选新房和二手房的时候应该优先考虑，因为这些房子可能一定程度上我觉得从全周期的使用寿命来说，他们还是被证明了有一些优越性的，这就是我们所看到的，当看新房的“三好”和“三坏”的时候，做一个三个排序的选择。