又是大北区！下半年绝对不要错过的两个热盘！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导。大家好，欢迎来到《乔妹的实地探盘日记》，我是乔妹。咱们上期内容跟大家分析了惠济下半年要入市的两个纯新盘，万科翠湾中城和建业花园里新地块，今天继续大北区，分析一下大家都很关注的锦艺旭辉一江云著，以及融创中原宸院的三期融创运河源，这两个新盘在今年下半年的惠济也注定热度不会低。

咱们先说锦艺旭辉一江云著。

它其实是锦艺四季城的八期，锦艺可能是因为资金的原因拉来旭辉合作，锦艺还是主要控股，具体由旭辉操盘。旭辉也算是全国的大开发商，但在郑州的发展并不好，项目不多，位置都不怎么好，销售也很平静。不过在全国其他城市，旭辉还是有好产品的。现在这个一江云著，算是还不错的位置了。

这个盘挺厉害，跟万科翠湾中城、建业花园里新地块并称为大北区最值得期待的三大新盘之一，最大的原因就是均好性强，没什么特别明显的硬伤。

具体位置属于惠济西部，身边就是锦艺大盘，教育上学不用愁，有惠济区外国语中学、惠济区锦艺实验小学等，学校基本都已经建好，都是公立学校，也有招生计划，就看具体的划片了，其他配套还在慢慢的落地，大致需要三四年的周期。因为在惠济西部，周边的发展还不是很成熟，没什么公共交通，几条地铁线距离项目都不近，还有一点需要注意的是附近有北区热源厂。

咱们已经说过很多次，不管是金水区还是惠济区，自东向西，价格和价值都是依次递减的，而一江云著就在片区西部，所以说区位价值比较一般，在优良中差里只能算“良”。不过目前惠济文化北路以东的东部片区已经很成熟了，区域发展也正在向西转移。

这个位置的亮点就是南边紧邻贾鲁河以及贾鲁河公园，环境确实不错，标准的河景房。

总的来说，区位在整个郑州属于“良”，配套最大的亮点就是学区完善和贾鲁河的环境，最大劣势就是现阶段相对匮乏的配套，需要时间。

锦艺旭辉一江云著这个锦艺四季城八期地块，由于操盘手做了改变，所以在规划上跟锦艺四季城前几期做了区分。外立面灰白相间，配以大面积玻璃，现代感更突出，美感提升很多。

这块地的亮点就是容积率不高，且地块还算方正。

作为苏屯的城改项目，容积率3.0放在动辄4.0、5.0、6.0的郑州主城来看还不错，规划了常规的高层+洋房的高低配模式，9栋25-27层的高层和4栋8-9层的洋房，高层以两梯三户设计为主，高层精装交付，洋房毛坯交付，定位更偏刚改或改善一些。通过下面的图1看一下一江云著的规划效果图。

户型方面，高层最小98平的三房，最大130多平的四房，洋房主要是128-143平。户型最大亮点是拐角飘窗和南向两开间连通的大阳台，可以通过下面的图2感受一下这些细节。

但有一个问题要注意，一江云著地块左边紧挨着安置房地块，对未来小区居住的纯粹性会有一些影响。这一点在后期楼栋选择上可以作为一个参考因素。

总的来说，锦艺旭辉一江云著最大的优势就是完善的教育和贾鲁河环境，最大的劣势就是现阶段相对匮乏的配套，公共交通不便，无法享受到地铁红利。产品方面不管是地块、产品还是户型，都还可以，但有一个紧邻安置房地块的问题。根据乔妹评分法则，这个盘可以打7.5分！

因为高层带装修，所以自然会比普通的毛坯高层价格高，合理价格在16000左右，洋房的合理价格在19000左右，刚改和改善都可以关注一下。

那下半年的惠济区，待入市的纯新盘除了万科翠湾中城、建业花园里新地块、锦艺旭辉一江云著，还有一个融创运河源，也就是融创中原宸院三期，产品还不错，也可以关注一下。

这个地块是在郑州刚刚结束的6.3号首批集中供地里成交的，不过产品很早就规划好了，妥妥的融创速度。

这个地块的位置也属于四环内，交通还算完备。但同样是因为偏离惠济成熟的核心区，配套很匮乏，区域成熟要比锦艺旭辉一江云著所在片区更晚，等待的周期更久。不过后期项目附近有待确定的地铁规划线路，算是一个隐藏的小利好。

至于为什么改案名？

最主要的原因还是要与之前的融创中原宸院一二期错开定位。我们都知道，融创中原宸院一二期是妥妥的刚需价格刚需盘，而三期运河源明显定位偏改善，改善属性主要有以下两点支撑。

其一，超低容积率，只有1.89。

即便是胖庄城改项目，但150多亩的地块，容积率只有1.89，建筑高度60米，这种大面积的低密地块，在郑州四环内真的非常稀缺，除了北龙湖豪宅区，但北龙湖也没有这么大的住宅地块。这一点是改善盘很明显的特质。

其二，产品规划真心不错，有突破。

虽然还是做了高低配，但产品设计的真心不错，心动值挺高。

运河源设计了整个郑州甚至其他城市都很少见的三开间全连通的南向大阳台，洋房就算了，高层竟然也能做到。洋房更绝，可能是北边临近索须河的原因，北向同时也带有连通大阳台，这是目前郑州市面上最接近满分的户型了，小高层最小面积108平，洋房主力户型是142平四房，具体可以看看下面的图3。

优势说完，还要提醒几点劣势。

首先是大家都在说的河景房，这一点要注意，其实，运河源算不上真正意义上的河景房，北侧临河先不说，距离运河还有一段距离，不算真正的一线河景，这一点其实不如贾鲁河边的一江云著。

其次，可能是受临河限高的影响，运河源规划是南高北低，南边是小高层，北边是洋房，所以，大概率会有一些洋房的采光受到南侧小高层的遮挡，这一点在选择洋房的时候要谨慎。

同时，小区洋房占比较高，小高层被挤到地块边缘，虽说在同一个小区，但景观差异很大，后期也有可能被软隔离。有点类似美景东望的感觉，高层都龟缩到狭窄的一角，地块大面积留给别墅，而东望后期高层的交房效果跟别墅也有很大差距。所以，运河源小高层可买的前提一定是跟洋房有巨大的价差，有巨大的价格优势才行。

此外，地块北侧还有墓地、四环高架等不利因素，对北侧的洋房会有一定影响。

总的来说，融创运河源的优势很突出，但也存在不少劣势，根据乔妹评分法则，融创运河源可能打7分！目前运河源对外释放的小高层精装18000的价格显然有些偏高，一万六七的价格还是可以接受的。如果首开价格真的到了18000，其实不太建议入手，不妨等一等。

不远处正商家河家的定价就是一个错误案例，首开如果价格过高滞销的话，后期降价的可能非常大。而且以融创的调性，后期做特价房太平常不过了。

2021年一定是惠济区改善元年，万科翠湾中城、建业花园里新地块、锦艺旭辉一江云著、融创运河源，还有招商美景青寨项目会相继入市，考虑刚改改善的朋友可以重点关注。

融创会是惠济区下半年的大地主，据说天伦紫台后期地块卖给了融创，还有融创瓏府后期地块，以及融创大河宸院后期地块，希望融创能有好的表现。