【发刊词】读懂中国楼市的逻辑

喜马拉雅的朋友们你好，我是钟伟，教你读懂中国楼市，理性进行抉择，从容面对未来。

中国的房地产行业经过过去20年的发展至今已成为一个众说纷纭但是涉及到千家万户切身利益的一个大行业。你和我在过去的20年有财富分化的话，主要的原因可能不在于我们俩工资的差别，而很有可能在于我们有没有买房和买了多少房的差别。

我们这个课程，不是你参与各种房地产论坛，或者从微信，从朋友圈当中就能轻易获得的，也并非某一两个开发商斩钉截铁的说房价永远下跌或永远上涨这样一个简单的判断就能够获得的。如果说房地产存在刚需的话，那么在你落实这个刚需之前，就可能需要另一种刚需：就是关于房地产知识、逻辑和体系的刚需。只有你知道了这些知识点和逻辑方法，才能够知行合一，使得自己在投身房地产的市场当中的时候，更好的具有一双慧眼。

房价是什么。你买到的房除了钢筋水泥之外，到底什么决定了房价的价格呢？你能不能买一套零平米的住宅？这个房子没有居住功能，但居然还标价挺高？过去二十年的政策是怎么变迁的，现在有各种各样的五限、六限，未来会不会有更多的各种限呢？哪天房地产税会落地，落地之后它带来的冲击波是如何扩展的呢？在将来我们看到中国的城市化和货币化进程，那么房子的发展是由钱堆砌出来的吗？钱变毛了之后房价会怎么样呢？如果我们试图穿越一个长周期的至暗时刻的时候，我们可以选择一个怎么样的资产配置，其中房地产会扮演着怎么样的角色呢？这些的问题都是我们值得探讨的。

我们的课程会分七个部分。第一部分我将要和你讨论什么是房价。包括房价的构成、房屋的建筑类型、以及房价的决定性的因素。我们想从多个维度去切入，例如说房价的构成当中，土地、建安、税费、土地增值、企业毛利、企业净利所得等等，分别在房价当中扮演怎么样的一个角色？最后你买了房子之后，你直接支付的跟建安相关的占比是多少？

我们还可能在房屋的房价构成当中，提供一条不一样的思路：有很多人认为房屋的建筑品质是特别重要的，所以好房子涨价涨的多。现实生活当中，这种反例比比皆是，房屋质量本身可能对你未来的房价不构成决定性的影响。我也会向你介绍如何判断房价的一些指标，例如说收入房价比、租售比。收入房价比这个指标在中国有怎么样的修正才能适合中国国情呢？为什么低回报率的房子（比如说2-2.5%的回报率），大家还是愿意买，而不是去租呢？

第二部分我们讨论买房，买房的时候你考虑买新房还是旧房？新房或者旧房好的标准是什么，有没有一套筛选的逻辑体系？从2017年的下半年到现在这段时间，全国相当多的城市出现了新房跟二手房价格倒挂的问题。我们把新房、二手房倒挂率做了一些排序，向你解释为什么中国在这个特殊时期会出现一二手房的价格倒挂。

第三个部分我们讲租房的问题。如果你刚刚在这个城市漂泊，还是漂一代的人，被迫去租房了，应该怎么考虑长租公寓和租金未来的趋势？一开始考虑的租房和你工作几年之后租房要考虑的不同点是什么？我们也会讨论租售同权这个理想。在我看起来，租售并举是有可能的，而租售同权要落地，会遭遇到非常大的困难。

你刚刚步入职场，可能会考虑租房，等到租房过了一段时间，生涯稳定了，有成熟的工作和婚姻，再考虑买房。买房之后你也许会考虑换房。从租房到首次置业，再到二次改善型的置业，我们分别在哪些时点考虑哪些切身的因素？这些也是值得斟酌的。

    再接下来我们要考虑政策的变动。 无论你是已经买了还是没买，你都会担心未来的政策变动。现在有各种各样的限制：限购、限贷、限售、限价、限商，将来会不会有更多的限呢？譬如说限房租、稳租金。可能很多人会关心房地产税。房地产税跟房产税是不是一回事？房地产税是不是我们一觉醒来就从天而降的一个巨大的政策变迁？房地产有可能怎么落地，它带来的冲击如何量化？

    第五部分我们会讨论房地产金融，包括按揭的形成，资产证券化和以住房抵押贷款做证券化，公募reits，私募reits这些方面初步的常识，也许大家听起来会有一些陌生，但没关系，你听了之后就能理解，房地产金融没有那么玄奥。

    第六部分我们要讨论中国城市的不同调性，例如可能很多人会认为北京或上海的核心区房价是最保值增值的，真的如此吗？（在我看来有一些偏高了）广州为什么在北上广深当中它的房价总是相对比较便宜一些呢？今后大广州珠三角地区，随着大湾区的崛起，它的房价的可能趋势是如何呢？

第七部分，世界各国有一些威名赫赫的世界级城市，也有一些崛起当中的新兴国家的城市。我们可不可以走出去，做一些海外资产的配置呢？我们做海外资产配置时候，怎么去看房子？怎么去听懂当地经纪人介绍的一些术语？涉及到的房屋的税和费有哪些？在这些国家持有房屋的时候，你应该注意哪些事情？我们可能还关注另一个问题，中国会不会步日本的后尘？因为中国也在经历着工业化的中后期，人口巅峰过去之后的老龄化甚至高龄化，那么当年日本的股市和楼市泡沫是否会在中国重演？（在这些国家持有房屋你你需要注意哪些事情？）

最后我和我的小伙伴们还给你准备了福利模块，有一些福利的小礼包，购房真经、购房秘诀之类的，这其实是生活当中涉及房地产的一个点滴，但是也许这些点点滴滴的小“珍珠”还有点儿意思，所以我和你们一块分享它们。

如果你是一个大学刚毕业或研究生刚毕业，在大城市当中打拼的人，也许过一段时间你就要考虑购房置业，你是在这个城市留下来，还是退而求其次到准一线或二线城市？如何去迈出人生的第一步？完成一个精准的置业是一个特别重要的事情。

随着年龄增长，越来越多的人期望拥有第二居所，那个时候的置业往往带有物质和精神上的双重享受，更带有未来有一定的增值前景双重的考虑。那么这种双重考虑的背景之下，你如何去进行置业，也是需要有越来越多的因素加入其中的。在课程的讲述当中，能够覆盖您的这样的需求。

    实现财务自由也好，正在挣扎走向财务自由的起步者也好，在考虑保存财富还是考虑租房的问题，都需要理解中国房地产过去激荡的20年，以便于你在未来对中国楼市的轨迹做出一个判断。看到这个城市，这个社区的未来，然后我们才能够做决断。你到哪个城市的哪个区块，才能够让你过上最开心的日子。

    好了，让我们在正式的课程中见吧。