339.从家乡发展看城市扩张

从家乡发展看城市扩张

来自xdove的雪球原创专栏

家乡在山西南部的一个四线城市Y城，准确说是这个四线城市下面的一个乡村S村，离城市核心区15km左右。

这次回家最大的感受是：城市在扩张，不少乡村已经被并入城市了，形成了新的城市化扩张力量和方式。

1、道路已经铺就，硬件已经具备。Y城的城区具有特殊性，东南方向是一个巨大无比的盐湖，形成了天然的隔断，因此城市的发展主要往西北方向，而家乡S村正好在西北方向上，也算是搭上城市化发展的便车。老城区的道路基本只有4车道，车辆拥堵严重，几公里的路下班期间走了半个多小时。而往西北方向的新修道路全部双向8车道，看起来非常开阔，两旁新修的路灯配上过年的装饰，看起来俨然已有些城市的氛围。S村因为有历史文化景点，被包装后形成一个巨大的景区，正好位于新扩建道路的末端。拥挤的城中心和宽阔的新修道路形成鲜明的对比。

2、搬迁还在继续，城市新功能正在形成。

第一批搬迁的是高校，高专、卫生学院、师范院校等一批大中专院校已经全部搬到S村附近，而且上面说了，由于S村有历史文化景点，政府顺势而为，在这里修建了大型的休闲娱乐公园，高校+旅游，形成了S村这个城市扩张末端的支撑。而根据规划，紧邻高校，还规划了新的高新产业园区，现状是目前只有非常少量的企业入驻，但高新园区的牌子已经矗立在那里了。

依托高校和旅游，当地的村民纷纷开启了饭店、旅馆等新的营生。

3、车辆在乡村已经普及。

村子里几乎家家都有车，再加上旅游的人群，感觉路上村里到处都是车。车辆的品牌没有一致性，进口的，国产的都有，没有明显的品牌倾向。前几年买的车普遍10万以下，这几年村里有钱人开始买10-20万的车辆。

4、城里人下乡，村里人进城。

在Y城，比较高档的楼盘算是恒大和碧桂园了，恒大在Y城有2个楼盘，精装修的楼盘6000元/平，现场去感受了一下，因为恒大春节88折返乡置业的广告，还是有些客户在看房的。恒大的两个楼盘算是紧挨原来的老城。而碧桂园则是坚持一贯的打法，在景区附近，修建别墅，所以我们看到的Y城唯一的碧桂园楼盘位于盐湖的另一侧，傍晚时分，人烟比较稀少。盐湖作为景区，已经开发了盐浴、盐湖观光带等旅游资源，而紧挨碧桂园的还有一个景点是凤凰山，也已经被开发为成熟的景区了。碧桂园的楼盘位于这座湖和这座山中间，也算得天独厚的位置，房子毛坯，房价在4800左右，在售的是少量的尾盘了。通过和恒大、碧桂园的售楼交谈，感觉楼盘推盘节奏还是非常慢的，恒大2012年第一期开盘，基本是一栋一栋的推，我们看的这一栋是去年12月推出。整体城区的房子均价在3000-4000一平。

但这里重点想说的位于S村附近的新盘，楼价大约2000左右一平，面向的客户分为三类：一类是高校相关的教师及其他工作人员及少量城里人；二是占用村民的地，形成一部分类似回迁分房用户；三是附近村里的人家构成新的买入人群。

感觉村里人进驻单元楼，俨然形成了城市化住房的新需求。最早时候，村里人结婚是“三金一冒烟”，指的是金戒指、金耳环、金项链还有摩托车；前几年，基本要求是要有车有自己盖的新房；现在，车基本具备后，慢慢开始蔓延成需要有单元楼的房子了，形成了农村人进城导致的新刚需。这个新刚需，除了面子工程外，更主要的是消费升级，在北方，冬天需要烧暖气，单元楼里统一供暖，温度舒适，又无需操劳，而在农村自己的房子里，需要自己建造供暖效果炉，每天还要注意添加炭火，否则会熄火，人如果离开几天，需要灭了锅炉，回来再烧，非常麻烦。因此，不仅年轻人，村里的老人家都期盼着能够住进单元楼里。

老家的年轻人依然是大多数在外打拼，以作面食行当为主，也有少量做汽车配件等行业的，个别的在外省外地买房落脚，大部分会用赚到的钱在老家盖一套房子，供老人和小孩居住，前两年回去的时候，正是农村新房建设的高潮，有亲戚成立了施工队，有亲戚做住宅铁门，生意都非常好，今年回去，明显生意减少，周围几十里的村子，该盖的房子都盖完了，没盖的只要房子能住，也不想盖了，有钱直接去买单元楼住了。

城市化的进程分两端，一端是农村人进城，谋求新的发展机会，融入城市生活，给城市增添新的血液；另一端是城市不断扩张，吞并原有的农村，使其并入城市，获得城市发展所需要的新土地，也将农村人被动转化为脱离务农的“城里人”

作者：xdove

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来源：雪球

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