试听90秒刚需请注意，你们和绿博八字不合！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导，大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，我是米小妹，很开心又和大家见面了。今天，我想和大家聊聊绿博片区。

绿博距离郑州主城区远不远？

远，真的远。从郑州中心火车站到绿博中心的距离，约30公里，超过了郑州主城到四环的距离。一个普通一线城市的辐射距离也就在25公里左右。

下面的图1就显示了绿博片区与郑州主城区的相对位置：

那绿博到底怎么样？

坦言，我是看好绿博的。在1万级别的南龙湖、荥阳东、古荥、绿博之间，我首选绿博。

郑州向东发展是大趋势，白绿的规划力量很强。

通过图2看看整个绿博片区的规划图：

图中，绿色的全是生态绿地，整个绿博就是一个被绿色包围起来的区域，这样的区域放在整个郑州也是稀缺的！

简单说说目前绿博正在落地的项目。

方特、绿博园就不再多说。

正在建的4万亩郑汴中央湿地公园，起步区牟山景区已基本成型；已经营业的杉杉奥特莱斯、海宁皮革城；已经奠基的郑州海昌海洋公园，计划2020年7月竣工；已经开工奠基的河南中医药大学第一附属医院郑州新区院区；已经奠基的伯利恒外语学校；已经动工的建业华谊兄弟电影小镇；已经动工的兰博基尼酒店综合体等等。

要医院有医院，要商场有商场，要学校有学校，要湖有湖，要河有河，要公园有公园，要绿地有绿地，要公共文化设施有文化设施，还有规划中的地铁8号线，你告诉我还想要啥？

甚至来说，未来的绿博不输白沙，为什么？因为白沙是在一个千苍百孔的区域进行了规划层面的修补，但绿博是在一张白纸上直接以最高级别进行的规划。未来的展示效果肯定是不一样的。

当然，一个区域的发展除了政策支持，也需要房企的集群效应，迅速催熟区域价值。绿博就云集了一批全国知名品牌房企，集群效应显著。

有概念，在落地，行情来的时候价格很容易上去，一旦上去了就很难下来。比如在限价之前，我们见证了2017年2月，康桥香溪郡高层12000开盘，将近清盘。2017年5月，郑东碧桂园高层15500开盘还能清盘。

那绿博到底能不能买？

首先，在绿博买房，买的都是预期。哪怕是现在郑州最引以为傲的郑东新区，中间也有波折和停滞。

很多人问白沙什么时候能发展起来，绿博什么时候能发展起来，在这里可以明确告诉你，这一切都要等北龙湖先发展起来。北龙湖起来是第一步，之后才是第二步的白沙绿博。

随着北龙湖2020年的集中交房，从现在算起，北龙湖达到成熟的居住条件差不多需要5年的时间。以此可以估算出白沙绿博的发展周期。从中也可以看出北龙湖的重要性。

所以，绿博是长持周期，重视租金收益，或是想要在绿博赚快钱的人，可以收手了。同时，正因为是长持周期，最好能把杠杆加到最大，能3成绝不6成，全款购买不建议。因为货币在稀释，贷款也在稀释。

我一直认为，买绿博的人都应该在主城区至少有一套房。如果你是准备购买首套房的纯刚需，别来了，不适合。即使等个两三年交房了，大概率不满足居住条件，你也搬不进去，还是要在市区租房住。

明白了以上几点之后，我们再接着往下看。

如果你的条件可以买绿博，那么置业绿博，请谨记两点。

第一点，选紧靠绿博核心资源的楼盘，绿博的核心资源无疑是郑汴中央公园、绿博园。

第二点，选紧邻正在规划的地铁8号线的楼盘，8号线目前在绿博规划的是走绿博大道。

以上这两点的重合区域就是下面的图3，图中标注了绿博片区的几个主要项目：

名门紫园、亚新美好香颂、亚新美好艺境、融创观澜壹号、万科兰乔圣菲可以作为第一梯队。主要因为不是太靠东，离市区更近些，这个小片区是绿博最核心的位置，也会是绿博最先成熟的片区。而且离绿博大道很近，可以较便捷地享受地铁8号线。

其中，名门紫园在售户型普遍偏大，亚新美好香颂和美好艺境均价在14000左右，融创观澜壹号和万科兰乔圣菲价格相当，均价在11000左右，性价比最高。而万科因为是别墅和高层的高低配，未来存在隔离的问题，所以，我更倾向于融创观澜一号。

融创在白沙的项目被冠以象湖壹号，因为那里有象湖。而融创在绿博的项目又被冠以观澜壹号，因为这里将来有4万亩的郑汴中央公园。虽然都是壹号，可能也指的只是区域里的壹号，应该都不是融创在郑州的最高端产品。

2016年3月，融创收购华夏万通绿博的地块项目公司股权，这块地就是融创观澜一号，位置在绿博大道与广惠街西南。整体占地675亩，容积率2.5，以洋房和高层为主，地块东北角有规划的地铁8号线广惠街站。

图4就是观澜壹号整体的规划图：

目前1号地已经售完，在售的是2号地和3号地。这两块地依然都是高低配，户型很不错，大面宽，大横厅，大开窗，大阳台，多开间朝南，普遍放大了开间尺度，整体舒适度得到了明显提升，赠送率也更高了，很有长三角城市群户型的特点。

高层主要有105-129平的三房，165平的四房，洋房主要有175-197平的三房。

通过下面的图5看看几个主要户型：

我想你也发现了一个问题，那就是，观澜壹号的洋房户型不管是1号地、2号地还是3号地，都没有四房。不管是175平还是195平的洋房户型，都是三房设计。置业顾问的解决方式是将大横厅隔出一个房间，但这样处理的话舒适度会大打折扣。

所以，对于想买四室洋房的改善客户，就有点尴尬了。

整体来看，观澜壹号最大的卖点还是郑汴中央公园，首期工程4000多亩，已经开始蓄水。这么大的公园，在世界上都是很少见的。另外就是地铁8号线，目前处于延期状态，还需要注意，8号线在绿博的一段规划在地上，走高架，也就是说，观澜壹号东北角的广惠街站是地上站。

对于像观澜壹号这样的远郊盘，区域虽然有大的蓝图规划，但总觉得空泛，如果地铁真的能落地，那购房者心里会更踏实一些。

不过也要注意，观澜壹号附近存在一些安置房，不过绿博配建的安置房标准都还挺高。

再看看价格，观澜壹号最近的一次开盘推出的是3号地的高层6号楼，均价10500-11000。其实，观澜壹号高层的价格一直维持在10500左右，虽然已经卖到2号地、3号地了，卖的也还行，但没怎么涨价，也没像象湖壹号一样采用全款优先的套路，按揭也能买到，是有性价比的。所以根据乔妹评分法则，融创观澜壹号可以打8分！在条件符合绿博置业的条件下，可以首先去看看这个盘。

说到最后，还是那句话，绿博片区，前景是看好的，可以作为长线和远期投资的一个方向，买在这里，要做好几年站岗的心理准备，考虑持有10年左右的周期。而每天都要为上班通勤成本而烦恼的纯刚需，请远离，因为你和绿博八字不合！