买房，交通对房价有多大影响?

买房！买房！买房！

在这个80后们还在拼命的凑房贷，90后们已经开始到处借首付的喜庆日子里，我们又要迎来新的一年。面对亲戚们劈头盖脸的问题轰炸，你已经准备好了吗？然而对于刚刚踏上职场或者已经在职场混了几年身心疲惫的我们来说，有一个问题是永远也绕不过去的。

“买房了吗？”

现在的房子为什么这么贵，压在身上连个喘息的时机会没有。我们常常责怪无良的房地产商，痛骂那些投机倒把的炒房者。然而今天，让我们换一个角度来聊一聊影响房价的物理因素，也就是传说中的硬条件，比如说交通当中的地铁、高铁、城际铁路、机场等这些因素对房价的影响。

赶快抱住地铁的大腿

先来说一下我们普遍注意到的地铁。

一项调查显示：地铁通车后，北京、上海、广州等地铁周边物业的价值均得到了大幅度的提升。离地铁站500米的近郊物业升值在20%到25%，远郊区物业的价值提升则在10%到15%。在所有因素当中，地铁的开通对于非核心区域住宅楼盘价格的提升作用是大于核心住宅的。也就是说，地铁一开通对于远郊区的房价提升作用非常明显。

一批楼盘开盘就等着某条地铁通车，人们交房入住的便捷度也依赖地铁真正通车后。距离地铁站越近，价格当然越高。3公里范围以内，向外辐射1公里的住宅价格下降6%到9%，多条地铁交汇地区的房价会更高，租金也会更高，比单线经过的站点房租上涨差不多快了一倍。

你这地铁房，买亏了吗？

那么地铁房怎么买？

其实步行五到十分钟便达到地铁站的房子才是真正的地铁房，十五分钟才能达到的房子叫做准地铁房。若是超过两公里那便有点尴尬了，说远不远说近不近，要走二十分钟甚至半小时，这一类的房子便要向下延展一层。

地铁与巴士公交的接步便利度将影响房价。一个堵一个远字在未来买卖房屋时，少则使房价的议价能力下降数万，多则下降数十万。

还要注意的是，在一些城市，私家车和地铁是可以相互替代的。如果人们开车上班和坐地铁一样便利，成本也差不多，那么地铁影响房价的前提便不存在了，地铁影响房价的作用便会打折扣。在买车成本高、道路拥挤、限号、上班距离普遍较远的城市，地铁对房价的作用是大大提高的，对房价提升的影响幅度也更大。

这儿有道数学题需要算一下

接着我们来说说这五年遍地开花的高铁和城际铁路。

如果说地铁是城市内的快速交通方法，那么高铁和城际铁路实际上是城市之间快速交通的连接方式。以时速300公里作为高铁的平均时速，与站点之间的距离在300公里以内的可以视为这个站点的一小时生活圈。

一小时生活圈的辐射范围可以通过交通弥补距离和位置的短板，甚至可以催生出新的住房、租房需求。如果投资置业，高铁开通的城市是值得关注的，并且一小时生活圈是可以影响楼市的。

目前在中国，高铁和城铁发展最为成熟的城市群有长三角和珠三角，以及北京和天津。山东、济南、青岛等城市之间也可以一小时内到达。所以，所有的投资可以等先拿到高铁规划图后再研读并决定买哪更合适。

数据显示，三百公里内可达城市的车次与城市购买率和房价呈正相关关系。因为一个城市的高铁通达车次越多，对人口导入，物流交通以及对于周边城市的辐射能力就越大。

高铁对于城市的带动能力是毋庸置疑的，这也是大家要明确交通时间成本加巨大差价往往可以形成楼市的房价洼地。洼地的意思是价值是高位，价格是低位，买入成本较低，远期升值潜能巨大。

但是高铁也是不利因素，包括噪音，辐射等等。研究中说，房子和高铁站的噪音每减少250米，价格就上涨2.4%。要选高铁房，但又不能选临近高铁房，这其中存在着一系列微妙的拿捏。

机场能为房价带来什么？

第三便谈一下机场。北京的首都机场吞吐量已经连续很多年全世界第二，仅次于美国亚特兰大机场。目前正在修筑第二机场，但并不是建在北京，而是北京南边的河北。这件事再加上京津冀一体化，几乎成了环京楼市上涨的全部理由。

中国的机场普及速度不像高铁，但是全国范围内建机场的趋势还是很明显的。甚至中西部机场很难盈利但依旧要建设，这是什么原因呢？

机场能带来的利很多，和地铁高铁不同，机场带来更多的是远距离的商务、旅游出行人群。因此，机场会吸引产业投资者和开发商的资金涌入，对于板块是一个明显的利好。机场建设会同时带来新产业新资本。机场一般都和物流、电子、医药、科技等第三产业企业有高度关联，这是交通之外彻底激活低洼楼市的要素。

机场对于房地产的另一个影响因素便是，机场附近的建筑都要限高。此外，飞机起飞降落时的噪音会影响居住体验。这对楼盘的开发是不利的。因此机场对房产带来的影响是宏观、长远、大面积是正向的刺激，但微观、短期却往往是相反的作用。

总之，交通的改善对于经济的成长，人口的聚集都是正向的，从而对于房价的上涨都有一定的推升作用。

《冯仑：房事夜话》

冯仑风马牛，冯仑风马牛官方FM。