存量房贷利率10月25日批量下调，有客户降至3.65%，你降了多少？

今天（2024年10月25日）是先前约定各大行调整存量房房贷利率的时间，所以从早上开始就有不少朋友在问我，为什么他的房贷利率没有如网上所说的那样，降低到3.3%。

其实最主要的原因是定价日的不同。而10月25号的这次调整，主要是对于利率公式LPR+X，后面的这个浮动点，即由原来的0变成-30BP，减少0.3%。

比如这位朋友，说为啥他的利率还是3.9%，我看了下他定价日是在1月11日，而今年1月份的时候央行5年期LPR报价还是4.2，所以这次调整就是4.2-0.3=3.9。

再比如另外一个朋友的房贷，定价日是在7月5日，今年7月央行5年期LPR报价还是3.95，所以这次调整就是3.95-0.3=3.65。

而在明年的定价日，房贷利率重新定价，如果这期间LPR没有变动的话，那就会变成3.6-0.3=3.3%。所以，大家目前房贷利率的不同，是因为定价日LPR报价不同，形象的说LPR+X是一个分段函数。

为了方便理解这个问题，我选取几个特殊时间的案例，来说明这个问题：

a: 重新定价日期是1月1日，这种较为普遍，存量利率下调之前，假设加点是0，那么今年一年的执行利率就是去年12月的lpr+0=4.2%。本轮下调不涉及lpr，那么统一下调后就是去年12月的lpr-30=3.9%。明年1月1日调整后，lpr部分要看今年12月的数据，假设还是3.6%，明年1月1日之后执行利率就是3.3%了。

b：重新定价日期2月之后7月降息之前，也就是lpr降息25bp之后，同样加点为0，那么在存量房贷利率下调之前，这个周期内的执行利率就是下调25bp后的lpr=3.95%，这次统一下调之后，加点-30调整以后，其执行利率=3.95%-0.3%=3.65%。

c：重新定价在7月降息之后，10月lpr降息之前，同样的条件，存量利率调整之前执行利率=3.85%，本论下调30bp加点以后就是=3.85-30bp=3.55%。

d: 重新定价日期在11月以后得，同等条件下，现在得执行利率也是4.2%，统一下调加点后短期执行利率是3.9%，但到了重新定价的日期后，就会直接下调到最新的lpr-30bp，假设未来两个月不再降息，那么就是3.3%。也就是要短暂的执行3.9%，重新定价日期后，再到3.3%。

大家可以看一下自己的存量利率重新定价日期，都会在这次调整中，享受到加点的下调，而lpr部分，需要看重新定价日期，与当时的lpr相关，重新定价区间都是一年。

现在10月25日是基本尘埃落定，调整方式就是按照上面的方法，特点是：本轮统一下调的是加点，原合同固定的重新定价日期调整lpr，二套房调整力度最大。不过，我估计还是会有人会觉得迷糊，主要是我国的存量房贷经历过一个基准利率+上下浮动%，到lpr+加点的存量转化，有人在调整时选择了固定利率，本身加点高，有人本身加点低，确实各种情况差异很大。

比如本身执行利率就低于政策下限的就不会调整，这里为了更清晰的解释这个事情，我们只列举大部分人的情况，也就是存量房贷利率本身比较高，且满足下调的政策.大家可以自己对照：3.65%对应的就是重新定价日期在2月21日~7月22日的群体。读者也可以在自己的贷款上验证一下，基本符合上面提到的三个特点，二套房去年加点调整的时候不再范围内，且之前普遍高于首套房贷款利率，这个加点可不低，假设加点130bp，本轮直接就能下调130正加点，到-30的负加点，下调幅度要到160bp，而普遍下调后的首套房由于更早享受存量房贷利率的下调，本轮平均降幅基本就在30bp。

要说最早同时享受最多的房贷利率下调调和存量加点下调的，大概就是重新定价日期在10月20号lpr公布后，25号统一调整之前的群体，当然这种利率差异也只是短暂的，比如去年10月25日之后到今年2月20日重新定价的，短期是3.9%，到了相应的重新定价日期，也会调整到最新的lpr-30bp。

最后的话：总而言之一句话，降低存量房贷是好事！

不得不说，这次存量房贷利率下调就是属于杠杆的补偿，相当于过去一次性收了30年的透支税，现在平均下来免了5年，这在减弱经济收缩螺旋上绝对有用，同时降低系统性的违约风险上也是有用的。

当然，冰冻三尺非一日之寒，过去透支的居民杠杆越多，现在还债起来压力就越大，居民多留在钱在手上，扩大一点消费，也能增加一些就业，最悲观的结果，哪怕不消费，也能减少违约风险不是么，总比把房子都丢给你银行，复刻08年次贷危机的不良资产处理好得多。

最后我想说，大家不要总是寄希望于一个政策就是神迹，居民修复资产负债表是一个艰难且漫长的事情，政策能做的就是多给一些协助，少一些杠杆挖掘，居民韧性是全球最强的一批，但六个钱包的积累和生长总是需要基础保障和时间不是吗？