试听180秒【第6讲】海外买房有难度？了解一下房地产信托基金吧！

各位听众朋友，大家好。我是中欧国际工商学院的金融与会计学教授芮萌。今天我们再来聊一聊房地产，但是不是直接聊房地产、房子的投资，而是看房地产信托基金。

近年来，国内的投资者海外置业的热度日益攀升，当我们一讲到海外的资产，很多人脑海里马上浮现出来的就是美股或者是美国的房地产，这当然可以理解的，因为你或者是你身边的朋友很可能正在做这方面的资产配置。投资美国的股市，你可以享受到美国经济增长所带来的红利，投资美国房地产不仅可以享受资产的增值，同时还可能为你的子女的教育提前做好规划和准备。

我们通过一个小案例来说明一下，李先生是一家国企的高管，年薪差不多50万人民币, 太太是自由职业者，年收入大概在10万左右，两人有一个宝贝女儿，今年14岁，想在女儿大学的时候让她去美国读书。因此，两个人一直在考虑盘算是不是干脆在美国买个房子，一来可以投资，二来可以在女儿去美国的时候免去租房的烦恼。但是现在女儿才14岁，离上大学还有好多年，房子空置的成本也很高，所以一直没有下决心。

随着海外房产价格的不断地上涨，两个人终于下定了决心购买了一处房产，在购买以后将它出租，一方面可以获得租金的收入，来抵付房地产税等各种成本，另外一方面也可以享受房产增值的红利。

很多人都会有类似的问题，从持有成本上讲，国外的房产现在还能不能买呢？其实投资海外的房产和投资国内的房产逻辑是不同的，一般来讲中国的房产是没有持有成本，而国外的持有成本相对来讲比较高，除了交易费用、持有费用以外，还有转让费用，所以假设你买了一个一百万的房子，每一年还要支付至少4-5万美元的房产税、保险、管理费等等持有费用。

随着海外房产持有成本和交易成本的不断上升，市场的准入门槛比较低，海外房地产中介行业又进入了野蛮生长的阶段，行业内存在着供需双方信息不对称、交易不透明等等问题。

因此，投资者决策时需要警惕交易过程当中可能遇到的陷阱，对那些“看上去很美”的投资的方案要保持清醒、合理的怀疑的态度，详细了解所投资地区的经济、环境、生活成本，将投资、移民、教育、医疗、政策等因素综合纳入中长期的规划，警惕落到那些偷换概念的广告比如说“买房移民美国”的陷阱当中，买房≠拿到绿卡，购买欧美房地产时还要区分永久产权和土地租赁权的条款，要向当地专业、有经验的地产经纪寻求他们的意见。

上面所讲的是直接投资海外的房产，这也是目前大部分中产“资产走出去”的方法之一。但是从现在的宏观环境和政策而言，海外房产的购买受到了购汇的限制，并且风险也在不断地上升，那么海外房产投资有没有替代性的方案呢? 答案是有，就是房地产信托基金，我们把它称为叫作“REITS”。

很多人对REITS或许不太熟悉，它的全称就是Real Estate Investment Trusts，翻译成中文就叫房地产投资信托基金。REITS的投资的标的主要是能够产生稳定租金收益的房地产，所收的租金就是它的收益来源。它所拥有的房产是由专业的团队经营管理，通过组合投资和专家理财实现大众化的投资, 满足中小投资者将房地产这类大额投资转化为小额投资的需求。

现在REITs在海外已经成为房地产投资的主流，成为继股票、债券和现金以外的第四类重要的资产配置选择。以美国为例，受次贷危机的影响，2007年到2008年间美国房地产的价格大幅回落，由此导致了REITs产业受挫，但是随着经济的复苏，REITs的市值在近十年来迅速增长，从2008年的0.19万亿美元发展到了2018年二季度的1.15万亿美元,足足增加了6倍。

那么对于REITS而言，有哪些主要的类型呢？REITs根据投资对象的不同，可以分成三类，也就是权益型、抵押型和混合型。

权益型的REITs拥有并经营收益性的房地产，将它纳入自己的投资组合当中进行管理，收益主要是租金和房地产的资产增值。

抵押型的REITs不直接参与房地产经营, 而是将募集的资金用于房地产抵押贷款或者是购买抵押证券，收益主要来源于发放抵押贷款收取的手续费、抵押贷款的利息等。

抵押型REITs的投资收益一般低于权益型REITs，同时风险相对于权益型REITs也比较低。而混合型的REITs则是上述两种REITs的混合体，既可以投资经营房地产，也可以进行房地产抵押贷款的业务，投资比重由信托基金经理根据当时的市场的景气度与利率波动的情况进行灵活的调整。

目前权益型REITs是最重要的REITs类型，在美国市场上，这类的REITs的占比已经超过了90%。

REITS的收益率到底怎么样呢？我们从REITs的风险收益特征上来看，以美国的富时全股权REITs指数为例，近20年平均年化收益率为11.5%，是所有常见指数中最高的，它的波动率也比较高，达到了17.5%，但要低于纳斯达克综合指数的波动率。这样来看，投资REITs指数所获得的收益要好于投资纳斯达克综合指数，但是风险又比较低。

从REITs和其它投资类型的相关性来看，REITs与权益型指数的相关系数通常在40%-60%之间，与债券的相关系数不到20%，因此REITs和股市、债市低关联度的特点使得投资者可以通过投资REITs达到强化投资组合的多元化，有效地分散投资风险的目的，从而改善组合风险收益比。这是从REITS的特点以及它与股市债市的相关度而言，那么具体说到投资类别方面，REITS怎么样去分散风险呢？

REITs的管理人可以通过经营不同地域、不同类型的房地产来分散投资风险。目前REITs的投资基本涉及了所有的房地产类型，其中以零售业、住宅、基建、写字楼和医疗领域的投资比重相对来讲较高。因此，在不同的时间段，不同地方的REITs的收益会因为房地产市场的景气度、经济政策的变化和发展情况的不同而不同。

近一年来，欧洲的REITs收益率比较高；而如果我们把时间拉长一点来看，北美市场的表现则更佳。因此，选择在合适的时间以及合适的地区投资REITs，可以帮助投资者一方面获得比较高的收益，又可以有效地降低投资单一资产的风险。

回到刚才的案子，李先生如果不选择直接投资美国房地产而是购买了美国地产的REITs，他获得的收益有什么不一样吗？首先，刚才的房地产租金收入变成了REITs的分红，而且他不用再过问收房租的情况，REITs自动会将分红主动地转入李先生的账户，这部分的收益就类似固定收益。而李先生购买的REITs会与房产一样有资产增值，这部分就像股权投资，所以REITs还是兼具固定收益和权益投资的双重属性。而且REITs还是分散在美国各个地方，李先生不用担心单一房产的风险问题了。

可是李先生又问了，投资境外的REITs不是一样受到购汇的限制吗？有没有国内的人民币产品可以解决这个问题呢？

其实早在2011年，在国内已经发行了2只QDII-REITs的公募基金的产品，一只是“诺安全球收益不动产”另外一只是“鹏华美国房地产”，它们主要的投资标的就是境外发行上市的REITs产品。

截止到2018年的第二季度，QDII-REITs类的公募基金的产品已经增加到了6只，不过从基金的规模上来看，这6只基金的规模普遍比较小，最大的也不过是1.74亿人民币。从投资方式上看，被动投资和主动投资的基金各有3只。从投资标的来看，目前QDII-REITs基金均不投资于抵押型的REITs。从投资国家分布来看，3只仅投资于美国市场；另外3只也是以美国市场为主，对新加坡、中国香港、澳大利亚和英国等市场略有涉及。

QDII-REITs的业绩怎么样？6只产品今年以来的平均收益率达到了7.22%，在各类QDII基金当中处于中上水平，业绩表现还是比较好的。这是中国REITS产品的发行状况，尽管就目前而言，REITS的发行规模比较小，投资类别比较单一，投资地区的覆盖范围也有限，但是相比投资者自身直接投资海外房地产，REITS在投资回报率和风险分散等方面仍表现出更大的优势，这也就是投资者实现“资产走出去”进行海外资产配置的一个折中方案。

这就是今天我想和大家分享的内容，大家如果还有其他关心的问题，欢迎在留言板发送留言或评论，我将根据内容和关注的程度在下一期进行分享。谢谢大家。