全球房地产 10

全球房地产10：房产税到底该怎么收？对你有影响吗？

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续讲全球房地产这本书，昨天我们说到了房产税的测算，作者给的数据有问题， 2017年的数据，是土地出让明显的增长狂潮，由于使用了2017年的数据，这本书作者的结论是，在免征面积为0，税率在2.5%以上的时候，房产税才能替代卖地收入，而如果免征面积在12平米，税率需要在4%才能替代卖地收入，这几乎是不可能的。但是这个测算有比较明显的问题，它使用的2017年的数据，存在严重误差， 这一年是房地产的疯狂年，所以土地出让特别的多，高达5.2万亿，增长比较多，如果用其他年份的数据来算，就没有那么离谱。比如在2017年之前，土地出让金基本不到4万亿，而在2017年之后，土地出让金虽然还在增涨，但是涨幅没那么大，房地产市值还翻了一倍。

所以老齐要给大家重新算一下，就按照450万亿总市值，和2019年的土地出让金7万2500亿来算，那么也就是说在作者的原表上，超过36000亿的部分，就相当于完成了对土地出让金的覆盖。比如没有免征面积的情况下1.8%以上的税率应该就可以做到，12平米免征面积，2.5%税率可以做到，20平米免征面积3.5%可以做到。免征面积再高就做不到了。

当然这么测算其实还有问题，因为土地出让金收入不可能持续增长，这几年之所以增长这么多，是因为你推高了房地产的价格，投机气氛浓重，估计用不了多久，就还会回到2016年之前的土地出让水平，也就是每年不到4万亿，那么其实就可以实现人均免征30平米，3.5%的税率这一指标。

有人说这么高的税率，老百姓承受的起码，给你算笔账，拿房价最高的北京举例，100平米的房子，500万，相当于每平米5万元，3口之家，免征90平米，剩下10平米评估值50万，一年收3.5%的税一年17500元，平均到每月是1500元。其实并非不可承受。如果你家3口人，就住90平米，那自然也就免税了。住房面积越大，房产税也就越高。3口人住200多平米，每年20万的税，那确实就真的承受不起了。所以到时候大家的想法一定是够住就好，绝不会再贪图大房子了。

当然如果把房产税和民生结合起来，按照我们之前说的给人均40平米免征，然后再给予1%的低税率，那么这样你顶多收到5200多亿的房产税，跟卖地收入差距太远。不过这样居民税负到时很低了，3口之家住200平米，征收80平米的税，一年才4万的税，一个月才3300元。对于住大房子的人，不够成太大的威胁。对于绝大多数家庭，也没什么影响。如果采用这种温和的房产税模式，一定会是多轨并行，也就是既卖地，又收税。不会放弃土地出让金这条路。

老齐觉得，房产税稳起步的概率其实是比较大的，一定是争取到最广泛的群众支持，那就要对最广泛的群众免税。既然人均住房面积都达到快40平米了，那么给40平米免征，就肯定会有7成的人支持房产税，这样就会让这个税顺利落地。其中需要被征税的30%的人群中，还有20%的人，其实负担也并不重，可能也就住个140-150的房子，真正超过200平米，或者手里有多套房的人，本身就应该打击一下。再加上这部分人本身就有钱，如果实在被打疼了，那你就会卖房子。从而减少税负。

所以，房地产税上来就完全替代土地出让，难度不小，最稳妥的方案其实就是上面这个方案，双轨并行，让7成人不受影响，慢慢再调整税率。随后土地出让逐渐减少，房产税逐渐增加。一些不发达城市，率先完成替代。因为这些地方反正也不怎么能卖地了，而一二线大城市，虽然替代率不高，但土地依赖程度同样不高。所以差一点钱也无所谓。最难替代的反而是中间那部分城市。

当然这个主要是地方税，所以也可能把自主权留给地方，你们自己看着弄，多少免征，多少税率，自己设定。对于土地财政依赖高的，可能房产税就会轻轻落下，对于土地财政无所谓的，而且房屋价值高的发达地区，可能就会认真对待。

按照作者用2017年数据做的测算，像北京，上海，浙江，湖北，福建这些地方，其实都是有开征基础的，比如北京人均免征40平米，剩下的面积税率4.9%就可以实现对土地财政的替代，如果人均免征30，剩余面积税率只需要2.1%就可以。如果要是不给免征额，那么全市全都收税，税率0.5%即可。

从老齐这里来说，我比较赞同的是高免征，高税率，40平米免征，超出面积，税率可以给高点，房产税本身就应该是劫富济贫。削峰填谷，让富人交税，补贴穷人。普通人买个房子已经榨干了6个钱包，再对穷人征税，就有点说不过去了。

如果用发展的眼光看问题，房产税以后必然是地方政府的主要来源，逐渐替代土地收入。成为一张地方长期饭票。比这种靠天吃饭的卖地模式靠谱多了，其实2020年，不少地方政府都翘首期盼收房产税了，因为在几年房住不炒之后，卖地收入已经开始减少。目前房地产只在几个一二线城市里面兴风作浪，绝大多数城市，其实已经不怎么卖地了。

接下来我们再说说，失败的房地产税试点，也就是上海和重庆模式。2011年我们推出了房产税试点，而且使用了两种不同的模式，但是从实际运营来看，税基太小，重庆应税住房才8791套，应征总额才1亿元，而上海登记7000套，认定应税住房才1000套，一共就收了1000万的税。所以基本上完全失败了。

之所以这样，就是因为征税条件太宽松。比如上海，只对新购住宅征税，而且还人均60平米免征面积，而且税率还只有0.4-0.6%，本市家庭或者持有居住证满3年的首套，还免征。这一下就基本上寥寥无几。那些真正炒房的，也都化整为零，做了应对。而重庆模式是对增量的独栋别墅才征税，税率在0.5-1.2%之间，存量住宅，每户180平米以下免征。

我们看到这两个试点，都是再对增量征税，存量基本没动，然后都是低税率，高免征，基本不影响正常的居民住房需求。对于外地投资的，有一定的限制。到了2018年，这种房产税，收上来的钱也非常有限，上海是213亿，重庆是67亿，相当于当年土地出让收入的11%和3.2%，所以在这样宽松的环境下，根本无法完成替代。

后来大家都在反思，最主要的就是3点问题，税率低，免征大，只对增量。对于投机的抑制作用十分有限。也不能增加持有成本。而且还有一个问题，就是人口大量流入，住房供给不足，所以房产税，看起来对于不断上涨的房价，一点作用都没有。所以这就是第4个问题，推得太早了。即便现在也是如此，房产税为什么还不着急，因为主要有3点，1是地方上还能卖地，土地财政依旧有效，2是人口还在快速流动。3之前的经验都失败了。

但是房产税，现在已经是必须要干的事了，这个已经没有什么商量的余地，只是什么时候干的问题。目前套户比已经高于1了，大家都有房子住了，住房短缺已经不再存在，再想通过大规模卖房卖地，几乎不可能了，未来土地市场一定会逐渐萎缩。要让地方领到长期饭票，就必须改变土地财政的收入方式。

但是房产税也有三个前提，1是城镇人口人均居住面积逐渐提高，使得税基不断增加，2是人均可支配收入增速高于房价增速，房价收入比降低，大家有能力交税。3是存量房时代到来，原来的饭确实吃不到了。才会提升房产税的动力。人都是被逼出来的，但凡原来的舒适区还能苟且，他绝不会想到外面去闯一闯。房产税也是这个道理。

那么什么时候是房产税出台的最佳时机呢？一定是经济平稳，房地产市场也比较平稳的时候，你得健康的时候，再去改变生活习惯。像2020年这样，全年都是黑天鹅频发，全世界都鸡飞狗跳的时候，不用想也知道，房地产税肯定不会这时候出。。

本书作者建议，房产税要避免一刀切，应该由地方政府主导，优先对空置房，高端房产征税，不应该去打扰民生，这点老齐完全同意，至于税率的设置，应该完全考虑到中产阶级的承受能力，毕竟买房已经掏空了六个钱包，从国际上来看，房产税的实际税率在0.5%左右，但现在主要是房价太高，北京随随便便一套房500万，0.5%也是每年2万5了，你还得考虑免征面积，老齐觉得，60平米的上海试点已经失败了，不可能再给这么高了，十有八九会是30平米或者是40平米。所以三口之家，要想避免房产税，最好把房子面积控制在120平米以内。最好是90平米以内，才安全。有人问了，我单身，自己住100平米，怎么办，我也不知道怎么办，如果真要征税，那就赶紧找个对象吧。那么明天我们再来讲讲，房产税能降房价吗？以及之前世界上那么多次楼市危机的启示。