房贷利率继续低于企业贷款利率 房地产金融政策包效果不断显现

7月12日，央行发布数据显示，上半年我国信贷利率水平稳中有降。上半年，实体经济贷款利率继续保持下行态势，1-6月新发放企业贷款利率和个人住房贷款利率分别为3.7%和3.6%左右，同比仍明显下行。保持了今年一季度以来房贷利率低于企业贷款利率的趋势。

事实上，今年上半年，金融对重点领域的支持力度加大，信贷结构不断改善。其中，房地产金融政策包效果不断显现，保障性住房再贷款工具亦加快投放，在各项政策的加持下，房地产市场正在企稳复苏。

利率延续下行态势 房贷利率降幅扩大

根据央行数据显示，今年以来，我国贷款利率总体延续下行态势。从二季度数据来看，个人住房贷款利率较今年一季度下降了0.11个百分点，而企业贷款利率则较今年一季度下降了0.05个百分点。

事实上，今年一季度，我国个人住房贷款利率自2020年以来首次回归到企业贷款利率之下。而二季度个人住房贷款利率降幅大于企业贷款利率降幅，这也意味着两者的“剪刀差”从一季度的0.04个百分点，扩大至0.1个百分点。

事实上，今年以来，央行维持公开市场操作利率处于历史低位，利率环境对实体经济总体是支持性的。

一季度央行通过降准释放充裕的流动性，同时下调再贷款再贴现利率，降低银行资金成本，引导2月LPR一次性大幅下行25个基点；二季度又明确取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，引导房贷融资成本下行。

“伴随通胀的总体回升，实际利率也在下行。”有权威专家告诉贝壳财经记者，全国居民消费价格指数自2月起连续保持正增长，工业生产者出厂价格指数降幅不断收窄，下半年我国物价水平还将继续稳步回升。随着通胀指标上升，实际利率也呈现回落态势。

上述权威专家预计，我国长债利率已处历史低位，未来跟随降息下行空间有限。数据显示，今年以来30年、50年期国债收益率先后跌破过2.5%，整个国债收益率曲线延续下移态势。

“当前长债利率明显超调，未来降息降的也只能是实体经济的综合融资成本，不代表处于低位的长债利率也要跟随下行，央行也明确表态要保持正常向上倾斜的长债收益率曲线，两者是会统筹考虑的。”上述专家进一步表示，如果市场参与者将降息视为对长债利率下行预期的印证，将会形成新一轮长债利率下行压力，带来预期与长端利率之间的螺旋下行循环。同时，银行净息差约束依然存在。利率水平进一步下调，还需要平衡好银行可持续服务实体经济的能力。

事实上，一季末，商业银行净息差已进一步降至1.54%的历史新低，银行普遍反映通过利润补充资本的能力受到约束。招商银行主要负责人在6月下旬召开的股东大会上表示，今年营收和利润两项核心指标将继续呈现“双重承压”态势，净息差后续还会下行。

结构调整优化力度加大 房地产金融政策效果显现

今年以来，我国不断推出促进房地产复苏的金融政策。这些政策的效果正在显现。

贝壳财经记者从有关部门了解到，当前北京等重点城市纷纷跟进落实了央行“517新政”，一二线城市商品房销售边际好转。贝壳财经记者走访房产中介了解到，新政出台后，看房客户明显增多，从早忙到晚，6月北京二手房网签量达到1.45万套，创15个月以来新高。

市场专家表示，这一轮房地产政策力度前所未有，各方对于“政策底”的共识也是在增强的，预计政策效果还会持续显现。

保障性住房再贷款工具亦加快了投放速度。有数据显示，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元。有专家表示，本轮房地产政策的一大亮点是创设了保障性住房再贷款。

事实上，早在2023年央行就设立了租赁住房贷款支持计划，今年6月初在这基础上又完善推出了保障性住房再贷款，老工具1000亿元的额度也并入了新工具。在新老工具合并后，投放进度明显加快。据了解，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差，目前看后续贷款投放有望进一步加快。

值得注意的是，新工具支持范围扩大，更有利于落地实施。地方政府收购标的由存量住宅商品房扩大到全部商品房，用途由租赁扩大到可租可售，再贷款对象由7家试点金融机构扩大到21家全国性金融机构。多重利好都将助力新工具加快使用和落地见效。

“住房租赁行业亦有市场、有空间。”有权威专家指出，我国总量上已进入不缺房时代，同时大量新市民、青年人也面临住房困难，租房市场需求潜力巨大，盘活存量发展保障性住房是“破局”的新思路。

上述专家表示，新市民或是刚参加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但买不起房，在这个阶段稳定的租房保障也是有必要的。而央行和财政的支持机制在目前市场起步阶段，能助力房地产行业周期筑底；未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场还将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。

此外，金融对其他重点领域的支持力度加大，信贷结构不断改善。6月末，制造业中长期贷款同比增长18.1%，其中，高技术制造业中长期贷款同比增长16.5%；“专精特新”企业贷款同比增长15.2%；普惠小微贷款同比增长16.9%。这些贷款的增速都高于同期全部贷款的增速。