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课程精华笔记
过去的黄金时代各地房价都在涨,但未来的白银时代房价一定会越来越分化,有的城市房价会再创新高,但也有很多城市的房价可能面临巨大风险。历史上曾经有过类似的惨痛教训,比如上世纪90年代的海南房地产泡沫。在目前房地产从普涨到分化时代转变的大背景下,投资者更是应该严格甄选,对一些风险较大的城市慎重投资。从历史经验来看,有风险的城市大概有以下几类:
第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关,利好政策会导致一些城市成为热点,但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度,就很容易受到政策的精准打击,进而导致局部性的房地产危机,这是在投资中一定要躲开的坑。1993年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988年海南独立建省,房地产投资快速增长,最高的时候达到225%。1992年海南房地产市场几乎陷入疯狂,从房企数量看,海南人口不到656万,竟然有两万多家房地产公司,平均300多人就有一家房地产公司;从资金规模看,全国银行业每年400亿左右资金流入海南,超过1600多家金融机构落户海南岛;从投资规模看,全省房地产投资为87亿,在固定资产投资中占比超过50%,贡献了40%的财政收入,推动GDP增长率暴涨至41.5%;从房价变化看,建省之初房价为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年竟然一下子暴涨到5000元/平方米,257%的涨幅比过去几年疯狂多了。到1993年,海南的房价竟然涨到了7500元/平方米。银行大量贷款,甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。
终于,这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993年6月23日,时任国务院副总理朱镕基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,次日国务院发布国十六条,要求加强房地产市场宏观管理,严控房地产信贷规模,限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情,海南成为政策打击的典型,甚至从某种意义上说,海南的疯狂直接触发了中央的神经,间接加快了这些政策的出台。这些政策导致海南省大量投资资金被抽走,房地产泡沫随即破裂,1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米,跌幅高达80%,烂尾楼随处可见,海南2万多家房地产公司倒闭了95%,金融机构积累了超过1000亿的坏账,海南的房地产和金融业遭受致命的打击。1995年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救,收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子,虽取得了一定的成效,最终还是遭到挤兑,不堪重负倒闭清算,成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们,房价炒作要有限度,千万不要被监管层盯上,否则会有很大的政策风险。
第二类是金融风险型。纵观全球,每一次房地产危机都源自杠杆,如果没有杠杆或者杠杆比较低,那房价对流动性的反应不会那么敏感,而且即便房价下跌,也不容易引发恶性的连环下跌。但反过来,当房地产杠杆比较高,大量的人是靠借债买房,那当房地产市场有风吹草动的时候,很容易引发房价的连锁反应,升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下,但各地区的金融风险是不一样的,有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市,他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房,这实际上是一个巨大的投资风险。
典型的例子就是当年的温州。2009年四万亿时期,货币政策极度宽松,尤其是信贷规模几乎在一年的时间里翻番,这让善于利用金融手段的温州人找到了机会,一方面大量中小企业以实体名义贷款,然后转投房地产,另一方面大量的购房者开始通过“购房-抵押贷款-再购房”的模式进行投机,虽然债务率越来越高,但只要房价在涨就可以倒手赚钱,最后形成了一个巨大的庞氏骗局。在其他城市虽然也有类似情况,但没有一个城市像温州这样疯狂。除了6-7成的房贷之外,他们还借助互保、联保等方式将剩下的3-4成进行抵押贷款,实际杠杆率高的惊人。大量的购房者采用民间借贷,约89%的家庭个人和60%的企业都参与了民间借贷。
投机需求在杠杆的助推下急速膨胀,温州房价疯狂上涨,到2010年温州房价竟然涨到了1.4万元/平方米,全国排名第六,仅次于北上深、三亚和杭州。2011年,温州房价涨至2.1万元/平方米,超过省会杭州,年涨幅高达50%。正所谓跳的有多高,摔得就有多惨。随着2011年末银根收紧,温州房价也迎来了灭顶之灾。90%以上的中小企业无法续贷,民间贷款利率涨至25%,最高的竟达180%,房地产开始出现整体性崩盘,一路跌到2015年的1.2万元/平方米,跌幅高达43%。房价下跌引发了系统性的金融危机,“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”等事件接连上演,破产案件占到将近全国的十分之一,这些又反过来加大了房地产抛售的压力,形成恶性循环,温州房价也从天堂掉到了地狱,投资者只能是一地鸡毛。温州的教训告诉我们,一定不要去投资那些建立在高杠杆基础上的城市,高杠杆制造的泡沫早晚要崩溃。
这就是今天我们讲的前两种类型的风险,下节课我们接着讲后三种类型。
929.50万6.21万
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【市场热点】2020年两会的六个关键问题
等于什么都没说
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内容详实,总结深刻!赞👍
事后诸葛
1988年建省吧,弄错了吧
蓝舸熊 回复 @jwm2016: 没错,88年
专家对东北只字未提,这是另我感到意外的,丹东不能代表整个东北吧,希望专家简单分析一下!
接地气的经理学家
5-10【房地产】如何避险:这几类城市的房子不能买(上)
课程精华笔记
过去的黄金时代各地房价都在涨,但未来的白银时代房价一定会越来越分化,有的城市房价会再创新高,但也有很多城市的房价可能面临巨大风险。历史上曾经有过类似的惨痛教训,比如上世纪90年代的海南房地产泡沫。在目前房地产从普涨到分化时代转变的大背景下,投资者更是应该严格甄选,对一些风险较大的城市慎重投资。从历史经验来看,有风险的城市大概有以下几类:
第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关,利好政策会导致一些城市成为热点,但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度,就很容易受到政策的精准打击,进而导致局部性的房地产危机,这是在投资中一定要躲开的坑。1993年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988年海南独立建省,房地产投资快速增长,最高的时候达到225%。1992年海南房地产市场几乎陷入疯狂,从房企数量看,海南人口不到656万,竟然有两万多家房地产公司,平均300多人就有一家房地产公司;从资金规模看,全国银行业每年400亿左右资金流入海南,超过1600多家金融机构落户海南岛;从投资规模看,全省房地产投资为87亿,在固定资产投资中占比超过50%,贡献了40%的财政收入,推动GDP增长率暴涨至41.5%;从房价变化看,建省之初房价为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年竟然一下子暴涨到5000元/平方米,257%的涨幅比过去几年疯狂多了。到1993年,海南的房价竟然涨到了7500元/平方米。银行大量贷款,甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。
终于,这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993年6月23日,时任国务院副总理朱镕基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,次日国务院发布国十六条,要求加强房地产市场宏观管理,严控房地产信贷规模,限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情,海南成为政策打击的典型,甚至从某种意义上说,海南的疯狂直接触发了中央的神经,间接加快了这些政策的出台。这些政策导致海南省大量投资资金被抽走,房地产泡沫随即破裂,1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米,跌幅高达80%,烂尾楼随处可见,海南2万多家房地产公司倒闭了95%,金融机构积累了超过1000亿的坏账,海南的房地产和金融业遭受致命的打击。1995年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救,收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子,虽取得了一定的成效,最终还是遭到挤兑,不堪重负倒闭清算,成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们,房价炒作要有限度,千万不要被监管层盯上,否则会有很大的政策风险。
第二类是金融风险型。纵观全球,每一次房地产危机都源自杠杆,如果没有杠杆或者杠杆比较低,那房价对流动性的反应不会那么敏感,而且即便房价下跌,也不容易引发恶性的连环下跌。但反过来,当房地产杠杆比较高,大量的人是靠借债买房,那当房地产市场有风吹草动的时候,很容易引发房价的连锁反应,升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下,但各地区的金融风险是不一样的,有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市,他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房,这实际上是一个巨大的投资风险。
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投机需求在杠杆的助推下急速膨胀,温州房价疯狂上涨,到2010年温州房价竟然涨到了1.4万元/平方米,全国排名第六,仅次于北上深、三亚和杭州。2011年,温州房价涨至2.1万元/平方米,超过省会杭州,年涨幅高达50%。正所谓跳的有多高,摔得就有多惨。随着2011年末银根收紧,温州房价也迎来了灭顶之灾。90%以上的中小企业无法续贷,民间贷款利率涨至25%,最高的竟达180%,房地产开始出现整体性崩盘,一路跌到2015年的1.2万元/平方米,跌幅高达43%。房价下跌引发了系统性的金融危机,“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”等事件接连上演,破产案件占到将近全国的十分之一,这些又反过来加大了房地产抛售的压力,形成恶性循环,温州房价也从天堂掉到了地狱,投资者只能是一地鸡毛。温州的教训告诉我们,一定不要去投资那些建立在高杠杆基础上的城市,高杠杆制造的泡沫早晚要崩溃。
这就是今天我们讲的前两种类型的风险,下节课我们接着讲后三种类型。
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事后诸葛
1988年建省吧,弄错了吧
蓝舸熊 回复 @jwm2016: 没错,88年
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接地气的经理学家
管清友:为什么A股投资要看美联储?
管清友:金融底已经出现了
管清友:你的投资亏了,不是因为好股票的定义变了
北交所开市首日|管清友:专业投资者把握机会,个人投资者谨慎务实
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