又有地产小作文刷屏

今天某社的一篇文章，彻底点燃了国内房地产市场！

此次内容关键点有两个：

一是，进一步下调存量房贷利率；

二是，可以转行重新贷款。

尽管消息尚未得到官方证实，但官方媒体“券商中国”亦已经发文。

A股和港股中的地产板块已经涨疯了！

A股房地产板块午后掀起涨停潮，截至收盘，金地集团涨停，万科A、天地源、滨江集团、中交地产等涨超7%！

港股地产股也大幅上涨！

01.

这次消息中，还提及了存量房贷利率下调的具体方案：

1）存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月份这个以往通常的利率调整时间。

2）存量按揭客户可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。

简单来说，意思就是存量房贷利率或许可以降到和新房一样低了。

目前多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%，但是存量房贷却依然很高，大都在4%以上。

例如深圳，现在首套房贷利率是3.4%，存量房贷利率可能是4.5%，相差110个基点。

如果是总价600万的房子，首付三成，贷款30年，存量利率下降利息能省91万，月供减少2500多块。这将大大减少存量房贷朋友的压力。

值得一提的是，央行去年就曾表态鼓励商业银行降低存量房贷利率，一些大行也作出了响应，罕见地下调了存量首套住房贷款的利率。

而这次有什么不同？

第一，不再只是“鼓励”。而是拿出更实在的动作和方案，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭。

第二，允许转按揭。此前虽然“鼓励”，但实则很难大范围推进，而一旦允许转按揭后，对银行来说如果拒绝客户下调存量房贷利率的要求，那么就会面临客户转按揭，此举将直接促进该政策的全面推行。

这样的利好消息可信度有多高？个人认为可能性不小，但具体实施起来，需要过程，还有配套细则。

实际上转按揭的操作很多年前是存在的，但随着楼市调控，逐渐被叫停。而且容易引发银行间的价格战。

2008年次贷危机之后，我国房价大幅下跌，为了救市，央行在当年8月就宣布，将商贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，也就是新购房者可以享受7折房贷。

然后存量房贷利率也通过银行的转按揭业务完成了下降，即中小银行可以用全新的7折房贷利率来吸引存量房贷业主，以此和国有大行展开竞争。

最终在竞争压力之下，国有大行也宣布对符合条件的存量房贷业主给予7折利率优惠。存量房业主最终享受到了和新房购买者一样的最新利率优惠。

现在为什么又会重新提起了呢？只能说，形势比人强。

1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

这还仅仅是官方公布的数据。

02.

本次存量房贷利率下调背后下调的逻辑主要是：

新房利率最近几个月一直在降，存量房贷利率却按兵不动，二者息差不断变大，再加上银行存款利率一直降，就导致提前还款变成了收益率最高的理财产品，因此很多人都会选择攒钱或用低利率的经营贷提前还贷，不去消费其他的东西，导致消费萎缩。

有数据显示，今年一季度3个月时间，居民提前还贷规模可能超过1万亿元。

前天的文章《唉~又一个行业崩了！》也提到，一线城市，由于房产占家庭总资产比例高，房贷负担较重，如果大环境一不好，就更不敢消费了。

说点最朴素的道理

要刺激消费，那么居民手里得有钱吧，让国家发钱，让企业加工资显然不可能，现在这大环境不被降薪裁员就该烧香拜佛了。

那么减轻居民的房贷负担，无疑是一种很好的办法，大家每年少还的钱可以拿出来消费了，对于提振内需是很大的意义。

另外还能改变当下房地产市场预期。现在楼市有个怪象，房贷利率越降买房人越犹豫，因为大家都担心“越往后越低，早进场就吃亏”，一旦存量房贷利率下调，这个逻辑就被打破，有望改善购房者观望的情绪。

03.

当然，降低存量房贷并非没有坏处。对银行来说就是大利空。

有研究人员大致测算了一下转按揭如果实施的影响：

1、目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100个基点，那么银行的利息收入将减少约3800亿，约占2023年银行业净利润的16%，假设所得税率为20%，则约占税前利润的12.8%，影响较大。

2、考虑到转按揭降息对银行营收、利润影响较大，银行难以承受，估计存款利率会配套对称下降，大致对冲按揭降息的影响。

假设存款也减少同等利息支出，按照上半年行业存款约300万亿计，则估计配套的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%，也就是12.7个基点。

怪不得这两天银行股大跌呢？原来人家早就收到了消息

最后我想说的是，存量房贷，早就该降息了，银行赚那么多钱没有多少意义。假如降息了，买房变成有利可图的事情，让楼市成交活跃，拉动经济，比银行多赚到钱强多了。

如果整个社会，各行业都不赚钱，只有银行赚钱，那最终就是银行业赚不到钱。

经济繁荣，靠消费，不是吃几顿饭就能把消费带起来，消费，还是需要考车子，靠房子。

降利率现在已经是一个大趋势，目前的利率虽然已经比之前低了，但下降空间还很大，日本、法国、西班牙、意大利等一些欧洲国家房贷利率仅仅只有1%多一些。

美国9月份的降息可能就要来了，我们的降息还会远吗？

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