试点房屋养老金，还需进一步打消大众疑虑

近日，据红星新闻报道，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。其中，房屋养老金制度备受关注。

根据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。

从客观规律看，房子和人一样，会“变老”、会“生病”，为了房子的安全，需要和人一样进行体检，查找问题、消除隐患。就此而言，房屋养老金制度可为房屋定期体检、房屋安全保险提供稳定的资金保障作用。

↑2023年5月，在哈尔滨道外区，正在进行老楼房顶的维修工作。图据视觉中国

住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

为什么要建立房屋养老金制度

目前，国内新建商品房小区在卖房时都会收取一笔维修资金，在业主大会成立前，由物业所在地的房地产主管部门代管。房屋保修期满后，用于住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。

随着时间推移，房屋、设备老化，维修资金需求逐年增加，本来数量有限的维修资金会逐渐被耗尽，而要想再筹集，存在一定难度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行，单个住宅小区，归集资金规模一般仅为数百万元甚至更低。

若是维护资金不到位，小区条件得不到明显改善，也会影响人们的居住体验。比如绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设，更严重的还有电梯故障、外墙瓷砖脱落、附属设备跌落等事故。

我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由业主承担的房屋维修养护和安全检测义务可能难以落实，这就可能造成系统性风险。

而设立房屋养老金，主要是解决公共账户。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，比如以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。

他山之石的经验和难题

他山之石可以攻玉，不妨看看其他国家如何维护房屋。

日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，住宅维修金就包含在房价中，业主房屋的所有修缮费用由开发商承担。这意味着，开发商从最初就要面临几十年之后的维修问题，如果在开始阶段偷工减料，越往后开支越大，如此可以“倒逼”前期施工质量。

而在新加坡，“楼宇翻新”计划是长期既定的，拥有50%以上业权的业主同意，就可以强制进行。如果业主无力缴纳这笔资金，物业公司就可以通知房产部门，不允许房屋进入市场交易，直到补缴完毕才能进入市场。

从全球范围来看，英国、美国、荷兰等国家都出台了和房屋养老金类似的政策。比如，美国通过立法对房屋养老金的管理、缴纳和使用进行了规定；英国强调畅通多元融资渠道，解决资金不足问题；荷兰建立融资担保机制，使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体。此外，美国还通过保险制度为房屋维修提供额外保障。

客观来说，这些政策多是采取“自己的房子自己修”原则，但管理部门在其中起到了不可忽视的作用。

我国的房屋养老金制度旨在建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。不同的制度各有所长，也能从其他国家的经验里，看到房屋养老之难，以及管理部门监督之需。

目前，上海等22个城市正在试点。在此阶段，需要让人们明白为住房“养老”是客观趋势，还要以进一步明确公共账户管理、积极解答公众关心的问题等方式打消人们疑虑。

编审 | 郑宗敏 陈珂（实习生）