拖欠房租还未经许可转租，房东起诉承租人解约并索赔获法院支持

12月9日，北京市海淀区人民法院公布了一起涉及承租人拖欠房租且转租的案例，且次承租人直到合同解除数月后才腾退、搬离房屋，并以与房东不存在合同关系为由拒付费用。房东遂将承租人、次承租人诉至法院。

海淀法院经审理，认定合同解除后，次承租人应当承担逾期腾房占用使用费，判决租赁合同于2022年3月解除，承租人向房东支付房屋租金1438719.52元，违约金62658.82元；次承租人向房东支付房屋占用使用费182515.52元。

承租人拖欠租金且转租

新京报记者从北京市海淀区人民法院了解到，房东诉称，自己与承租人于2020年9月签订房屋租赁合同约定：租用海淀区某号房屋，租期自2020年12月1日起至2023年11月30日止，房屋年租金1829730.40元；第1年按3个月为一个付款周期。

承租人在合同履行中，自第1年第3次交纳租金时即开始拖欠租金至今，累计共拖欠1629730.40元。房东于2022年2月向承租人发出通知，要求补交所欠租金，但至今仍未全部补付租金。

2022年3月，依据合同的相关规定，房东向承租人发出了解除合同通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，要求承租人同时腾退房屋并补交所欠租金，但其至今仍未履行相关义务。此外，双方签订房屋租赁合同后，未经房东许可，承租人擅自将所承租的房屋部分出租给次承租人使用。

次承租人辩称，不同意房东的诉讼请求，自己和房东之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，房东无权向自己主张权利。

承租人未到庭发表答辩意见。

法院判决承租人支付租金及违约金

法院经审理后认为，承租人逾期交纳房屋租金，违反了与房东签订的房屋租赁合同的约定。房东于2022年3月邮寄《解除合同通知书》，通知承租人解除合同，并要求其于2022年3月15日腾退涉案房屋。根据房屋租赁合同的约定，2022年3月15日为租赁合同解除日期。承租人应向房东支付2021年6月1日至2022年3月15日涉案房屋的全部租金。

房东于2022年9月8日收回房屋，故自2022年3月16日至房东实际收回次承租人所占用房屋之日止，次承租人应向房东支付房屋占用使用费。

法院最终认定合同解除后，次承租人应当承担逾期腾房占用使用费，判决租赁合同于2022年3月解除，承租人向房东支付房屋租金1438719.52元，违约金62658.82元；次承租人向房东支付房屋占用使用费182515.52元。

宣判后，次承租人提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

法官：次承租人逾期腾房损害了出租人合法权益

法官表示，根据一般规定，合同具有相对性，权利人只能向合同相对人主张权利。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。

根据该法条，虽然次承租人与出租人未直接签订合同，但次承租人占用使用出租人的房屋，导致出租人无法正常对房屋占有、使用、收益，客观上损害了出租人的合法权利，因此出租人有权直接向次承租人主张费用。

本案中，次承租人承租使用涉案房屋，权利来源于承租人，承租人系从房东处承租房屋。房东与承租人的房屋租赁合同解除后，有权对合同权利义务进行清理，故有权要求腾退返还涉案房屋，逾期腾退的应支付占用使用费。

法官提示，目前房屋租赁市场火热，二房东转租房屋的情况屡见不鲜。作为出租人，应当在签合同时明确是否允许承租人转租，作为承租人也应当在签合同时详细了解房屋的权属、是否有前手租赁关系，不能因为不了解房屋的情况就逃避支付相应的费用。