卖亏了就违约——二手房交易讲点诚信好么|2018.9.1

原创： 张斌  半月谈

近期，西安等城市部分市民反映在房地产交易过程中频频遭遇卖方违约。

半月谈记者调查发现，房价波动大和违约成本低是造成这一现象的主要原因。

专家建议，相关部门加大市场调控力度的同时，更应加强防范和管理因房价波动而产生的“次生灾害”。

1

“房东觉得卖亏了”

热门地段新建商品房供不应求，摇号“屡摇不中”，一些消费者不得已把目光转向了二手房市场。但二手房交易中频发的卖方单方面违约成了纠纷的“火药桶”。

2017年6月，家住西安市经开区的李女士看上了位于凤城八路的一套建筑面积为188.24平方米的二手房，经由中介公司与卖方签订了房屋买卖居间合同，当日即支付卖方26.9万元定金。但随后到房管局办理网签时，卖方突然告知李女士房子不卖了。

“签合同时单价大约在1.2万元/平方米，但房价不停上涨，房东觉得卖亏了。”

李女士说，无奈之下，她选择起诉对方。

一波未平一波又起。让李女士没想到的是，今年她第二次购买二手房时再次遭遇卖方违约。

“4月，我通过中介公司和西安市高新枫林绿洲一卖方签订居间合同。”

李女士说，当她向对方支付定金5万元，向中介公司支付居间服务费、贷款服务费、权证服务费等共计8万余元后，卖方故意提出再交50万元定金等无理条件，试图通过这种方式逼迫她放弃购买。

李女士的遭遇并非个别现象。半月谈记者从多名律师、房地产中介了解到，近期房地产市场因毁约引起的纠纷增多。一位律师说，她目前手上就同时在处理多个涉及二手房违约的案件，因违约相关事宜前来登门咨询的客户络绎不绝。

2

 “就算赔了违约金还能多赚几十万”

采访中一些受访者表示，房价波动大给卖方造成心理暗示，加之违约成本低，是造成卖方毁约的主要原因。

中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，2018年上半年，西安等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。

一些房地产中介表示，往往从买卖双方前期沟通好到办理按揭过户手续的一个月内就会产生价差，有的房主自别家中介公司得知涨价后，就反悔不卖了，还有的在与甲签约后转身又跟乙签约，一房多卖。

市民汤女士说，此前她看中碑林区东关正街一套二手房，签订购房协议一个月后准备过户，卖方却要求加价20万元，她查询网签系统发现，房东早已跟另一买方达成交易。

怪象不止于此，还有开发商“自己举报自己”，试图毁约。最近，西安一开发商就以自己两年前一楼盘项目没有预售许可证为由，将12名购房者起诉至法院，要求确认其内部认购合同无效。细究这一怪象，不少市民和专家认为，根源还是房价上涨。

此外，违约成本低是卖方毁约的另一原因。购买二手房遭遇毁约的西安市民朱先生指出，卖方赔了他违约金还能稳赚一笔。

“我4月份签订购房协议时房子卖85万元，现在销售标价已经达到125万元左右，就算卖方双倍赔偿我违约金10万元，他还能多赚30万元左右。”

朱先生说，卖方失信不但没有利益损失，反而能够获得高额利润，让人很无奈。

采访中一些购房者还表示，因为各种原因，他们有时候还不得不被迫接受低价赔偿。一名购房者说，尽管赔偿金额通常明显低于合同约定的金额，但因为耗不起打官司的精力，只能忍气吞声。

3

 不能让违约者因违约而获益

如何遏制卖方毁约风？陕西浩公律师事务所律师王浩公表示，目前，在追究违约一方责任时，多数合同约定违约一方需双倍返还定金，但事实上，当赔偿的定金不足以补偿受害方损失时，卖方还必须承担买方因房价上涨等因素产生的其他损失。

“也就是说，现在那个位置的房价上涨了多少，卖方就必须赔偿多少，交易中这一法律常识应被明确告知。”

针对近期西安房屋买卖合同违约纠纷明显增多、买卖双方矛盾突出这一趋势，西安中院近期召开了全市法院房地产案件审理工作专项会议，表态将加大对社会关注度高、影响大、群体性强的房地产案件的审理力度，依法保护当事人的合法权益，同时将进一步加强与房地产管理相关部门沟通，及时全面掌握当前房屋交易政策，为正确裁判提供依据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，在购房过程中，各方也应提高风险意识，敦促中介公司在制定交易合同时进一步细化合同明细，明确并强调违约一方所应承担的赔偿责任。

对于短期内频频违约涨价的二手房房东，中介公司应采取撤销挂牌或向房管部门举报的做法，甚至将其列入失信黑名单。