1 中国的高房价是怎么炼成的？

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课程原文  

喜马拉雅的朋友们你好，我是钟伟，教你读懂中国楼市，理性进行抉择，从容面对未来。

今天我和您讨论中国的高房价是如何炼成的，而中国的房价是不是高，这就不用争议了，北京、上海、深圳的房价的确是很高，当然你要是对比摩纳哥、香港，可能咱们还能有点儿优势。中国高房价怎么炼成的，究其原因有“四高”，第一个是高增长，中国经济在过去40年都呈现非常高的增长速度，在过去的20年GDP增速也在9%左右，物价水平，CPI大概在3%多一点。所以这样的一个高增长，自然会带来滚滚的财富。

从2000年到现在的18年间，中国的GDP大概从10万亿人民币到去年的83万亿，涨了大概8.3倍，这是一个高增长的蛋糕，财富做大。这是第一高，高增长。

第二高是非常高的财富积累，所谓高财富积累首先是我们的收入增长很快，其次是发钞速度很快，再者是我们的储蓄率很高。这三个因素要叠加在一块儿才是高财富。我们看人民银行的印钞的速度，截止到2018年的上半年年底估计一下大概增长了14倍左右，GDP增长了大约8.3倍，M2增长了14倍，这个差异是怎么造成的呢？一方面呢GDP是用不变价计算的，M2就是现价。那么M2跟GDP之间的差异一部分是可以用经济增长来解释的，另一部分可是用通货膨胀来解释，在过去20年通货膨胀也增长的也挺快的。其次就是我们居民的收入增长，居民收入增长当中，譬如说1999年，2000年的时候，一般的工薪家庭的可能好一点儿收入可能500到800块一个月，现在大多数家庭一个职工收入可能在中位数来讲，不算四五线，在4000到8000块钱一个月。所以如果我们当初是500到800，现在是4000到8000，增长了10倍左右。

说完高收入就到高储蓄率，中国人特别节俭，钱都被省下来了，我估计在中国储蓄率的话可能会达到40%左右，货币发行的高速，收入增长的高速，加上高储蓄率，这些构成了我们的高速财富积累这就是第二高，高财富。

第三个高是什么呢？非常高的工业化进程和城市化的进程。在2000年左右的时候，我们大概只能够做百来个零件的东西，比如电风扇啊，或者是自行车、简单的一些冰箱彩电洗衣机，后来我们能做更复杂的东西，比如说上千个部件或上万个部件的东西，汽车、飞机。所以中国的工业化进程从早期的轻工业化到后来的重工业化，在过去的20年基本完成了转化。

还有就是城市化，在2000年前后，城市居民大概只有4.3、4.4亿人，而到现在常住人口已经有7.9亿人了，城市化率每年以1个点的速度在提高，连续20年。这必然会带来城市的高房价，因为工业化进程这么快，带来的滚滚财富流入到更高的产出部门，就是房地产。城市化本身需要高楼大厦。所以我们从2000年到现在的十七八年当中，城镇居民的居住条件的改善是不争的事实，中国涌现出了大量的年轻现代化城市。

第四个高是非常高的土地财政，土地财政的意思是什么？其实在1994、1995年分税制之后，地方政府的财力是很有限的。一直到2004、2005年地方政府都是举步维艰。2005年开始，我们有了土地招拍挂，先把非国有地变成国有地，然后国有地整理之后挂拍，通过公开或非公开市场出让土地，这是个特别有效的通过土地来汲取税收的一种方式。在过去的20年我们估计一下，中国的购房者为购房累计付出了75万亿左右，那么地方政府从土地财政当中汲取到的税收资源大概有35万亿左右。也就是2005年之后一直到差不多现在的12年间，地方政府特别重要的一个财力来源就是土地财政。所以中国房价的“四高”，决定性的因素就是土地财政。

通过这中国房价的“四高”，基本就可以解释中国为什么炼成了高房价，这“四高”掩盖了什么问题？掩盖了非常多的问题。

第一个问题就是，高度的收入分配不公，收入分配不公平不仅仅表现在大城市和小城市，更集中的表现在城乡之间，简单的来讲，就是2.8个农村的人口相当于一个城里人，这个鸿沟从未消失过。这样的一个极度财富分配的不公平，它是会带来富人买房，而穷人没有办法买房的现象。

第二个掩盖的问题是什么呢？高度的补贴现象，我们知道土地财政是特别有效的，那土地财政是谁掏的钱呢？中国老百姓掏的钱，他补贴了什么呢？我们是通过城市化去补贴工业化，像工业园区，在过去的20多年，大约70%以上的土地是非商品化的土地供应，这些用地价格非常便宜，我们如果看土地供应总量大概30%不到一点，是用于商品房开发的，土地出让的收益当中，商品房的土地出让价格是非常高。而收益是相反，用于商品房的土地出让的收益金占到全部土地出让收益金的75%到80%。科技园区，工业开发园区等等，土地出让的收益金只占到20%多。那当然就是我们以城市化去补贴了工业化。另一个就是我们中国是以家庭部门付出高房价的代价，去补贴了中国地方政府财权事权的分配，因为中央政府是事权，财力高度集中，省一级政府有事权，有财权，但是事权的压力大于财权。到基层政府，基本没有财权，但是属地责任制，基层政府要做很多事。这样的线条下来之后，谁去补贴它，让我们的这个地方政府维持下来，在过去的20年主要是靠土地财政。

第三个掩盖的问题是什么呢？高压力型的社会，所谓高压力型的社会是我们没有房地产作为一个媒体的话，穷人跟富人实际上都是很难保存他们的财富的。在2003年之前，富人有什么办法去保存财富的，没办法，炒股票吧，股票不涨，存银行，存银行利息低，2003年之后不一样了，富人能买房，在过去的15年左右，中国的房地产的高速发展使得中国居民部门的贫富分化不仅没有减弱，反而加剧了。同时居住条件的改善，也使得我们能够切身感受到有的人居住特别好，而且有多套房，有的人可能居住条件改善的不多，这种对比是日常生活当中每天都在对比的，社会的整个压力形态在上升。

总的来说所以高房价掩盖了三个问题，第一个是我非常高的收入分配不公的问题，第二个是用高房价补贴了高速的工业化，用高房价去补贴了地方政府的财力不足。第三个是高压力型的社会。

高房价已经炼成了，怎么才能解决这些问题呢？

第一个收入分配要更合理一些，的确到现在中国的收入分配已经到了令人不安的程度了，其次就是我们要看到，工业化和城市化要相匹配，在过去这段时间，我们用多种手段去推动工业化进程，导致了现在广泛的产能过剩和产业转型升级的困难。也许从房地产的角度来讲的话，把一些开发园区的用地，工业园区的用地改变一下土地性质，改变成住宅用地、居住用地等等，是不错的一个选择。第三个是我们一定要厘清中央跟地方，基层的事权跟财权，也就是地方政府的土地财政现象不能再延续下去了，要不然的话高房价真的是很困难的。第四个是这个所谓长效机制，富人买了比较多的房，穷人房子可能不太多，那怎么办呢？长效机制大多数人想到的可能是房地产税，或者是遗产税的问题，但最终解决中国的高房价的问题，还是需要从解决土地财政入手。

课后作业 

你花了大价钱买的房子，到底有多少是钢筋水泥的建筑，房价当中的建安成本大概比例是多少？

如果高房价是一个痛苦的现实，那么从你的角度来说，政府、开发商和居民分别应该对高房价担负怎么样的责任？

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