湖南衡阳鼓励开发商“上保险” 保交楼险、稳价险“靠谱”吗？

近日，地方政府鼓励开发商给新房“上保险”引发关注。据湖南省衡阳市人民政府网站显示，衡阳市政府办公室近日印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。

衡阳推出的新政显然希望通过引入保险来破局，从而解决保交付和稳房价的难题，自此，衡阳也成为全国首个明文提出鼓励开发商购买此类“保险”的城市。

那么，保交楼险和稳价险可行吗？能否解决“保交付”和“稳房价”的难题？

“保交楼险”如何落地？

在业内人士看来，近两年“保交楼”是房地产行业的重心，也有不少专家提出类似于“保交楼险”的方式来防范开发商在交付过程中可能出现的资金问题。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授表示:“保交付和保房价新险种的推出，旨在通过保险机制，转移保交付和房价波动的风险，有利于补齐保险短板，健全房地产保险机制，稳定房地产市场，促进房地产交易，平衡房地产供求关系，推动房地产平稳健康发展。”

中原地产首席分析师张大伟指出：“保交楼险能够带来更强的资金监管，除房屋的预售款监管外，保险费用可以纳入专项账户监管，保证更多的开发资金；险资参与监管，账目由保险公司定期核查，对购买保交楼险的业主进行公示，这样可以形成监管机构+保险公司+业主一起监管的强监管模式，未来也可以将保交楼险作为楼盘安全性的新标杆。”

但是，张大伟也对保险的落地和费用提出了担忧，其表示：“出现当下保交楼险的部分原因是因为地方政府监管不到位，现在地方政府出台政策指望保险公司加入保交楼，在当下这个市场环境下，如果保交楼压力非常大，必然带来这个保险的收费会非常高。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“保交楼险和此前提过的‘房屋工程质量保险’属于同一类型，因为保险主要的功能是防止可能出现的风险和损失，由保险公司来承担，投保人投保，受益人是小业主。其实，不能如期交楼也是一种工程质量的问题，由开发商来投保，没有交付的话，那么保险公司就来出资把资金缺口补上，最后完成交付。那么，投保的话，肯定要防止投保人的道德风险，保险公司会看开发商的资质、资金到位情况、预售资金的监管情况等，这些保险公司都会考虑在内，那么开发商是否有意愿投保，保险公司是否最终接单的情况也是需要考虑的一环。”

事实上，今年3月7日，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上曾经建议“设立房地产预售资金保险机制”。

按照易纲的表述，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金，先考虑以三年为限，共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

易纲提出的“设立房地产预售资金保险机制” 由中央财政或人民银行对预售监管资金进行一定比例提取，再引入预售保险基金进行赔付。而衡阳方面目前也是在鼓励研究阶段，“保交付险”如何落地，实施细节如何还需要进一步研究。

“稳价险”可行性存疑

而“稳价险” 则引发了更多业内的争议和担忧。

张大伟指出：“从降价保险看，很难明确到底亏损了多少。从保险的角度来看，就存在赔付与否的决定权在开发商或者保险公司手上的问题，如何评估很难客观。”

“针对买房的价格加保险，存在明显的赌博风险。很可能会鼓励少数投资者炒房，特别是在当下市场不稳定的情况下。买房就要意识到可能会亏，否则很可能带来金融风险。”张大伟补充。

而记者也从公开资料查阅到，2016年的时候我国有保险平台发布过 “国内首款住房防跌险”的消息，即购房者在保险期内出售房屋，因房价下跌造成的损失由保险公司赔偿，最高赔偿额为购房价格的30%。产品分一年期和三年期两种。但是，这个“首款住房防跌险”此后并无过审入市的信息。

张大伟也指出：“2015年的时候，曾经出现过如果购房者选择‘降价险’的方式购买该楼盘，只需花九成房款即可买房，其余10%的房款作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前4个月，如房价没降，购房者再向开发商交付10%的保证金，如果降价了，则由珠江人寿代客户向开发商支付余款，无需客户缴纳保证金。同时，判定房产降价的标准是以交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。简单来说，这就是当年一家集团公司为了卖房而推出的噱头。”

随着我国房地产行业“市场归市场，保障归保障”的发展思路明确，房价波动是市场的正常表现。李宇嘉表示，稳房价险并不“靠谱”，“房价是随行就市，供需关系来决定，本来就是波动的，如果地方政府希冀于通过保险来稳定房价，这是不切合实际的。”