新房关注｜大瓦窑和颂九里单价低至6.5万，西贤府如何接招？

随着中建·和颂九里、京能·西贤府分别于6月6日和6月21日取得预售证，丰台大瓦窑双子星新盘进入“厮杀”阶段。

这两个项目是同一天拿地，指导价均为8.3万元/平方米，一个是央企中建信和操盘，定位“刚改+改善”，另一个由本地国企京能置业打造，定位“纯改善”。

目前，中建·和颂九里已经开盘入市，特价房价格低至6.5万元/平方米。京能·西贤府虽已取证，但是样板间还未开放。

如今的北京新房市场，业绩压力之下，房企“降价走量”渐成趋势。即便是以往位置好、能实现快流速的新盘，在如今的大势之下，也不复以往。特别是对于大兴、丰台等南城板块来说，过去几年，出让了不少住宅用地，新盘林立、选择众多，去化压力较大，尤其在这轮降价风波中，先有西红门板块，后有花乡片区。此次在丰台大瓦窑板块，中建·和颂九里率先开盘，其最低价格打出后，京能·西贤府如何接招？

交通通达、城市界面与大型商业有待更新

今年1月4日，北京开启年内第一场土拍，大瓦窑的两宗地块大热，双双“触顶”摇号。

其中，中建信和摇中大瓦窑L42地块，成交价38.525亿元，住宅楼面价约5.54万元/平方米，地上建筑规模6.96万平方米，容积率2.8。大瓦窑L44地块则被京能置业以38.41亿元的总价摇中，规划建筑面积约9万平方米，容积率3.0。两个项目销售指导价均为8.3万元/平方米。

当下，随着两个项目相继取得预售证，也迎来正面竞争。

近日，记者实地探访大瓦窑板块。从大瓦窑地铁A口出来后，抬眼望去是用围墙围起来的一片空地，这便是京能·西贤府所在的地块，向西走几米，再过条马路便是中建·和颂九里项目。可以说，一个是地铁盘，另一个也距离地铁非常近。

因此，两个项目在城市界面、交通、生活配套、教育、医疗、公园等方面，享受的条件几乎是一样的。

目前，这两个项目附近虽有已交付的新盘国誉万和城、首创天阅山河，但也有丰泽家园等经适房小区，整体界面仍有待继续更新。

在交通上，两个项目南侧是京港澳高速，同时，乘坐地铁14号线6站可直达丽泽金融商务区。

在教育上，区域内有十二中附属实验小学、丰台二中附属实验小学、建华实验学校等。

在生活配套上，两个项目周边暂无大型商业。不过，京能·西贤府北侧配建有商业，且项目西侧也是商业用地，不过仍需要几年时间才能兑现。

俩项目产品“内卷” ，户型设计仍有瑕疵

在地块形状上，京能·西贤府相对方正，建筑分散排布。中建·和颂九里地块形式为三角形，建筑分布呈现围合式。

记者探访发现，中建·和颂九里项目地块在与张仪村路之间有条宽50米左右的绿化带，有助隔绝噪音、尘土等，但是在绿化带中间上空，却走了一排高压线，在绿化带里，也有一栋高压线塔。

在中建·和颂九里项目售楼处内，置业顾问也告诉了记者项目的不利因素，7号楼距离高压线最近，约为25米，其次是8号楼、9号楼。这可能也是该项目首期开盘价格相对较低的原因之一。

在产品上，两个项目呈现出差异化。京能·西贤府定位“纯改善”，仅有三个户型，面积分别是125平方米的三居以及154平方米、173平方米的四居。

中建·和颂九里则定位为“刚改”和“改善”。项目置业顾问介绍称，户型面积分别有112平方米的三居以及133平方米、153平方米、163平方米的四居。

可见，这两个项目仍有部分产品定位相似、客群重叠，定会形成直接竞争。

据记者了解，两个项目都通过赠送阳台、设备平台、飘窗面积，提高了得房率。在户型上，两个项目也融合了当下的主流设计。京能·西贤府每个户型都分为边户和中间户。其中，边户四居为南向三面宽或四面宽，这样的设计使得更多卧室拥有日照，客厅为南北向的边厅，日照时长则不如中间户；此外，其客厅自身虽然能够形成一个小的空气对流，但是相比中间户，仍不够通透。

京能·西贤府的中间户则是典型的“四叶草”户型，LDK一体化，方正、通透。不过173平方米四居室的中间户，在玄关背后、客厅与餐厅之间的连接处，设计了一个家政间，影响了南北通透性。

再看中建·和颂九里的户型，112平方米的三居室边户，270°的客厅，视野、采光、日照较好，不过狭长的过道，有些浪费面积。其他户型则几乎都是“四叶草”经典户型。值得关注的是，该项目样板间在收纳上借鉴了其他房企的一些创新做法，诸如入户玄关处的鞋柜、洞洞板以及餐边柜、零食塔等，有一些精心的设计细节。

不过，中建·和颂九里133平方米的四居室，一些设计令人难以理解，诸如北侧两个卧室之间是卫生间，如果没有南侧的家政间遮挡，卫生间将与餐厅、客厅形成南北空气对流。而增加家政间虽然形成了遮挡，但是也减少了通透性。

和颂九里特价房最低单价6.5万，西贤府最终售价待定

目前，中建·和颂九里已经进入顺销的阶段，记者周末下午在其项目售楼处看到，客流一般。另一个项目京能·西贤府上周末开放售楼处，下午的客流也没有想象中的多。

目前两个项目虽然房源体量不算太大，但是都采取了“小步快跑”的推盘方式。

中建·和颂九里首开的是8、9号楼，户型是112平方米的三居、133平方米的四居。

在价格方面，中建·和颂九里置业顾问表示，整体在7.3万元/平方米左右，“首开优惠力度多一些，折扣能到9.4折；也有特价房，比如8号楼的一层西侧房源，会看到高压线塔，视野或会有点儿受影响，一口价738万元，单价在6.5万元左右，二层、三层房源总价750万元。“从视觉上来看，两个项目南侧楼栋都能看到高压线。”

对于整体价格较低的原因，该置业顾问表示，中建·和颂九里没有配建，对方有配建，相比之下成本低了些。同时，取证价格浮动较大，打折之后，价格就低了。而对方楼盘，取证价格浮动没那么多，价差没那么大。

京能·西贤府目前已经取证并开放售楼处，其置业顾问表示，预计7月初开放样板间、7月中下旬开盘；首次开盘，6号楼、7号楼、3号楼各开一个单元，总共100套左右。在价格方面，置业顾问仅表示，目前认筹阶段总价能够减5万元，开盘可能还会有优惠，但目前还没有释放。

两盘相争，中建·和颂九里率先亮出招数，最低单价6.5万元，京能·西贤府将如何接招呢？