“房屋养老金”刷屏！建筑材料、房屋检测市场迎来新机遇

近日，“房屋养老金”引发持续讨论，其设立原因、资金来源等成为关注焦点。

8月23日，在国务院新闻办公室新闻发布会上，住房和城乡建设部宣布正致力于研究并构建一套涵盖房屋体检、房屋养老金制度及房屋保险在内的综合体系，形成一套覆盖房屋全生命周期的安全管理长效机制。目前，这一创新模式已在上海、深圳及其他21个城市率先展开试点。

存量房屋管理模式。图源：易居研究院

消息发布后，引发了一些自媒体的歪曲解读，有自媒体更是称房屋养老金为“变相房产税”。对此传言，上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉九派财经，目前一些自媒体的上述言论是误导性的。房屋养老金制度的出台和改革，经历了至少3年的改革探索期；该制度立足问题导向，从一系列房屋安全等问题中持续做探索，并结合房地产市场进入存量时代的新特征进行了深化细化，符合市场的规律和发展要求。

【1】为什么要设立“房屋养老金”？

严跃进分析称，房屋养老金制度的出台至少有三个原因。

首先，近年来房屋安全恶性事件频发，如南京某小区电动自行车燃烧事件、长沙自建房倒塌事件。2022年4月，长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。此前在2023年3月，住房和城乡建设部等15部门发布关于加强经营性自建房安全管理的通知，要求各地开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

其次，小区存在急难愁盼的物业问题，如墙体渗漏、电梯维修、卫生间窜气等。

同时，这也是顺应房地产存量时代的发展需求。截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比已经接近20%，城市中高层和超高层建筑成为主要居住形式，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。以上海为例，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”，需要做好房屋全生命周期管理工作。

目前，我国上述老旧小区房屋维修基本依靠物业维修基金，每位商品房购房者在买房时都需要按建安成本的5%—8%缴纳房屋维修基金。

但该笔由业主个人缴纳的资金，存在金额不足、使用程序繁琐等问题。

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受澎湃新闻采访时表示，房屋维修基金整体资金量有限、提取效率低、使用效率不均，动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意。房屋维修基金也多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护关注不足，单个住宅小区归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要。

严跃进也认为，维修资金归集政策从2000年左右才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，现在这些房屋早已进入质量疲劳期，亟待维修却无钱可用，全部靠老旧小区改造政府的压力很大，也不能及时解决问题。

【2】房屋养老金从何处筹集？

目前，设立房屋养老金公共账户的资金来源，成为各界关注的重点。

8月25日，一张截图消息称“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，引发市民广泛关注；随后，“上海网络辟谣”发文称，从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。

8月26日，住建部唯一直属期刊出版单位《建筑》杂志社发布社评文章称，房屋养老金不是房地产税，房屋养老金体系由个人账户与公共账户两大板块构成，个人账户不变，试点的核心在于政府设立公共账户。

而公共账户的款项来自于公共资金，不需要业主出钱，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。

上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，房屋养老金公共账户以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。

针对未来房屋养老金的运作管理，严跃进告诉记者，未来房屋养老金完全可以采取“有进有出”模式，参照住房公积金进行管理，关键是资金后续能够增值运作，比如说部分城市本身就有此类资金可以用于购买国债。

【3】建筑材料、房屋检测市场迎新机遇

住建部在上述新闻发布会中提到，今年全国计划完成5万个以上老旧小区改造任务、力争改造各类老旧管线10万公里以上。

8月26日上午，A股小幅高开后震荡，建筑材料、房屋检测、电梯概念等板块走强，其中西部建设、垒知集团、阳光股份、国检集团、上海建科、建科股份、建研院等多股涨停。

对此，严跃进分析称，房屋养老金从资金上解决了问题，必然带动新一轮城市老小区的改造和管理，自然也给建筑建材、资金管理等业务带来很多新机会，其中主要包括电梯、燃气管道、墙面粉刷、传感器、智能物联等市场领域。

国盛证券则指出，房屋养老金落地后，存量房检测市场有望加速需求放量。当前我国存量房面积超300亿平米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平米，按照检测单价7元/平测算存量房检测市场规模约924亿元。

与此同时，工程质量保险评估行业也将迎来一定机遇。当前我国多省市稳步推进工程质量潜在缺陷保险制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制执行，要求住宅工程强制投保。此次会议将“房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一，后续预计将在更多省市铺开，将带动工程质量保险评估需求上行，相关业务包括前期质量风险识别与评价、全过程质量风险控制、辅助制定承保策略等。