鉴报｜绿城管理股价下跌背后：创始元老离职与上半年规模增速放缓

代建行业“一哥”绿城管理发布了2024年年中业绩，伴随着的是股价下跌。截至8月26日下午收盘，绿城管理下跌31.75%，报2.730港元。

股价下跌背后，既有着绿城管理规模增速的放缓，也有创始元老李军的离职。

管理层回应李军离职，“两年前已经在考量”

8月23日晚，绿城管理发布多条公告，涉及半年度业绩、高管人事变动等。其中，创始元老、曾经的CEO李军离职引发关注。

公告称，公司执行董事及董事会副主席李军因个人原因，将更多时间投入到家庭及子女教育上，而辞去相关职务，并不再担任公司授权代表。

同时，执行董事王俊峰被任命为新的授权代表，公司联席秘书谷冀湘则被委任为法律程序文件代理人，两者的任命同样自2024年8月23日起生效。

李军是跟随绿城创始人宋卫平多年的旧部，更是绿城管理的创始人。李军在2002年加入绿城集团，2010年负责绿城第一个代建项目，此后带领组建绿城管理集团，主导了绿城管理的IPO并上市成为“代建第一股”。

一年前，绿城管理迎来高管变动。绿城管理控股发布公告称，绿城中国董事会主席张亚东任公司董事会联席主席，郭佳峰由董事会主席调任董事会联席主席，李军任董事会副主席、并不再担任公司行政总裁，王俊峰任公司行政总裁。

对于调整，李军曾在微信朋友圈表示：“闯荡暗黑破坏神20多年，决定放弃熟悉的游侠角色，新开一个法师号，挑战更高难度！”

彼时，李军的职位调整被外界解读为“明升暗降”。

对于李军的离职，在8月26日举行的绿城管理2024年上半年度业绩会上，绿城管理非执行董事、联席主席郭佳峰回应称，由于家庭原因，李军约于两年前已经在考量中长期离开绿城管理。因此，公司在经营班子的人选上，也做了比较大的调整安排。“李军在未来依然看好代建行业，将以股东的身份一如既往地支持公司的发展。”

在业绩上，今年代建行业虽然也有调整，但是由于采用轻资产模式，整体表现要好于地产开发业务。

以“代建一哥”绿城管理为例，今年上半年，其实现收入16.7亿元，同比增长7.8%；毛利8.6亿元，同比增长6.7%，期内综合毛利率达51.5%；净利润4.91亿元，同比增长6.3%；归属于公司股东的净利润为5.01亿元，同比增长5.8%。公司经营活动现金净流量为7750万元。

相比去年上半年同期两位数的增速，今年上半年绿城管理营收盈利增速均有所下降，进入个位数。

在拓展面积上，今年上半年，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积为1740万平方米，同比增长1.1%，而2023年上半年的增速是30.6%。新拓代建项目代建费为41.9亿元，同比下降18.1%，2023年上半年同期增长约26.3%；其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达72.6%，占比有所下滑。

绿城管理副总裁程敏表示，今年代建行业出现了一个非常明显的变化，规模增速下降、费率下降。据统计，今年1-6月份，整个代建行业规模同比增长仅3%，而去年全年的增速是56%，对比数字，增速放缓非常明显。如果剔除掉一些低单价业务，预计传统全过程代建业务量相比去年大概有10个点以上的下降。“行业已经从前几年高歌猛进，到了增长放缓、阶段性减弱。”

对于规模增长降速的原因，程敏认为，这与整个房地产深度调整息息相关，“这一论调控周期之长、量价之跌，超出预期。一是委托方对市场不看好，观望情绪浓厚，暂缓拿地。二是拿了地的委托方，鉴于市场情况，开发算账等压力，选择暂缓开发，特别是城投公司托底拿的地，特别明显。三是收购商品房政策下，很多省市对保障房、安置房的开发计划做了调整。”

“三个方面影响之下，拓展压力特别大。”程敏说，不过这种局面是阶段性承压，对于代建未来的市场规模与份额，仍充满信心。从中长期来看，有比较大的空间与机会，管理集团能保持住相应的市场规模与行业地位。

此外，据管理层透露，今年上半年，绿城管理的代建费收款为14.14亿元，相比去年上半年的19.57亿元，同比下降27.7%。

对此，程敏表示，代建费收款下降与房地产行业深度调整相关，很多项目由于销售、资金回笼等，委托方资金压力大，代建费收取有一定的滞缓。“我们会跟委托方站在一起共渡难关，增强项目兑现度，促进销售加强回款，以此来解决委托方回款较难的情况。同时，通过一线团队激励机制、尾盘项目金融工具等方式，保障回款。”

对于代建行业的现状与未来，绿城管理执行董事、行政总裁王俊峰认为，短期内，规模增速放缓、竞争加剧，行业进入深度调整，必将面临优胜略汰，且速度越来越快。新进来时间不长的企业，没有时间建立完善的代建管理机制，碰到问题也难有经验，市场比较困难的情况下，依靠低费率获得的项目，会面临比较大的难度。

王俊峰表示，这样的形势是阶段性的，不是说半年一年就能结束，可能时间相对会比较长。中长期，有比较大成长空间。