高位盘盘点丨警惕！2021，郑州务必要关注的5个高位盘！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导。大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，我是乔妹。最近在做郑州区域和楼盘的梳理，我发现，经过这一轮的下行周期，不少区域和楼盘该挤的泡沫都已经被挤掉了，目前郑州房价的呈现也很清晰，基本上南北价差比较均衡，以金水老城为中心，南北房价依次递减，金水北略高于老管城，管南略高于惠济。而东西房价差异巨大，自西向东依次递增，基本上同等位置，东边的房价要比西边高出40%-50%。

大部分区域和楼盘的泡沫是出清了，但还有一些楼盘，依然站在房价的高位硬撑，那么这部分楼盘，就是我们所说的高位盘。这两天，我在财富圈里跟大家分享了目前郑州5个典型的在售高位盘，留言的朋友很多，咨询的朋友也有很多，那今天这期内容，我们就来做一个具体的分析。

第一个高位盘就是二七区南三环旁16000+的绿城柳岸晓风。

这个盘开盘之前我去过两次，结果一次比一次失望。柳岸晓风是典型的绿城代建项目，由绿城和德润合作开发，这两个开发商，简直一个天上一个地下。其中，金主德润具有更大的话语权和主动权。

柳岸晓风的位置在郑州西南，靠近南三环，这个区域有一个很大的锦荣轻纺城，比较扎眼。周边德润黄金海岸、长江一号等都是典型的刚需盘，没什么品质。

这个盘的亮点主要有三：1、地铁7号线1公里范围内；2、容积率只有2出头；3、纯粹的小高层规划。但劣势也很突出，比如设有底商影响居住的纯粹性，比如户型差。

所以总的来说，这个盘乍一看还不错，但仔细分析的话就会发现存在不少问题。这是一个披着绿城外衣的伪改善盘，不要忽视操盘人对一个项目的决断权，主导柳岸晓风的不是绿城，而是德润。德润一向以利润为王，争取利润的同时，牺牲品质是必然。再加上旁边鑫苑府13000左右的这波特价，绿城还在16000的价格上硬撑很明显说不过去了，价格迟早会有回调。所以说，不降价就先不要买，单价至少要回调1千。

第二个高位盘就是老经开18500的绿城诚园。

这个盘的劣势主要有三，1、这块地其实是长盛广场的后期地块，长盛广场基本上算是为富士康开发的定向公寓，绿城诚园西侧就是长盛广场，现在有一部分是富士康员工宿舍，后期嘈杂的环境肯定是避免不了的。2、这不是真正的绿城开发，而是代建，跟长盛合作，代建在郑州一地鸡毛的事儿特别多。因为不是出资方，所以绿城对产品的把握几乎没有话语权，类似上面的绿城柳岸晓风。3、地块指标不优质，地块不仅狭长还不完整，西侧被长盛广场凸进来一块，小区居住舒适度要大打折扣，也会非常影响景观效果，狭长地块，高容积率，基本上没有居住舒适度可言。如果说它的价格是18500，接近同区域的保利天汇和华润凯旋门，肯定更建议保利和华润。

第三个高位盘就是白沙24000的亚新紫藤公馆。

这个盘的惨淡从销售周期上就可以明显感受到，从2018年就开始对外销售，一直卖到2021年成了现房还没有卖完。

这个盘的劣势主要有三，1、区位看似很美好，但实则杂乱，屌丝盘遍布，安置房体量过大。2、缺乏王炸基因，周围没有一所好学校，没有一条地铁线，预期亮点不足。3、因为是地王，土地成本过高，紫藤公馆是2016年白沙的地王，楼面价9100多，记得那时周边的售价也才9000多，楼面价基本等于售价。我们知道，地价以绝对压倒性的优势左右和影响着房价。地价不低，房价也不会低，所以，项目的出身，已经决定了它的性价比，这是基因决定的，改变不了。地王是一把双刃剑，欲带皇冠，必承其重。从目前来看，郑州好几个地王都不具备自身突破瓶颈的可能，有的地王预测两三年都没有办法解套成功。总的来说，这种远郊CEO盘，投资最好不要碰，狠狠套几年毫无涨幅是大概率事件。

第四个高位盘就是滨河国际新城23000的亚新海棠公馆。

这个盘最近的一个劣势就是旁边的荷湖改成了湿地公园，同时滨河23000的高价也是不建议的，后期基本上不会再有太大的涨幅。郑州有两个比较特殊的区域，一个是滨河，一个是杨金，这两个区域可以买，但一定要看价格，滨河18000+，杨金20000+的价格当然不要买，都是坑。

第五个高位盘就是老管城18000+的龙湖雅宝天钜。

这个盘的劣势主要有三，1、区域内部的原因，老管城的城市界面较差且很难改变，城市界面在楼盘保值增值方面是一个非常大的影响因素，会制约楼盘后期的增值空间。同时教育也是一个很大的短板，没有名校，大都是社区的配套学校或者老家属院、都市村庄的小学，教学质量一般。2、除了北边不远处的火车道，楼盘本身也有不少不利因素，3.5的容积率，规划高低配，居住舒适度本身就打了折，地块不大，却是住宅、商务、安置房的混搭。同时，项目的整体性和纯粹性也会受到内部市政道路的影响。3、18000+的价格偏高，亮点又不足，龙湖品牌无法做背书。

最后，我要再说一下目前金水北的现状。

除了以上这些不能买的高位盘，郑州能买的好楼盘自住的话还是不要拖，该买就买。就拿最典型的金水北为例，记得从2019年开始，我就一直在推荐金水北，推荐金水北的理由主要有二：1、贴近金水主城，贴近郑东新区，贴近就业中心；2、短期供应量大，长期供应量有限。如今2年过去，金水北上半场的机会也差不多过去了。

瀚宇天悦城从16600卖到现在接近19000，美盛教育港湾从17500卖到现在接近19000，融创中原大观从16800卖到现在18500，保利海德公园也是18000，不过带精装，价格尚可。而美景美境和瀚海思念城早已清盘，碧桂园天麓一期尾盘，万科民安江山府尾盘，泰山誉景二期尾盘，和昌优地毛坯房卖完。下半场中，碧桂园天麓二期价格不会低，泰山誉景三期价格不会低。

一方面是价格不低，另一方面是选择也不多了。所以说，只要城市好，自住买房要趁早，真心不是一句空话！只要楼盘不错，乔妹评分不低，同时价格又在我给出的合理价格区间之内，入手就绝对没有问题。