楼梯垮塌，为何多年前的房屋出卖方要担责？

导读

楼梯垮塌致人伤残，建设单位、施工单位、所有人、管理人、使用人，谁该担责？近日，重庆市黔江区人民法院审理了一起损害责任纠纷案，原告从他人房屋外的楼梯通行时，楼梯突然垮塌致其八级伤残，法院审理后认为，房屋出卖方未尽告知义务，导致楼梯因超过合理使用期限而塌陷，进而判决已转让房屋十多年的出卖方承担一定比例的赔偿责任，房屋现在的所有人无需承担赔偿责任。本案判决明确了不应苛责房屋所有人的管理维护义务超出一般认知程度，纠正了建筑物及构筑物倒塌、塌陷时，房屋所有人“有损必有赔”的思维惯性，体现了“法律不强人所难”的朴素认知，对于弘扬社会主义核心价值观具有积极引领作用。

图为本案审判长、承办法官在勘查现场。

图为塌陷后的楼梯。

房屋外加设临时楼梯

作为集“大城市、大农村、大山区、大库区”于一体的直辖市，重庆市拥有独特的地形地貌，由此产生了别具一格的建筑形态。因地形高度差异大，一栋楼可能有多个临街平层。

案涉房屋位于重庆市东南部黔江区某乡镇，共计两层楼，一楼与乡村小路齐平，二楼与公路齐平。2004年，重庆市黔江区某村委会将案涉房屋主体工程发包给龚某，双方未签订书面合同。因房屋旁边准备修建村卫生室，届时可以通过村卫生室的室内楼梯上下楼，故案涉房屋未设计、修建室内楼梯。

房屋建好后被村委会作为办公用房。因为没有室内楼梯，村委会工作人员从二楼到一楼需要从房屋外面绕行一圈。为方便上下楼，2005年，村委会委托龚某依附房屋外墙修建楼梯。

考虑到村卫生室建好后，上下楼问题便可解决，加设的楼梯仅作为临时使用，故修建时只在楼梯上下两端预埋钢筋，楼梯中部虽有横向钢筋，但并未将钢筋嵌入墙体。

因楼梯在室外，也没有加装门、栏杆等设施限制通行，自修建好后，除村委会工作人员从楼梯通行以外，村民们为了便利，也会从楼梯通行。

之后，村委会搬迁到其他地方办公，也就没有在案涉房屋旁边修建村卫生室了。为了继续便利通行，加上楼梯能够正常使用，原本作为临时使用的楼梯就一直未被拆除。

2009年10月，村委会将案涉房屋与旁边准备修建村卫生室的宅基地一并转让给本村村民罗某夫妇，并签订了转让合同。转让时，村委会未告知罗某夫妇楼梯是临时设施，也未告知楼梯存在安全隐患。

2011年8月，罗某夫妇取得房屋产权证。

通行时楼梯垮塌致伤

2022年9月，梁某和他人在楼梯通行时，楼梯突然断裂垮塌，梁某摔倒后被断裂的石块砸伤，瞬间感觉颈部和左臂痛得动弹不了，同行人员也不同程度受伤。

事发后，梁某被送往医院住院治疗，经诊断为颈椎及胸椎骨折、双肺挫伤伴感染、头皮裂伤等。30天后，梁某出院，住院期间产生医疗费7万余元。之后，梁某因为复查、治疗，又支出9000余元。

经鉴定，梁某属于八级伤残，后续治疗项目为康复训练，后续治疗费用以临床实际发生的合理费用为准。司法鉴定意见书还对梁某的误工时限、护理时限、营养时限等给出了意见。梁某支出鉴定费2000余元。

梁某认为，自己好端端地在楼梯上行走，楼梯却突然垮塌断裂，这飞来横祸不仅让自己遭受身体上的痛苦，经济上也有颇多损失，村委会、龚某、罗某夫妇作为楼梯的建设方、施工方、所有人和管理人都应当承担责任，遂将他们一并诉至法院，要求他们赔偿损失49万余元。

村委会怎么也没想到自己会成为被告，毕竟房屋都转让十多年了，对于出事的楼梯自己早已没有了管理和维护的义务。何况案涉楼梯并不是公共道路，也不是从房屋旁的公路到下面乡村小路的唯一道路，梁某为了图方便，没有经过房屋所有人的允许就从楼梯通行，自身存在过错。罗某夫妇作为楼梯的所有人，未对楼梯进行必要的加固和维护，也没有作出安全警示或者予以封闭，罗某夫妇也存在过错。

“买房子的时候谁也没有说过楼梯是临时设施，况且，房子有两层楼，室内又没有楼梯，如果知道外面的楼梯不能长期使用，我就不会买这个房子了。”罗某夫妇坚持认为，自己不知道混凝土浇筑的楼梯会是临时楼梯，不应承担赔偿责任。

龚某也很委屈：“当初村委会说楼梯用两年就不会用了，自己才答应按照临时设施的标准修建的楼梯。现在楼梯已经使用了十几年，不正说明自己修建的楼梯没有质量问题吗？”

村委会侵权被判担责

黔江区法院审理后认为，本案争议焦点是梁某受伤的责任承担主体问题。

因案涉房屋未设计、修建室内楼梯，为方便上下楼，村委会指示和要求龚某依附房屋外墙修建楼梯，在村卫生室建好后，案涉房屋的上下楼问题便可解决，故楼梯仅作临时使用。村委会明知楼梯的临时用途性质，却未在合理使用期限内拆除楼梯，转让房屋时也未将楼梯的具体情况告知买受人罗某夫妇，应当对梁某的损害承担赔偿责任。

龚某作为楼梯的施工方，按照村委会的指示和要求修建了临时楼梯，该楼梯使用年限已达十余年，已经超过了临时建筑的使用年限，龚某无需再为楼梯的质量担保，故不应对楼梯垮塌致人损害的结果承担赔偿责任。

罗某夫妇作为房屋的所有人，在受让房屋时并不知道案涉楼梯原设计为临时楼梯，在受让房屋后也未对楼梯实施改建、损毁或加重负担等行为。罗某夫妇将案涉楼梯视为房屋主体建筑结构使用、管理和维护符合常情常理，事发时尚处于房屋主体建筑结构的使用年限内，故罗某夫妇对楼梯垮塌没有过错，不应承担赔偿责任。

梁某为缩短行进路程，在未经罗某夫妇允许的情况下，从其私人所有的房屋外的楼梯通行，梁某对自身损害的发生存在一定过错，应自行承担一定的责任。

最终，一审法院判决村委会赔偿梁某各项损失共计26万余元，驳回梁某的其他诉讼请求。判决后，村委会不服，提起上诉。二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。本案判决现已生效。

裁判解析

建筑物、构筑物塌陷致人损害的责任承担

本案争议焦点是楼梯塌陷损害责任的承担主体应如何确定。

民法典第一千二百五十二条第一款规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”对因质量缺陷导致建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷的责任承担作出了规定。该条第二款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”对因管理缺陷导致建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷的责任承担作出了规定。

据此，建筑物、构筑物倒塌、塌陷致损，首先推定存在质量缺陷，由建设单位和施工单位承担连带赔偿责任。建设单位和施工单位能够证明不存在质量缺陷，则不承担责任。建设单位和施工单位不能证明不存在质量缺陷，但能证明质量缺陷是由其他责任人如设计单位、监理单位等其他参与建设的相关主体导致的，建设单位与施工单位赔偿后，可以向其他责任人追偿。如果建筑物、构筑物倒塌、塌陷非因质量缺陷导致，而是因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因造成，则由具体的侵权责任人直接承担责任。在所有人、管理人、使用人或者第三人之间不是连带责任关系，不是分担损害赔偿责任，而是谁的原因导致建筑物、构筑物倒塌、塌陷，就由谁承担赔偿责任。

本案中，根据村委会、龚某对楼梯修建过程的陈述及证人证言，能够认定修建案涉楼梯系作临时使用。案涉楼梯于2005年修建、2022年倒塌，已经远远超过了国家标准所规定的临时性建筑结构5年的设计使用年限，在法律法规未对临时楼梯建造方法作出明确规定的情况下，能够认定案涉楼梯在设计使用年限内无质量缺陷，故作为施工方的龚某无需对梁某所受损害承担赔偿责任。村委会转让案涉房屋时未将楼梯拆除，也未告知罗某夫妇楼梯的临时使用性质，对楼梯超过合理使用期限而塌陷存在过错，故应对梁某承担赔偿责任。罗某夫妇受让房屋后，将楼梯视为房屋主体结构的一部分使用、管理和维护，符合常情常理，故不需承担赔偿责任。

民法典第一千一百七十三条规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。”本案中，梁某为缩短行进路程，未经楼梯所有人罗某夫妇同意，擅自从其私人房屋外的楼梯通行，对自身损害具有一定过错，应自行承担一定责任。

综上，法院判决村委会赔偿梁某各项损失共计26万余元，驳回梁某的其他诉讼请求。

专家点评

建筑物、构筑物等倒塌侵权责任主体的判定思路

西南政法大学教授、博士生导师 侯国跃

民法典第一千二百五十二条第一款和第二款分别对因质量缺陷、管理缺陷导致建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷的损害责任作了规定。

二者的共同点在于无论何种原因导致建筑物倒塌、塌陷，损害责任的归责原则均为过错推定。从法律原理上讲，谁的物件谁就负有管理责任，谁管理的物件致人损害即推定谁有过错。从体系解释的角度看，物件损害责任的一般归责原则即为过错推定，而建筑物等倒塌损害责任既然属于物件损害责任，那么无论倒塌原因是质量缺陷还是管理缺陷，均采用过错推定责任原则。

二者的不同点在于责任是否属于终局性责任和直接责任。因质量缺陷导致建筑物倒塌、塌陷的，先由建设单位和施工单位承担连带责任，建设单位、施工单位就倒塌、塌陷所造成的损害承担连带赔偿责任后，可以向其他责任人追偿。这里的“其他责任人”包括勘察单位、设计单位、监理单位等参与工程设计、施工过程的主体。这样规定有助于保护被侵权人的权利，因为参与工程建设的主体众多，被侵权人难以得知是哪一主体导致了建筑物的质量缺陷，而建设单位和施工单位作为建工领域具有专业知识的主体，相对于人身、财产权利受到损害的被侵权人，更有能力判断是哪个主体导致了建筑物的质量缺陷。

不同的是，因管理缺陷导致建筑物倒塌、塌陷致损的责任主体，主要是所有人、管理人、使用人，也包括除此以外对倒塌、塌陷负有责任的第三人，如违规实施装修的装修公司。这些主体承担的是直接责任，即谁造成的管理缺陷致使建筑物倒塌、塌陷的，就由谁承担赔偿责任。根据该条第二款的规定，所有人、管理人、使用人或者第三人之间，不是连带责任关系，也不存在先赔偿后追偿的问题。

在司法实务中，建筑物倒塌、塌陷致人损害，通常先推定建筑物存在质量缺陷，由建设单位和施工单位承担连带责任。如果建设单位和施工单位能够证明不存在质量缺陷，比如，能够证明建筑物倒塌、塌陷是因为超过合理使用期限或者业主擅自改变承重结构，则建设单位和施工单位不需要承担侵权责任。一般而言，根据其举证情况和法院查明的事实，谁导致了建筑物倒塌或塌陷通常会越来越明晰，相应地，侵权责任承担主体也越来越明确，可以是所有人、管理人、使用人，也可以是除此以外的第三人。此外，建设单位和施工单位虽不能证明不存在质量缺陷，但能够证明质量缺陷是由勘察单位、设计单位等参与工程设计、施工过程的其他主体造成的，则其承担赔偿责任后，可向其他相关主体追偿。

本案中，法院抽丝剥茧，查明案涉楼梯的修建起因及过程，确认了房屋楼梯的临时使用性质，进而认定楼梯塌陷是因为远远超过了临时性建筑结构的合理使用期限，故村委会作为建设单位、龚某作为施工方不需要承担侵权责任。然而，本案的特殊之处在于，村委会除了是案涉房屋的建设单位以外，还是案涉房屋的出卖人，其承担赔偿责任正是基于出卖人的身份。村委会在转让房屋的过程中，未告知买受人罗某夫妇作为房屋附属设施的楼梯的临时使用性质及其风险，导致罗某夫妇将楼梯连同房屋一体使用、管理和维护，而不可能特别关注到该楼梯的特殊性，也无法对其采取拆除或加固等降低风险的措施，最终酿成了楼梯塌陷致梁某遭遇损害的悲剧。法律不能强人所难，法院未苛以房屋所有人罗某夫妇超过一般认识限度的管理维护义务，纠正了建筑物倒塌、塌陷时房屋所有人“有损害必有赔偿”的思维惯性，旗帜鲜明地彰显了法院拒绝“和稀泥”的法律立场，这对于弘扬社会主义核心价值观具有积极作用。