拐点出现！10月一线城市商品房成交量激增，回暖信号强劲

在一系列宽松政策的积极推动下，全国楼市活跃度显著提升，成交量稳步上扬，尤其是一线城市，受直接松绑或取消限购影响，成交明显上涨。

据官方或机构发布的数据显示，10月份，北京二手房网签量达到19个月的最高值；深圳一手住宅成交量环比上升146.3%，创35个月新高；广州商品住宅网签面积环比增长106%。

住建部数据显示，10月份，商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

北京二手房网签量创新高，广深新房成交涨幅超100%

此轮楼市调整中，一线城市由于直接采取松绑限购等措施，走出了独立行情，成交量大幅增长。

受社保年限缩短至2年或3年等政策影响，北京二手房市场大增，创阶段性新高。北京住建委披露数据显示，10月1日-10月30日，全市新建商品住房网签0.43万套，环比增加41.7%，为今年以来高点；新建商品住房成交均价5.5万元/平方米，环比增长16.9%，部分高端项目集中签约拉高均价。二手住房网签1.6万套，环比增加20.4%，为近19个月以来最高值，主要经纪机构三方协议均价5.22万元/平方米，环比增长2.3%。购房资格核验申请4.9万笔，环比增加41%。

来自中原地产统计的最新数据显示，10月1日-10月31日，北京二手网签量为17367套，达到连续19个月最高值，同比上涨幅度达到了63%，环比9月份的13274套也上涨了31%。

“这一销售数据在最近两年仅次于2023年3月份，是2017年以来连续8年同期10月最高值。因为网签滞后的原因，实际10月份北京二手房真实成交达到了2.5万套，同比2023年同期上涨超过150%。”中原地产首席分析师张大伟说，其中，10月30日单日网签达到了1077套，10月31日达到1400套，这也是今年以来的单日最高值。

上海“9·29”新政将外环外区域社保年限从3年降为1年。新政之下，据中指研究院统计，从网签数据来看，10月1日-10月23日，上海新房销售面积环比增长29%，同比增长13%。

据上海网上房地产网站最新数据显示，10月1日-30日，上海二手房成交量达23699套，环比增长超过50%，年内第四次突破2万套。

深圳方面，据深圳中原研究中心统计，10月份深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套；10月份全市新房住宅认购量达到13366套。

二手住宅方面，10月份深圳共过户6118套，环比上升91.7%，创近43个月最高，也是2021年3月以后首次突破5000套！深房中协数据显示，10月份二手房录得量8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。

由于全面取消限购政策，广州10月份新房销售面积相较于前一月实现了翻倍的增长，市场热度显著回升。

据合富研究院10月29日公布数据显示，10月以来，广州全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%；其中，天河区新房网签面积环比、同比分别增长196%、63%。

二线城市成交分化，杭州等核心城市表现亮眼

相比于一线城市的全线大幅增长，二线城市10月楼市也有增长，但是不及一线城市，且出现分化。

据中指研究院统计，10月份多个核心二线城市市场好转，10月以来，核心二线城市新房销售面积环比增长19%，同比下降15%。

其中，武汉新房销售面积环比增长89%，南宁环比增长87%，福州增长65%，苏州增长59%，宁波、青岛、温州则出现了下降。厦门二手房成交环比增长31%，无锡增长20%，青岛增长17%，南宁增长9%，苏州、南京则出现环比下降。

值得关注的是，在新政加持下，杭州新房、二手房表现较好。

此前的10月9日，杭州发布房地产新政，落实二套首付15%，全面取消土地限价，提高住房公积金贷款额度等，同时新地块将不再实行社保排序和限售，叠加10月下旬下调房贷利率，杭州楼市在二线城市中的整体表现颇为亮眼。据中指研究院披露的监测数据，从网签数据来看，杭州新房销售约59万平方米，环比增长33%，同比增长23%；二手房成交6315套，环比增长56%，同比增长78%。最近一周二手房成交2189套，创年内周度成交新高。

同比连续下降出现拐点，销售回稳态势有望延续

总体而言，在一系列宽松利好政策的推动下，全国楼市的活跃度提升，市场预期转好，成交量也随之上涨。

中指研究院最新数据显示，10月1日-27日，重点30城新房网签约980万平方米，环比增长35%；20城二手房网签约10万套，环比增长18%，核心城市市场呈现回稳态势。

来自住建部的数据显示，今年10月商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点。从同比数据能分析市场趋势，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次住建部披露了多项数据，说明房地产市场筑底回稳、止跌回稳的态势良好。其中，新房交易同比增速首次转正、二手房成交连续7个月同比正增长、一二手房成交首次同比正增长。此类数据说明市场交易持续向好发展，且出现了本质上的变化，也意味着政策效应积极释放。

严跃进进一步表示，总结此次10月份数据，其属于“止跌回稳”的首个月，释放了非常好的信号意义。同时，此次回暖也是全方位的，包括各类城市、新房二手房、市区郊区、刚需改善型等都呈现了非常好的回暖态势，并具有可持续性，有助于进一步促进房地产市场的向好发展。

对于接下来的楼市走向，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四季度市场还会保持增长的态势。一方面，住建部披露的是网签数据，而不是认购数据。网签比认购要延迟一周到两周。另一方面，不断落实增量政策，出台存量政策的导向下，除了国家政策的落实外，近期还有多个省份、城市在出台一揽子纾困政策，政策红利对市场热度也继续形成支持。此外，10月28日住建部召开企业家座谈会，鼓励企业为行业止跌企稳和健康发展积极作为。同时，增量政策开始落地，比如郑州房票安置开始全面推广，并获得了不错的效果。

李宇嘉进一步说，11月和12月份是年底销售旺季，也是业绩冲击阶段。因此，市场将维持供销两旺的局面。由此可以预计，四季度将会比三季度有明显的好转，全年跌幅将明显缓解，从而为2025年彻底止跌企稳打下基础。