471.看清房地产股票的三个关键点

看清投资房企的三个关键点

来自荔慎投资梁军儒的雪球原创专栏

没有一个行业如房地产那样，几乎每天都被利空轰炸，市场对房地产的预期也达到极度悲观的地步。但事实一些龙头房企正处于最好的时代，看清主要矛盾，才不会因为次要矛盾而迷茫。

净利润=销售收入x净利率

加息也好，五限也好，人民币贬值也好，降低棚改货币化也好，令投资者闻风丧胆的绝大部分利空，无非是对以下三个因素产生或大或少的影响，而这三个因素决定了企业的长期盈利，若所投房企这三个要素无忧，则可以安心持股:

1、销售收入

 行业集中度的快速提升，决定了即使行业不增长或萎缩，龙头营收都能持续大幅增长。而最终行业态势稳定后，很多龙头房企的年收入天花与现在的市值比将会极度不匹配。

2、净利润率

 房企拿地能力决定未来的净利润率。过去两三年踏准拿地节奏的房企，现在是很主动的，否则很被动。例如某龙头16年加足杠杆拿了大量低成本土地，未来无论怎么调控，极端情况即使房价下跌20-30%（真的如此，估计中国经济要崩溃，政府又要救楼市了），都会因为足够低的成本而有不错的净利率。这跟投资的道理是一样的，估值足够低的时候买入，就会拥有很大的安全边际。

3、现金流

现在是资金成本和地价高的时候，节奏好的房企大幅减少拿地，加速销售回款。虽然减少拿地，但由于土地储备充足，同时成本低，现金流充足，未来两三年高增长无忧，别人生死存亡的时刻，这些房企龙头却可以过着滋润的日子。未来尸横遍野时，现金储备更充足，再慢慢低价接收这些残尸败蜕。

市场担心的行业增速下降甚至负增长，资金成本走高，负债率高等诸多负面因素有些是事实，但对不同房企的影响差异就太大了，想清楚这一点，才能明白现在对哪些房企是钻石年代，哪些是末日即将来临，而不会不分青红皂白地把金子和沙子一起扔掉，另外足够低的估值是另一道安全边际。$融创中国(01918)$ $新城发展控股(01030)$ $中国恒大(03333)$ 

作者：荔慎投资梁军儒

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