首批债务重组成功的房企，为何再启重组计划？

完成债务重组，并不意味着危机解除。

近日，有市场消息显示，融创中国以及龙光集团正与债权人沟通，计划在未来几个月提出债务重组方案，可能涉及境内债券和贷款。

富力地产公告称，公司正在积极与相关债权人沟通，关注债权人的关切点，制定和落实解决方案，持续推进逾期债务的化解工作。

这三家房企是最早一批完成境内债重组的企业。在业内人士看来，再次启动债务重组，反映了其现金流继续下滑。如果能够重组成功，不仅能够改善现金流状况，也给行业带来借鉴意义。

富力、龙光、融创持续推动债务优化、重组

9月11日，富力地产公告称，截至2024年6月30日，公司合并报表范围内存在逾期金额超过1000万元的有息债务，其中银行贷款逾期余额84.54亿元，非银行金融机构贷款逾期余额125.88亿元，其他有息债务逾期余额为65.7亿元，均为本息逾期，到期未还。

富力地产称，公司正在积极与相关债权人沟通，关注债权人的关切点，制定和落实解决方案，持续推进逾期债务的化解工作。公司高度重视债权人得到权益，后续将持续关注自身债务情况，加大销售去化、资产处置力度，根据经营情况合理规划还款安排。

早在2022年，富力地产率先完成境内外债务重组。当年的11月10日，富力地产公告称，8笔135亿元境内公司债券的加权平均到期期限从约4个月展期至3年以上。

不只富力地产。近日有市场消息显示，融创中国以及龙光集团正与债权人沟通，计划在未来几个月提出债务重组方案，可能涉及境内债券和贷款。

据了解，两家此前完成境内债重组的房企可能将再次启动债务重组。

2022年12月6日，在经过几度投票延期后，龙光境内债整体展期事项获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总金额达223.6亿元。龙光这次债务展期议案获得通过，意味着其将成为继富力之后第二家实现境内债整体展期的房企。

继龙光之后，2023年1月3日，融创房地产集团有限公司发布公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。融创也成为继富力、龙光之后，第三家实现境内公司债券整体展期的房企。

据了解，融创上述境内债券整体展期，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

原因：销售下行、现金流下滑

富力、龙光、融创是最早一批实现境内债重组的房企。但是由于销售下行等因素，其债务危机并未消除。

融创中国2024年中期业绩公告称，鉴于市场恢复情况持续不及预期，集团已将原本应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息展期至年底支付，同时推动综合、长期解决方案。

当时其公告显示，截至8月末，融创到期未偿付借贷本金为1143.2亿元，其中的539.6亿元可能被要求提前还款。

融创表示，由于房地产市场持续下行，调整深度和时间都超出预期，2024年下半年将继续就当前存在的债务问题和潜在债务压力积极和债权人沟通，寻求展期和整体化解方案，努力保持债务基本界面的稳定；同时，也将继续把推动存量融资成本的下降作为重点工作。

而在今年7月份，龙光公告称，截至7月10日，公司子公司深圳市龙光控股有限公司发行的21笔境内公司债券及资产支持专项计划调整本息兑付安排等议案均获得持有人会议表决通过。据此议案，每笔债券分别新增设定10个月宽限期。

由此看来，首次完成展期并不意味着债务问题解决，随着市场下行，可能还会出现其他债务问题，需要再次启动债务重组。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，房地产市场的下行和地产公司的现金流继续下滑可能是导致房企再次重组的主要原因。在房地产市场低迷的背景下，企业的销售收入减少，导致现金流紧张，难以满足原有债务重组计划中的现金流要求。此外，如果公司在第一次重组后没有有效改善其造血能力，即内部现金流的生成能力，它们可能会发现自身无法独立完成重组计划，因此需要提出更加宽松的方案来应对现金流的持续下滑。

根据中指研究院统计数据，2024年8月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。1-8月，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，降幅较上月继续收窄1.6个百分点。

镜鉴咨询创始人张宏伟也认为，房企再次启动债务重组，是销售回款下降导致的，企业现金流还在恶化。对比房企现在的销售额与第一次债务重组成功时间段的销售额，有着明显的下降。当回款出现大幅下降的时候，偿债就出现压力，必须进行第二次债务重组的谈判，未来或许还会有第三次、第四次。

以富力地产为例，2024年1-7月，其连同附属公司累计实现总销售收入约63.8亿元，累计销售面积约46.36万平方米。2023年同期，富力地产集团总销售收入约145.4亿元，同比减少48.8%。

若再次重组成功或将为行业提供借鉴意义

如果再次重组，相比此前会有哪些难度？黄立冲认为，债权人可能已经意识到房地产市场的持续低迷，因此他们可能会降低对回收资金的期望值，这可能导致重组谈判更为复杂，因为需要平衡债权人的期望和公司的偿债能力。

“第二次债务重组谈判的难度要比第一次高，房企以什么样的条件与努力获取债权人的谅解、赢得债权人的信任，非常关键。”张宏伟如是说。

当然，如果能够再次重组成功，不仅对房企自身，对于行业也有着积极的影响。

黄立冲称，如果再次重组成功，可能会减轻企业的债务负担，改善现金流状况，为企业的运营和发展提供更多的财务灵活性。通过有效的债务重组，企业可能会在市场上恢复一定的信誉，有助于未来的融资活动和业务扩展。重组过程可能也会促使企业进行内部管理和运营的优化，提高效率和盈利能力。

黄立冲进一步说，上述房企此次重组若能成功，对于其他企业而言，也可以提供一定的借鉴意义，尤其是在战略选择、债权人沟通和法律执行等方面。其他面临类似困境的企业可能会参考上述公司的重组经验，以期在自身的债务重组中取得成功。