住房“养老金”，催生房价大变局！

住房“养老金”来了？对普通人会产生什么影响？

关于住房养老金制度对我们的切身影响，我重点谈“一个认知误区”和“一个房价趋势”。

一个认知误区是：老百姓会因为住房养老金而多掏钱。

一个房价趋势是：未来大城市和小城市、好小区和普通小区，房价会加速分化。

一、一个误区

先讲个小故事。

美国前总统特朗普，2008年美国金融危机时，他买的私人住宅海湖庄园，一度因为不想支付过高的房屋维护费用，而打算把这个庄园中的一部分出租出去。

恰巧，这个庄园被佛罗里达州政府列为了重点文化遗产，所以政府就禁止特朗普出租海湖庄园，后来双方还因此打了官司。

房子维护确实需要成本，这个在中国、美国都一样。特朗普的海湖庄园有将近100年的历史，这个维护成本之高就可想而知。

不过我们平时住的房子面积小，而且普遍比较新，维护成本不会像特朗普那么高，大家也就不太在意这个事。

这次的房屋养老金，是政府主导、政府参与，这个和海外国家不太一样。

核心原因，比如美国，它的土地和房产都是私人所有，所以房子出了问题往往是个人解决。但中国不一样，我们实质上没有土地所有权、只有使用权，70年房屋产权到期之后，名义上是需要续租的。

土地国有、房产私有，这个时候，政府理论上确实有动力、也有一定义务，对土地上的房屋进行保障。而且，2022年湖南就出现过，自建住房出现垮塌造成人身伤亡的事件。

中国目前房屋建成年份超30年的占比接近20%，未来因房屋老旧而引发风险的事情肯定会越来越多。房屋维修、保障，肯定需要资金，因此房屋养老金也就随之推出了。

房屋养老金政策，这次推的速度很快。

8月23日国新办开会，住房城乡建设部提出，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，今年上海等22城试点，明年应该就会扩展到全国。

不过推进快，仅说明政府重视，并不意味着未来老百姓后续要多交钱。

住房养老金，未来资金来源其实分两大块：

第一块是我们买房的时候已经交过的“专项修基金”，这块是我们自己掏的钱，理论上也只能专款专用，算是我们的“个人账户”。

第二块就是政府主导的“公共账户”，这里面大头是地方政府的财政资金，比如政府卖地的钱、税收收入的转移，以及比如“个人账户”里的投资增值的钱等。

这次新闻发布会上明确了“不增加个人负担”，从上面分析也不难看出，第一块钱，我们买房的时候已经出过了；第二块钱，主要责任在政府，和大部分老百姓关系也不大，也不用额外再缴。

所以，说住房养老金是新增我们负担，要额外出钱的，是没看明白政策。

二、房价趋势

但这里，不能忽略一个影响未来房价走向的趋势。

刚刚说了，房子老化了、甚至垮塌了，肯定需要修。我们买房时掏的“维修基金”的钱，加上政府的保障资金，会负担这些费用。

但随着房屋越来越老，维修费用越来越高，如果这两块钱都覆盖不了怎么办？

除此之外，比如上海，有些高档小区动辄15-20万一平米，有些老破小3-4万一平米，未来这两种小区的维修成本，必然是高档小区高出非常多。

这个时候，如果单纯吃大锅饭，大家都花“公共账户”里的钱，那对普通小区肯定不公平。

这个时候，就涉及居民自己支付的部分了。

说白了，政府“公共账户”的作用，一是救急、二是保证下限。

高档小区维修需要的资金多，理论上就应该支付额外的“房屋养老金”，虽然这种缴纳形式没最终确定，但我觉得可能的方式之一，是把相关费用包含在对应的物业费用当中。

而且，这次政策也提及，住房养老金未来会有政府补贴。所以下阶段也不排除，通过额外补贴的方式，鼓励部分小区自己多缴住房养老金的可能。

从这个角度，未来就会产生两个趋势。

第一个趋势，因为政府资源有限，所以如果政府补贴、倾斜资源，肯定是聚焦那些大城市。

这一点，从这轮先试点22个大城市就能看得出来，而未来大城市的房屋修缮、房屋维修保障更好，维修资金更充足。

所以相比一些中小城市，大城市的房屋价格也会更坚挺。

第二个趋势，大城市的老破小，虽然政府提出通过“住房养老金”去保障，但这个只保障下限，毕竟公共账户的资金有限。对好的小区而言，住户想要让房屋维修更好、环境更好，本质还需要小区居民自己承担费用。

这就会导致一个正向和负向的循环：

品质好的小区，因为居民收入高，大家有意愿去缴纳资金，维护小区品质，长期看，这类小区肯定房价也会坚挺，想买的人也会更多；

而老破小以及那些不愿意承担费用的小区，由于未来房屋修缮的能力存疑，那么，即便这些小区地理位置不错，有购买力的人也很有可能不会选择这些小区。

针对这次的22个试点城市，以及一些重点城市，比如北京、上海、广州后续的房价走势和内部分化趋势，我会在私密圈子里进一步分析，欢迎感兴趣的朋友加入与我交流。

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