房屋何以养老②｜房屋养老金公共账户开源：天津试挂钩土地出让金

根据住建部明确，房屋养老金制度的重点在于健全“公共账户”。那么，公共账户如何筹集？

今年6月，作为此次房屋养老金试点城市之一，天津市滨海新区率先探索出台《天津市滨海新区房屋养老金管理办法》，其中明确“通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集”。这也是全国首份养老金管理办法的征求意见稿。

由于《办法》尚未正式出台，近日，新京报贝壳财经记者联系到天津市滨海新区住房和建设委员会房屋管理室，其相关工作人员表示：“目前天津滨海新区房屋养老金试点正在探索中，相关政策还未正式出台，暂时不便接受采访。”

但是，这份征求意见稿意义不同寻常。作为较早参与“房屋养老金制度”课题研究的专家之一、现任华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示：“天津探索通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集公共账户资金，未来对于其他城市是一个借鉴。”

试点：

按每平方米25元增加土地收益，筹集公共账户

作为全国首个房屋养老金管理办法征求意见稿，天津市滨海新区在意见稿说明中指出，该区的存量住房具有数量大、时间跨度长、安全隐患多的特点，老旧住房占比持续攀升，2000年之前建成的房屋约占现存房屋总量的25%，部分老旧房屋存在明显功能短板，安全隐患日渐突出。近年来，全国房屋安全事故频发，严重威胁着人民群众的生命和财产安全，现有的房屋管理法规和政策已难以满足新形势下保障房屋安全和人民群众生命财产安全的迫切需求，急需出台政策，从制度上、根本上解决问题。

在房屋养老金的资金管理上，《办法》按照公共账户和个人账户实行分类管理。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作、统筹使用、专款专用”的原则。个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。

在公共账户方面，《办法》规定，房屋养老金公共账户资金主要通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集。同时在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金不足部分的兜底。同时，公共账户通过在区住房建设委下属区住建服务中心开立资金专户建立。

在如何使用方面，天津市滨海区规定公共账户资金的使用范围主要包括为房龄在25年以上的城镇住宅房屋开展定期体检、购买房屋安全综合保险，以及保险理赔后的差额兜底和必要的办公支出等。房屋体检和购买综合保险工作由区住房建设委采取公开方式选择专业机构按流程实施。

此外，今年年初，山东省烟台市住房和城乡建设局发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，提出探索引入城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险三项制度。其中明确，城市住宅养老金是指探索通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。

建议：

老旧小区改造资金、公积金收益等可充实公共账户

建立房屋养老金制度需要多少钱呢？

上海易居房地产研究院副院长严跃进经过初步测算表示：“根据全国城镇存量住房规模、房屋维修和安全管理有关成本、个人账户和公共账户关系等进行测算，若要持续开展全国性的房屋养老金政策，至少需要4.4万亿元的资金规模投入，或者说房屋养老金制度改革将形成总资金规模为4.4万亿元的资金市场。若剔除个人账户资金，单纯考虑公共账户，大约每年需要投入1300亿的资金规模，或者说每年政府公共账户资金约需筹资1300亿元。”

那么，除了土地出让金外，公共账户还有哪些方式筹集资金？

陈淑云表示：“原来用于住房保障的资金，包括住房公积金的部分增值收益、地方政府用于城市安全应急等的资金，也可以根据事情的轻重缓急来进行统筹。此外，地方政府也有列支居民的社会综合治安险，这部分是否也可以考虑由地方政府进行统筹。”

对于公共账户的筹集和使用，上海交通大学国际与公共事务学院中国城市治理研究院教授、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰也建议：“小区各种应归业主共同所有的经营性收益，比如小区停车收益、广告收益、会所出租收益、充电桩、物流柜、物资回收柜、太阳能板装置安装收益等，都应按合理比例进入公共账户，充实公共账户资金。”

上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》指出，由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。其中，土地出让收入作为房屋养老金主要资金来源有两个路径考虑：一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目；二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。同时，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。

严跃进也归纳出了公共账户的多重来源，除了计提土地出让金外，老旧小区改造资金、财政和税费支出、房企在投资拿地环节缴纳一定比例资金、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。

表格：公共账户的资金来源分析

“建立公共账户是此次房屋养老金制度的最大创新点，充分体现政府资金支持房屋安全管理的导向。预计此类公共账户的建立会以市一级账户的方式建立，以更好发挥全市统筹和统领功能。”严跃进进一步建议：“公共账户的建立和资金注入，要基于各地土地市场、财政压力和各资金状况，有序规划时间表，在立法等基础上有序推进相关工作。”