现在是购房好时机吗？首套房如何选择？-2018.7.30

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买房时机

如何选房买房

房产投资规划

任泽平谈过关于房地产周期的看法：长期看人口（经济增长、城市化、人口数量和结构），中期看土地（土地供给、土地财政），短期看金融（利率、杠杆）。

几轮限购限贷之后，很多城市买房的入市门槛提高了很多（不论第一套是否已经脱手）。比如杭州，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于60%，利率上浮15%，刚需买房难啊。

所以，很多人的第一套房的资格，尤其特别重要，选错了想换的话，可能要好几年之后才可以置换，特别的现在的很多城市不仅限购还限制了售卖。

既然第一套房必须要买，那咱就把买到咱们自己买到最合适。

选房买房是一道综合题，它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。

我个人觉得呢第一次买房是一次小型创业，你要调动自己全部的智力进行判断，梳理选房的逻辑，还得拿出资源整合能力和筹款能力。

首先，看准买房时机。

现在我国还在城市化的大周期内，房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。

在大周期内任何时候买房，若以五年十年后的视角来看，估计都不会觉得亏。不过，在这个循环中，有两个时机是比较好的。（仅供参考）

一是有全国性货币放宽的政策出台，地方上限购限贷刚刚被取消的窗口期。

目前来讲货币政策不是宽松政策，以中性偏紧、因城施策、房住不炒为主。

所以，现在不是投资房产的好机会哦，而且不是买了房就算投资了，只有买了优质的房产才算是资产！不是优质的那都不叫资产!

其实大部分时候我们还是可以看出来什么时候是首套房的好时候。

预售证要发，土地供应，户籍管理、信贷都是由政策说了算。凭借这几件武器，能够在很大程度上干预楼市。换言之，中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化，能够很容易辨认出买房的好时机。

比如2016年2月出台的契税减免，作为一项全国性的购房优惠，就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷，房价果然飞涨。

还有一个标的城市，就是深圳。

大家知道，上一轮暴涨是从深圳开始的。很多城市在2016年才进入上涨期，但深圳楼市在2015年已经率先起飞。

之前的风向标一直是北京。

2015年央行多次降息，当年工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

2015年到16年上市房产公司融资非常容易，钱多得几乎泛滥，当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地，很多地价一下子超过周围房价，面粉比面包还贵。

深圳人不亏是改革排头兵，会解读会议精神。段位高一点的，要学习深圳人，学会看政府工作报告和货币政策。

不过，这一轮的上升起点已经过去了。

二是抓住压制政策起效后市场转冷，那些被“限价”的机会。

房价涨到这个份上，风向早就改了，货币放水渐渐收住，限购限贷政策纷纷出台，已经收缴很多你潜在竞争对手的购房资格。

目前房价不能再涨已是政治任务，达到上面规定的零涨幅即可，这就是所谓的“鸟笼行情”。因为限价，有的地方新房比二手房还便宜。

当政策把机会给了刚需，你可以慢慢学习，慢慢挑选，静候良机。

但不要一心指望在最低点入市，那需要太多太多运气，需要上辈子修来好福气，而好的机会总是稍纵即逝。

人生的第一套房子，千万别买错！

讲完时机，我们来讲怎么选房子。

买第一套房，建议选择交通便利，工作方便的地方，房子尽量新，可以牺牲一些面积。之前我们的系统课程当中也讲过地铁站附近是优秀选择，就是因为现在在一二线城市，轨道交通已经是主要的交通工具。

年轻人事业为主，如果你距离自己工作的地方每天都要2个小时以上的路程，那对于你的磨损是非常大的。估计你到了工作单位都打不起精神了。

一般是以自己工作的地方为中心，5公里为半径，看看周围有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心，周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房，那么不要也罢，那就换一个思路

选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张，会涌现一些新的城市中心。

新城中心刚刚出现的时候，往往人们的观念和新城的基础设施一样落后，不少人会错过机会。

但实际上新城跟老城相比，规划更加科学，拆迁难度低，政府会投放重大项目，甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比想象得更快，而且这几年有越来越快的势头。

所以，到年轻人多的地方去，到人才密度高的地方去，那里会有最便利的交通网，最炫酷的电影院，最具想象力的人，最多的未来独角兽（多研究一下创业排名的城市）。

到新城买房的时候，重点考虑现代服务产业的密集度，比如金融业、互联网业，在互联网时代，这些处于上升期的产业，带动能力远远超过传统行业。

高端服务业聚集的地方，环境会比较好，适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主，那么前景可能没那么美好！居住会很不舒适，甚至会有污染。

其实的话，有的公司已经替我们排除了很多地方。

找找看星巴克，星巴克的选址有一套自成一体的标准，有星巴克的地方，往往年轻人多，人气会比较高。或者看看周围有没有沙县小吃，如果连这样的小店都没有，那这个地方可真的是太偏僻了。

具体落实到选房，品牌是一个值得考虑的因素。地段在房价构成中仍然权重比较高的。

现在买房子，除了地段之外，房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标，这些软价值在二手房市场上是值钱的。

经济能力好贷款额度高的，买房要尽量选择符合主流需求的房型。

90平方米三房，是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的，那么六七十方的两房通常涨幅较大，也很有价值。

关于房子的两个属性：

房子是有两个属性的：一个，是居住属性；一个，是金融属性。

房子卖多少钱体现的是它的金融属性。

房子租多少钱体现的是它的居住属性。

其实，任何一个东西，包括房子，只有金融属性足够强才会有流动性，才会有可交易性，可交易性强才会有增值潜力和动力，而金融属性的强弱基于该物品使用权的预期稀缺性！ 这就是我们反复强调的好（yao）房（qian）子（shu）。

离开了金融属性，房子的居住属性哪怕再强，周边生活哪怕再方便，要么卖不上价格，要么卖不掉（有价无市），这就是目前，一二线城市，主城区老房子的悲惨遭遇。所以，找到与自身现阶段需求最契合，同时又兼顾未来稀缺性价值增长趋势的那个平衡点，才是最符合你的方案。

如果你是中产，希望保持较高的生活品质，那只能购买商品房，尤其是地段优良，配套完善的商品房，未来必然会越来越贵。

未来房产的价格走势，必然会越来越复杂，不是简单的涨跌可以描述的。不同的城市，不同的区域，不同的阶段，会出现完全不同的走势。今天不好的房子，未来很可能更不好，今天的好房子，未来也不见得好。

所以，刚需自住的不要考虑太多，多考虑自己的居住需求即可。如果是投资的，难度会越来越大。