开展“商转公”业务条件逐渐成熟 超30城支持“商转公”

所谓“商转公”是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。此前多地均有实行，后因住房公积金个贷率长期处于高位运行多地暂停“商转公”。

近期，随着房地产市场的变化，“商转公”的呼声渐涨，如今已有超30城支持“商转公”，但各地“商转公”仍然有不少条件限制。西南财经大学经济学教授刘璐表示，如今开展“商转公”业务条件逐渐成熟，各地的“商转公”政策执行应根据当地条件及时调整，激励房产市场的活力。

超30城支持“商转公”

8月23日，山东聊城市住房公积金第一笔“商转公”贷款业务在冠县管理部完成办结，顺利放款。8月中旬，安徽省的宣城市和阜阳市同日发布通知，开通住房公积金“商转公”贷款业务。长春市住房公积金管理中心也在8月23日发布《商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务的通知》，根据上述通知，长春市商转公组合贷款的办理方式同商转公贷款一致，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。

记者不完全统计，目前，吉林、河南、四川、湖南、河北、山东、安徽等省份均有县市支持“商转公”政策，涉及城市超过30个。

根据计算，如果用156万的公积金贷款置换同等额度的商贷，假如采取等额还款模式，还款期限定为20年，那每月即使按照4.2%的利息计算，也需要9618.5元，如果换成公积金贷款，每月还款额度为8535.05，每月节约金额超过1100元，一年则是达到1.32万元，20年则可以达到26万，这对于普通居民来说，是一笔不小的费用。家住浙江宁波的张女士向记者分享了，她成功转住房公积金贷款的过程，从利率5.25%到4.2%再到2.85%，每个月还款金额减少几百元，张女士细算下来净省了27万元的利息。

开展“商转公”业务条件逐渐成熟

西南财经大学经济学教授刘璐告诉记者，与商贷相比，地方政府在公积金政策调整方面拥有较大的自主权。近期房地产行业持续处于调整状态，为了提振本地楼市，一些城市重启“商转公”业务，多地开展“商转公”业务条件逐渐成熟。

本轮房地产政策调整之前，由于商业和公积金贷款利率差别的确明显，对“商转公”模式的呼吁在各地都比较强烈。据熟悉公积金贷款业务的人士介绍，此前各地的公积金自身额度大都不足，不得已推出了贴息政策，以缓和公积金额度问题。且当时支持“商转公”的城市很少，有的也有转换的手续费，导致转换的人不太多。

“目前房地产市场逐渐转变为买方市场，加上公积金额度增加，各地为激励房地产市场，从去年开始已经有不少地方开放了‘商转公’。”刘璐介绍，近两年部分城市陆续开通或重启“商转公”贷款业务，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围、扩大参与人员范围等降低门槛的做法。

“商转公”仍有问题需要解决

虽然不少地方都在摩拳擦掌希望促进“商转公”，但也有地方明确表示，暂时不开展“商转公”业务。如成都住房公积金中心称：近年来，成都公积金中心提取量和贷款需求量呈增长态势，综合考虑成都市房地产市场的实际情况和商业贷款存量较大等因素，在保证正常公积金提取和贷款需求前提下，我中心暂不具备开展“商转公贷款”的条件。如今年7月底南宁发布消息，南宁公积金中心当前资金运用率已达到暂停受理商转公贷款业务的条件，所以暂停受理商转公贷款业务。

在已有“商转公”政策的城市中，仍有一些不可忽视的问题，多个开通“商转公”业务的城市中，要求“商转公”房屋取得不动产权证书。这导致部分居民为了取得不动产证，需要提前偿还商业贷款，可能产生“过桥费”等。

此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。以河南省“商转公”政策为例，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款，并且房屋面积不能超过200平方米。

此外，封面房产智库首席研究员林建表示，目前新审批的房贷利率都较低，购房者对“商转公”的需求不是很高，主要呼声还是来自存量房贷。希望未来能够进一步简化“商转公”手续，比如带押转，也就是直接以公积金放款的额度来结清商业的转换部分，此外还需要增加公积金的贷款银行。