刚需被激活！7月深圳二手房交易量再破5000套

7月份通常为楼市的淡季，但深圳购房者的热情依旧不减。

据深圳市房地产中介协会披露，延续着6月份的好行情，7月深圳全市二手房交易量再破5000套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，并创下自2021年2月以来的新高。

从月内走势来看，7月上旬深圳二手房的在售量呈现持续增长态势，但在月中后，新增在售量有所疲软，下旬出现小幅回落。整体看，深圳市场二手房的在售量基本维持在6.3万套左右波动运行。

另据乐有家研究中心监测，7月深圳全市二手住宅过户4573套，环比上涨10%，同比上涨102%，从今年3月份开始，全市的过户量已连续5个月保持在4000套左右。

过户数据通常有1-2个月的滞后性，因此7月的数据也侧面验证了此前二季度深圳市场的活跃程度。

“在7月份的楼市淡季，深圳二手房能够逆势上涨，主要是多方纾困政策下所形成的降房价、降成本、降门槛等综合效应所导致的，这些政策对于刚需集中的深圳来说，形成了巨大的刺激效应”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出。

首先在房价方面，7月份深圳二手房成交均价已正式跌破“6万元”，进入“5字头”时代。

据乐有家研究中心统计，7月深圳二手房的成交均价为5.90万元/平方米，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%。最新业主挂牌价也同步下滑至6.74万元/平方米，环比下跌0.7%，同比下跌12.5%。

算下来，1年的时间内，深圳二手房的价格每平方米减少了1万元。

房价的下降也导致深圳的部分刚性需求购房者的购房意愿被激活。在7月份深圳乐有家成交的二手房中，有60.7%的房源低于500万元，其中300-500万元的占比环比6月增加了1.3%。

而去年7月二手房成交房源中，低于500万元的比例只有40.7%。一年的时间内，500万以下的房源占比上升了20个百分点。

从区域来看，深圳各区二手住宅过户成交占比较高的是龙岗区。7月成交1005套，是唯一超千套的行政区，环比上涨5%；第二名福田区成交898套，环比上涨14%；第三名南山区成交745套，环比上涨了10%。

李宇嘉表示，刚需购房者的增加，一方面与房价下跌有关，有更多的房源落入了500万总价以下，另一方面也与成交意愿向低总价转移有关。

在乐有家对今年下半年深圳市民置业意愿调查报告中显示，深圳市民购房的总价预算300万以下占比45%，300-500万占比29%，500万以下的占比达到了74%。

总体来看，7月份深圳二手房的数据能呈现出一个不错的成绩，主要得益于房价的下跌，再加上此前二季度深圳出台的一系列政策降低了购房的门槛，共同促成了7月的需求释放。

而与二手房的火热不同的是，7月份深圳新房交易仍在低位徘徊。

据深圳市房地产中介协会统计，7月深圳新房共成交3019套，环比下降5.5%，同比下降16.8%，其中新房住宅成交2616套，环比下降10.6%，同比下降17.1%。相较二手房市场，呈现出新房、二手房冷热不均的现象。

今年以来，在多轮政策的刺激下，深圳新房市场交易量并无明显起色，前7个月月均预售成交2107套，与去年下半年的月均成交相比减少了18%。

“当刚需成为主导，再加上次新房的大量供应，大户型化的新房就会被替代，从而导致新房近年来一直在低位徘徊”，李宇嘉表示。

供应方面也同样迎来下滑，据乐有家统计，7月深圳一手住宅新增预售面积为20.7万平方米，新增预售1737套，环比均大幅度减少超五成。

供应量的大幅度减少也有助于库存面积的下降，截到7月底，深圳新房库存为495万平方米，以近6个月月均预售成交面积来计算，去化周期降低至22个月。

另外，还需关注的是，自进入7月中后段开始，深圳楼市的交易量便呈现出疲态，连续三周的成交量都出现了下滑，这也预示着接下来深圳楼市将面临着较大下行压力，市场的走向依旧充满不确定性。