取消公摊拉开大幕，改革预售制正当其时|派声

取消公摊的大幕，拉开了。

近日，湖南衡阳出台新规，从2025年起，商品房销售实行套内面积计价。随后，河北张家口发文明确，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。业内预测，2025年将是集中取消公摊面积的关键一年。

取消公摊面积，可谓众望所归。建筑面积包括公摊面积和套内面积，我国普遍以建筑面积进行计价。100平方米的房子最后只得70-80平方米，个别楼宇房子实用面积甚至缩水一半，名义上的面积与最后的得房面积存在巨大的落差，背后正是公摊面积影响。

【1】

公摊面积发轫于我国香港地区。20世纪五六十年代，香港房地产业蒸蒸日上，楼宇一般都是整栋出售，资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”之法，既然分层出售，公摊部分自然就包含在内，公摊面积由此而来。不过，早在2013年，香港出台新规要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。

过去几年来，随着房地产市场迎来转折点，多数城市楼市明显承压，在供求关系日益紧张的情况下，部分开发商为了提高市场吸引力，悄然利用放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率，部分新房得房率甚至高达120%～140%，公摊面积自然没有太大存在的意义。

因此，无论是发明公摊的香港还是曾为公摊所困的内地城市，无论是否明确发文取消公摊面积，公摊都在事实上面临着转折点。在楼市一路高涨的时代，公摊面积还不引人注目，但在房价出现集体回调的当下，有无公摊、公摊几何对于市场的影响不容小觑，取消公摊可谓大势所趋。

不过，无论是香港还是内地，取消公摊面积都不是一刀切“消灭”公摊，而是改变模糊不清的建筑面积计价模式，采取“所见即所得”的套内面积计价，由此打破公摊不透明、过度公摊、得房率过低、多缴物业费和取暖费的弊病，让房地产市场回归到健康发展的轨道。

的确，任何房子都必然存在公摊部分，电梯、楼道、大堂等公共空间既是高层建筑的刚需，也是生活品质的保障。问题在于，同样地段、同样标准乃至同一张图纸，在不同地区公摊面积不一，背后存在着巨大的操作空间，到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，标准相当模糊。

因此，取消公摊，按照实际套内面积计价，让房价变得更为清晰透明，并在更大程度上杜绝开发商暗箱操作的弹性空间，给人以“花了多少钱买了多大的房子”的直观印象，进而重塑市场信任，对于稳住楼市股市、持续用力促进房地产市场止跌回稳有着积极意义。

【2】

有人担心，取消公摊面积之后，名义上的房价是否会随着上涨？在其看来，同样400万的房子，建筑面积100平方，套内面积80平方，原来单位房价4万，现在房价变成了5万元。

显然，这种担心是多余的。且不说这只是统计数字的变化，名义房价的上涨并不会改变实际房价，一套房子该是多少价格还是多少价格，更为关键的是，同样的总价，能让人看明白的总价与过去含混不清的总价显然不同，而公摊比例过大的房子竞争力会下降，从而倒逼市场转向良性竞争。

与公摊面积相比，预售制是房地产难以避开的另一大难题。取消公摊着眼的是公开透明，面临的政策压力没有想象中的那么大，而取消预售制则要重塑房地产“高周转、高杠杆、高负债”的传统发展模式，推进起来并不是那么容易。

在20多年前住房相对短缺的时代，预售制的存在对于提升资金周转、加快房地产建设、扩大住房供给无疑有着积极意义，但如今随着“房地产市场供求关系发生重大变化”，预售之下的所见不能所得、偷工减料、“货不对板”、问题楼盘等问题屡屡引发社会聚焦。

如果说过去因为重重复杂的现实因素无法真正触动预售制度，那么在新的市场环境下，当原本刺激房地产高效运转的预售制成了市场健康发展的阻碍，当市场因供过于求而面临较大的库存压力之时，改革预售制面临着前所未有的有利环境。

因此，取消公摊面积之后，改革预售制度也正当其时。