广州打响年底楼市去库存大战

距离年底越来越近，广州不断祭出楼市激励新举措。在计划于七大行政区推行购房落户政策后，近日广州又将增城区存量商品房转作保障房的做法扩展至全市范围。同时，随着北京、上海和深圳等地房屋交易税费政策的实施，广州预计也将跟进。

全面取消限购政策使得广州楼市呈现大幅增长和回暖趋势，然而新房库存依然处于较高水平。临近年底，广州频频发布新政，全力应对去库存的挑战。在这样的新政背景下，广州楼市能否继续保持回暖势头？

收储扩围至全市，购房且社保满1年拟可在七区落户

根据“广州政府网”官方公众号11月19日消息，广州安居集团有限公司11月18日发布通告，拟在广州市行政区域内征集面积在90平方米以下的存量商品房，用作保障性住房项目，该消息一度登上热搜榜首位置。

通告表示，征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这一举措意味着广州收购存量商品房作为保障房的措施正式从此前的增城等区扩大到全市范围。

据了解，广州此次收储房源必须满足以下条件：一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

根据中指研究院的数据，广州符合面积要求的房源，约有42100套，占全市库存的约36%。

中指研究院华南分院分析师杨永俊认为，收储扩围至全市，对广州房地产市场的止跌回稳有着重要作用。开展存量住房收购，有望加快全市商品房库存的去化速度，促进供应-需求之间的平衡。“若收购价格相对合理，有望提升房企参与收购的积极性，更有效率地推动此次政策的落地，促进房地产市场信心的恢复，实现止跌企稳。”

除了继续推进收储动作外，广州还在落户上放大招。11月18日，广州市发展和改革委员会官网发布《广州市户籍迁入管理规定》，向社会公众征求意见，旨在放宽引进人才和政策性入户条件，优化积分制入户方式，并新增安居乐业、投资纳税两种入户类别。

其中，明确安居乐业入户，即在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区七个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。

广州拟降低购房落户门槛，将吸引更多人才在广州安居乐业，此举亦将对住房交易市场产生积极影响。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析称，“放宽引进人才入户条件、取消积分制入户年度名额限制、新增投资纳税入户等政策也将为广州带来人口的持续增长，一方面为广州的经济发展奠定基础，同时也将吸引更多的人到广州安居乐业，长期来看，对房地产市场的住房需求释放形成一定支撑，将在一定程度上促进房地产市场需求的释放，将有利于带动这些区域的销售去化。”

此外，随着财政部等三部门调整房地产契税、增值税，上海、北京、深圳三个一线城市相继取消了普通住房和非普通住房标准，并同步调整住房交易契税、增值税政策。随着部分房屋税费的减免或优惠，将加速房屋的交易与去化。

“取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场止跌回稳。”中指研究院政策研究总监陈文静如是说。

成交增长、库存仍高企，持续利好政策巩固回稳势头

广州在2024年出台的房地产政策涵盖了取消限购、放宽落户门槛以及降低首付比例、房贷利率等多个方面，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。

尤为值得一提的是，9月底广州全面取消了住房限购政策，这一举措力度较大，促使楼市出现了持续的回暖趋势。据广州市住房和城乡建设局统计数据显示，10月广州市一手住宅网签10418套，总成交面积111.47万平方米，环比分别增长101.74%和98.84%。

进入11月份，广州楼市持续保持10月的交易活跃度，数据显示，11月1日-11月11日，广州一手住宅的网签成交量显著增长，总成交面积达32.2万平方米，较去年同期增长了73.3%，与前一个月相比也增长了59.7%。

值得关注的是，广州楼市库存仍然高企。据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。

据克而瑞统计显示，截至10月末，广州新房可售面积为1553万平方米，去化周期25.5个月。拟实施购房落户的7个区域之中，除从化区受到开发的限制新房可售面积为65万平方米之外，其他区域可售面积均在100万平方米之上，新房供应充足。

所以，连续出台的利好政策将继续促进广州楼市的稳步复苏。

中指研究院华南分院分析师杨永俊认为，“随着存量商品房收购用作保障房的开展，叠加此前已落地的广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地等政策，预计全市库存量有望稳步下降至合理水平，推动房价有效企稳。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析称，实施购房落户之后，有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化，巩固10月以来广州楼市的回稳势头，在年底掀起新一波置业高潮，促进广州房地产市场回归良性发展的轨道，同时也有利于提高广州城市的人口竞争力，吸引更多人才来广州安居乐业，助力广州高质量发展。