谢尚伟：假如万科真的暴雷了？

高光辉煌只属于过去，过去的高光辉煌往往只是情绪负担，没有什么实际效用。时代若把你抛弃，哪怕提前有了苗头，预先打了招呼，身在其中，依然痛苦；比如国内房地产。

40年万科（成立于1984）当今的煎熬，是国内房地产行业的趋势发展的近乎终局写照。

昨天万科企业（港股）收盘股价3.85港元，市值459亿港元，万科A收盘股价7.1，市值847亿元，均创历史新低。

同期龙湖股价9.41港元，市值636.8亿元港元，距离吴阿姨退休低点6.6港元及前低7.86港元还有一定的距离。华润置地股价23.5港元，市值1675亿元港元，距离前低20.35港元还有一定的距离，看起来还挺稳健……保利发展股价7.9元，市值945.67亿元，也是最近2年的新低。PS：若投资股票，必须放下信仰，你心中再牛逼的公司若持仓亏损达到30%，请认输止损，斩仓走人，避免持续补补，补成了重仓（伤），因为贯彻了这一铁律，我在WK上只亏了4个W……小赌怡情，不伤心情。

”活下去！“曾经是万科2018年的信念。结果一语成谶，2024年万科似乎真的到了拼尽全力确保活下去的危机时刻。因为众所周知的万科事件，2024年成了万科极其水逆之年，继郁亮被实名举报之后，最近爆出几个城市总、区域总因为各种各样的嫌疑，被请进去喝茶了的传闻…叠加一季度销售业绩不达预期（同比下降43%)，全行业仍然躺在地板上的大气候，估计是导致万K港股及A股趋势性跳水屡破新低的重要原因。前两天传出的平安信托部分涉房产品延期兑付（暴雷）事件，或许也催化了地产行业悲观加剧气氛，连带导致昨天银行股大面积回调。显然万K当下面临“股、债、市”三杀格局，压力必然空前巨大，如果这次万K真的活下去都成问题，最终还是暴雷了的话，会有什么影响？

1、其实也没什么大不了的，且烈度破坏性远小于当初恒大事件。有“恒、融、碧”三巨头前车之鉴和三两酒垫底，市场、舆论、政府、银行都有充分心理准备了，何况万科资产底色应该好于“恒融碧” ，收拾起来没有想象的那么困难，保交楼也应该不是什么问题。

2、国内信托行业将面临又一次洗牌，连带银行体系受到又一次负面影响，最近银行股走势已经开始有所反应。

3、进一步强化国内住宅市场现房销售趋势。基本不用政府出文件了，历经3、5年的市场教育已经让新房买方市场谨慎又谨慎了，期房几乎不再是理性购房者的考虑选项了。存量现房去化已经是当下仍然健在的房企必须要面对的考验。

3、当下仍然健（康）（存）在或未来可以活下来的以房地产为主业公司的特征：要么体量不大，负债率不高的“地头蛇型“的小公司；要么接近老牌港资地产公司的底色：有大比例的投资性房产提供充裕的现金流（抵押融资现金流、租赁运营现金流收益）。

4、纯粹的住宅房地产行业继续趋势性看淡，当住宅失去保值增值空间后，其实住宅购买需求腰斩甚至更多，则成为常态，这个常态是多久，5年、10年还是日本化，很难说。二手房抛压形成的新房替代”堰塞湖“，待开发存量土地及在建存量货值都不小，新房销售去化速度趋势性下跌，短期几乎很难企稳；当下政府端对拯救房地产的组合权政策效用几乎是失效的。哪怕全面放开中心城市限制性政策，哪怕金融信贷刺激，都不会太有用，社会储蓄总量持续攀升，房地产信贷余额持续下滑，居民端不再愿意为房子增加负债了。6、去年大陆区人口总量减少200万+，这个趋势短期之内是负向强化的。出生率持续下行难以改变，老龄化持续刚性加剧不可逆转，就业市场并未改观，三向叠加产生的房地产行业中长期持续悲观预期，无法改变。

当下看，万K轰然倒下的概率还是不大的。毕竟万科物业（万物云）的股权还是比较值钱的（变现相对容易），万科物流产业、万科长租公寓资产、万科商业地产（印力）等通过部分或大部分股权出让还是能够换一些现金流还债的，只不过走到这一步之后，万科的投资价值就所剩无几了。现在看万科股价大概率还是没有见底的，万科市值进一步收缩是大概率，哪怕过程中因为短期超跌，部分抢筹出现，导致短期反弹也是极其脆弱的。房地产企业，持续削减住宅业务，提升经营性业务的过程是缓慢而极其痛苦的，90%的房企都不太可能熬过这个脱胎换骨的过程，实现鹰的重生。毕竟，趋势比人强，比企业更强！99%的企业寿命都远小于人的寿命，即便稳健的活了40年的万科，我们也很难确定万科还能活40年。当下90后到70后的人生中经历一两个行业的衰退周期，是不可避免的；只是当下经历的是房地产而已，未来会不会因为AI发展再导致其他行业、就业陷入衰退，我想这也是大概率的。

如果你稍微用心观察一下微博热搜，即便国内公认的房地产一哥万K最近经历这么大的波折，几乎也没有贡献什么微博热搜，3月以来长期霸榜热搜话题的是与小米汽车SU7发布相关的各种口水战，房地产行业似乎开始或已经被社会舆论所遗忘。这也挺好，就让红火了30年的国内房地产行业安安静静的老去和衰退，最终从投资属性过渡到运营属性、收租属性、使用属性其实不是坏事儿。小米SU7现象级的大火之后，居然有网友呼吁雷军进军房地产，理由是打造真正的”小米之家“闭环或整顿国内虚浮的房地产行业。我想这只是一个互联网语境中的一个”梗“而已，当个笑话看看就可以了。我倒是觉得，房地产商们可以找雷军谈谈，毕竟小米当下是流量王，买房子送SU7显然是不够的，干脆主动拥抱小米打造真正的”人车家“全生态。当然我也只是在说一个笑话。（谢尚伟/2024年/4月13日）