1-4 长期看买房不如炒股？

喜马拉雅的朋友，你好！我是金李。

最近一个朋友问我，金老师，我想去看看美国的房子，您觉得买哪儿的房子比较好？我就问他，你为什么想在美国买房子呢？他说，其实我也不知道该不该买，但是我在伦敦买了房子，东京也买了，悉尼也有。所以，这次想借着出差的机会看看美国的房子。

你可能会想，金老师你这个例子太高大上了。我不是土豪，只能想是在北京买房？或者在武汉买房？又或者嘉兴买房？

那我觉得你也挺豪的。因为国内的房价可能比国外很多地方只高不低。

但是，你有没有想过，为什么在我们的脑海里，甚至基因里那么喜欢买房子？中国人爱买房子，最早是满足自住需求。到后来富裕了，开始投资房地产，长期以来，很多人甚至形成了习惯，只要攒够了首付，就再买一套房子。但是从长期来看，投资房地产是不是好的财富保值增值的手段呢？

要回答这个问题，我们首先要理解房地产对国家整体财富在短期和长期的影响，再去看看对个人家庭财富的积累影响。

在我们说到，好的财富储值工具的标准时，我相信就有很多朋友的第一反应，就是房地产。的确，房地产是实物资产，看得见摸得着，人人都要有房子住，而且最近二十年，房价不仅跑赢了通胀，甚至还带来了高额的收益。事实上，在几千年前，我们的祖先就已经选中了房地产作为重要的长期的财富储值工具。

在中国的农耕社会中，科技进步缓慢。如果没有天灾、人祸和战争，土地的产出量是保持基本稳定，且缓慢上升的。只要勤劳耕作，就一定会有收获。土地是劳作的承载体，也是人们温饱、小康和富裕生活的基础和支柱，又是人们安全感的来源和社会地位的重要象征。过去，人们把金银珠宝等动产称为“浮财”，是浮在水面上的财物。只有土地和房产是搬不走的不动产。

在每个新王朝建立之初，人民分到的土地是相对平均的。在日常生活中，人们一般会将多余的农产品换成金银，挖个地窖藏起来。等积累多了，就拿去买地。买的地越多，收获也就越多，从而形成良性循环。慢慢的，有些人成了大地主，而有些人则逐渐失去土地，变成给地主打工的佃农，然后变成租不到土地种的流民，最后变成了吃不饱饭的暴民。

到了王朝的后期，贫富差异日益凸显，可谓是“富裕者连阡累陌，贫穷者上无片瓦，下无立锥之地“。贫富分化的加剧导致阶级矛盾越发尖锐，最终带来农民起义，推翻旧王朝，建立新王朝。新的王朝重新对土地进行相对平均的划分，而后随着时间的推移，土地再次向少数家庭聚集，贫富差异再次拉开，周而复始，结局总是惊人的相似。纵观历史，中国封建王朝的更迭，本质上与土地的兼并程度一脉相承。在这一过程中，个人财富的积累一次次地被重新清零和再分配。

在漫长的封建时期，社会的土地总量和可耕作用地是基本恒定的，且受限于当时农耕技术水平、环境、地理、战争等因素，所以，在一定时期里，社会总财富的积累也是以很缓慢的方式，呈线性的增长。

反观欧洲，自文艺复兴以后，特别是工业革命之后，在财富的储存和传承上，走上了一条截然不同的道路，那就是对工商企业投资。

在历史上，在小国林立的欧洲大陆上，地缘政治导致欧洲的政治版图高度破碎而且快速变化。宗教、民族、王权、神权之间的斗争，使得欧洲大陆动荡不安。一块土地刚刚取得，可能很快又划归给了另一个国家，没准过几天就又被其他国家占领。这让人们无法完全依赖土地去长期存储财富，而是要另辟蹊径。

各个小国之间虽仍有战乱，但工商往来始终没有被禁止。这不仅促使了欧洲工商贸易的长足发展，也为他们找到了管理财富的新储值工具。当时的普通百姓都知道要将多余的一枚金币放到银行，或者直接进行商业投资。在资金紧张的中世纪欧洲，10%的年化回报并非天方夜谭。虽然承担一定风险，但从长期来看，财富不断地投入和回收，再投入和再回收，形成了一种利上加利的良性循环，专业上，我们称之为“复利”。例如，一枚金币投资50年后就变成117枚，100年后就变成13780枚，回报是相当可观的。工商投资使得财富本身可以获得滚动式的快速积累，并随着时间不断增长。

由于农耕文明和工商文明在财富积累模式上的不同，对于个体家庭的财富积累，和对于整个社会的财富积累，都产生了深远的影响。在古代的农耕文明，中国百姓财富的获得和积累，很大程度上取决于个体拥有土地的多少。而一个人土地财富的增加，往往来自于购买，甚至巧取豪夺别人的土地。所以，从个体看来，财富是在积累，但是从整个社会来看，这更类似于一种零和游戏。而且，随着王朝的更迭，这种个体的财富积累也很容易被重新均贫富，周而复始。我们的祖先长期观察这一趋势和现象，得出了一种近乎宿命的观点：君子之泽，五世而斩，或者更加通俗地说，就是富不过三代。同时，由于来自土地的多余产出较为固定，所以社会总财富的积累基本表现为线性增长。

在欧洲工商文明的盛行之下，工商企业的个数和它们的总产出的不断增长，基本没有天花板，所以国家总财富是呈指数加速增长的。从个体层面来看，因为国家财富在“没有天花板”的增长，所以个人财富的积累不必建立在剥夺其它人的基础之上。在国家总财富和个人财富迅速积累的作用下，欧洲的整体国力，特别是物质产出，在近代获得了加速发展和反超，这背后是有其财富积累模式的影子。

那么你可能会问，在今天，国家总财富的积累模式和我个人要不要买房到底有什么关系呢？反正我看到的是在过去的将近二十年里，那些投资房地产的人都发家致富了。没错！由于历史的惯性，也由于我国早期资本市场缺乏优质的投资标的，投资性房地产事实上成为中国资本市场上一个重要的财富储值工具。不少家庭从买第一套房，到第N套房，反正是存够首付就买房。而他们被过往十多年的历史证明是大赢家！正因如此，投资性房地产，与股票、债券、基金、私募投资一样，是非常需要重视和认真研究的一大类资产。

在今天的课上，我们从历史的维度分析了，在过去通过土地、房地产储存财富，是会受到社会总产出的限制。那么我们再看今天，如果按照现在人们投资房地产的速度，三十年以后，每家每户手里的房子数量大大增多，但是如果未来社会总产出没有相应地快速增加，房地产的实际购买力将大大缩水，就好比历史上富农囤积土地一样，只是个零和游戏。换句话说，个体以为通过投资房地产储存了很多的财富。但是从社会总体来看，社会总财富，或者说社会总的实际购买力的增加，只能通过提升未来的社会商品和服务总产出而实现。所以，从财富管理的角度，我们应该如何看待投资性房地产呢？它是否具有长期价值存储的功能呢？应该怎样去配置房地产更为稳妥呢？

我将在接下来的几节房地产专题课程里为你解答。如果你对房地产有更多的问题，欢迎给我留言。未来，我会在课上针对重点问题跟你讨论。

谢谢！我是金李，下节课再见！