全球房地产 5

全球房地产5：新加坡如何实现居者有其屋？学新加坡到底学什么？

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，全球房地产。昨天我们说到了德国的税收，除了土地税，租金税和二套住房税之外，德国还有差价盈利所得税，以及不动产交易税，这跟我们差不太多，都是在交易的时候征收的。遗产税方面德国也很轻，200平米以内的房子，基本都是免税的。遗产越多税率就越高。2600万欧元以上的遗产，最高税率能到30%。

德国最值得学习的其实是他的租赁制度，德国租赁市场全球典范，真正实现了租购同权，在德国租房，合同都默认为无固定期限合同，如果房东有期限，必须在签合同的时候，就与租客约定清楚，而且还得说清楚合理用途。所谓合理用途，也只限于三个方面，1是家庭成员自己居住，2是拆除修缮，3是要租给其他人。如果没约定清楚的，就全都视为无限期。

德国的房东是不能随便解约的，而且承租人有房子的优先购买权，也就是说房东要卖房，你必须先问租客，租客不要你才能卖给别人。另外，房东也不能随便涨租金，15个月之内根本就不能涨，超过15个月，房租也不能超过市面标准租金。3年租金涨幅不得超过15-20%，如果房东被判定为恶意涨组，甚至会被处以3年监禁或者罚款，也就是说刑事处罚。最重的可以坐牢10年。

在德国，没有户口限制，随便迁入迁出，迁入2周之内，居民就能享有当地的医疗，养老，教育等公共服务，完全不跟房子产权挂钩。此外德国对于租房还有补贴，只是最近10年，补贴总量有点减少，但是户均补贴金额却提升了，达到了近2000欧元。

所以最后我们来总结一下德国的牛逼之处，1是金融稳定，货币没有超发，2是租购并举，租购同权，从法律上稳定了人们对于房地产的预期，3是人口均衡发展，并不集中于某些大城市。所以土地也足够用。

下面我们看新加坡的房地产市场。这也是我们要重点学习的，新加坡是居者有其屋的践行者，被公认为是世界上解决住房问题，最好的一个国家。从人均居住面积不足6平米，现在已经提高到了30平米。

在新加坡居民住房自有率已经超过了90%，而这一数字在30年前还是8.8%，这一成就要归功于组屋计划，这是新加坡的特色，在新加坡只有19%的人才会买商品房，81%的人，买的其实都是组屋，所谓组屋，其实就是一种国家提供的公共房屋。这是配合当时李光耀提出的居者有其屋的口号，新加坡公民才可以买，而且5年后才能转让，一个完整的家庭，只能买一间组屋。而且组屋市场和商品房不流通，买卖受到很多限制。很难赚到差价，也没有任何炒作的空间。更没有囤积居奇的可能

新加坡还有一个重大的制度建设，就是中央公积金制度，他有几个特点，首先就是强制征收，每个人必须按月缴纳公积金，如果不交就给予罚息。而且缴存比例极高，最高达到了50%，职员和企业各承担25%，目前调降到了37%，但是也明显高于我们现在的24%。他主要是覆盖的很广，相当于是养老，失业，医疗，住房的综合体。

其次封闭运营，存贷分离，高存低贷，中央公积金局不直接发放贷款，而是买政府债券，交给新加坡政府投资公司，通过专业运作，获得更多收益，而公积金的存款利息，能达到2.5%，超过了他们的国债收益。

第三，住房支持，保证政府能够建的起，居民能够买的起的组屋。换句话说，新加坡的公积金，跟咱们最大的区别在于，他们还承担着建设保障房的任务，而我们的公积金，全都拿出来做商品房贷款。所以感觉杯水车薪。

再看新加坡的土地制度，9成土地国有，政府强势主导土地市场。人家也是采用招拍挂的土地拍卖方式，因为新加坡土地有限，建设用地更是稀缺，所以新加坡政府可以强制低成本征地，倡导国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障，所以这几十年，土地其实逐渐向政府手中集中，1960年，政府土地只有60%，现在都快90%了。但是新加坡政府拥有这么大的权力，却并未在土地市场发财，他把低价收上来的土地，都用于了组屋建设。然后又非常便宜的卖给了公民。有一个数据可以说明这点，新加坡的土地出让金，占政府收入的比重大概只有12%，而我们是多少呢？浙江已经过了100%，安徽，江西都在90%以上，河南，江苏，山东，四川都是80%，经济大省广东也有38%，超级大都市，北京上海接近30%。

新加坡政府对于房地产的投资需求几乎是0容忍，所以在税收上做了非常严格的安排，在买卖环节要交印花税，而且是累进税率，还分为买家印花税和卖家印花税，买家印花税对于非住宅税率最高可达4%，而住宅则是1%，卖家印花税就更高了，按照你的持有年限算累计，最高可以征收到16%，此外还有额外印花税，新加坡居民首套免征，其他都要交，税率最高16%，此外还要收所得税，最高能收到22%。

而在持有环节，按照房屋年租金收持有税，便宜的自住房，免税。其他也是累进税率，最高能受到20%。所以在新加坡想从房产交易中获益，几乎不可能。即便房子涨价，收益也全都被政府拿走了。你要弄一套房子，出租或者经营，基本上也赚不到什么钱。

新加坡的组屋形式很多，可租可售，还拥有学校，商店，社区等很多资源，有的还能构成一个镇，有一居室，两居室，最多到五居室，还有专门为老年人设计的乐龄公寓。对应不同收入的家庭，比如三居室的收入限制就是家庭月收入3万到6万的可以申请，最近几年，大户型越来越多，占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰，或者用于租赁。

还有一种公寓叫做EC公寓，专门用于改善的夹心层，这部分人组屋不愿意住，但又买不起商品房，均价是差不多是人民币4万元一平米。是当地私人住宅的60%。他的购买对象也有严格要求，家庭平均月收入，7万元以下者才能购买。单身的要35岁以上才能买。购买后满5年才能有限制的转售，满10年可以变成私人住宅。新加坡政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标，私人住宅这块，完全市场化，有钱你愿意买就买你的，多贵政府都不管。但是组屋这种保障性的房子，则非常在意，新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买的起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场，房价收入比维持在5.5倍以下。什么概念，拿中国举例，全国平均可支配收入是3万，一家三口按照9万算，那么申请新的组屋，大概不能超过36万元。而买二手的组屋也不能超过50万。北京上海深圳广州，人均收入算8万，一年一家24万，新组屋不能超过96万，二手组屋不能超过132万。这大概是10年前的房价。

新加坡的组屋一个家庭，只能拥有一套，这个家庭一辈子，也只能买两次，这就会让大家非常谨慎，不会轻易去买房。即便收入状况大幅改观了，也不愿意换房，过早的把房票用掉，以后收入再增长，也都不再有机会。而且新加坡还配以严刑峻法，一旦发现离婚弄虚作假者，轻则罚款，重则坐牢，而且组屋必须住够一段时间才能转售，转售后也不让你马上就买，还规定了一定时间之内，你不得够买。

所以，最近几年，学德国学新加坡的声音越来越大，反正老齐觉得，学谁都行，就是别学香港。香港是班上最差的学生。但结果，我们反而受到香港影响最深。不得不说这真是挺悲哀的。

在组屋之下，新加坡还有廉租房，租金不到市场价的10分之一。主要是一些小户型组屋改建而成。可以确保穷人有地方住，由于这种房子住的很不舒服，质量也比较差，所以但凡有能力的人，都不愿意苟且，富人更是不会去占这种小便宜，所以可以确保廉租房的效率。不像我们，搞个经济适用房，建了200多平米，这相当于就是脱了裤子引诱别人犯罪。说完了全世界的房地产，我们明天再来看看，咱们自己的住房问题到底在哪？