5月28日,广州、深圳两地宣布楼市新政的同一天,平安银行官方微信推出了“气球贷”等特色还款方式。
因为还款金额“前小后大”,像气球一样,所以被称为“气球贷”,曾因用于炒房等问题被监管部门叫停。据平安银行官方微信介绍,“气球贷”是指“借款人按约定的总期数计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金”,目前开通城市包括上海、成都、广州等。
5月31日,新京报记者联系平安银行上海分行,其个贷工作人员向记者表示:“目前,‘气球贷’等产品已经下架,无法申请,后期将整改掉。”
先息后本的“气球贷”重现
5月28日,平安银行在官微公开宣传按揭贷款产品,且重点宣传其“特色还款方式”,包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。这是“5·17”新政后,首家官方宣传按揭贷款支持“气球贷”等先息后本类还款方式的商业银行。
在平安银行的宣传海报中,对于“二阶段还款”明确表述为,前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款;贷款期限不少于十年,不超过三十年,目前开通城市包括上海、成都、广州等。
其中,“轻松还”是指借款人按月支付利息,每6期按贷款发放金额的1%偿还本金,最后一期一次性还完剩余本金。而“气球贷”是指“借款人按约定的总期数计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金”。
中原地产首席分析师张大伟表示,“气球贷”是以一个较长期限来计算月供,但以短期贷款期限确定贷款利率,客户在前期分期偿还本息,剩余本金到期一次偿还。简单来说,就是长贷短供,因其前期每期还款金额较小,在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是一个气球的样子,所以就命名为“气球贷”。
平安银行之所以会推出此类产品,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“首先,当下在居民按揭贷款申请意愿不强,而银行面临资产荒的情况下,把按揭作为优质资产来抢,会导致银行之间的竞争加剧。各银行之间,除了贷款利率竞争,更多的是服务的竞争。平安银行推出的这些产品,就是在这种情况下发生的。其次,‘5·17’新政明确了房贷利率不设下限以后,银行之间的竞争加剧,但通过降低利率抢客户的空间有限。因此,只有通过贷款产品设计和创新来实现拓客。”
“气球贷”有哪些风险?
对于“气球贷”的具体操作,张大伟表示:“因为‘气球贷’的月供里本金占比较低,剩余本金就比较高,那么每一期的利息就会比较高。不管是等额本息还是等额本金的还款方式,利息都要比普通贷款利息高,随着时间的推移,总利息的差距越来越大。”
张大伟举例称,假设某人打算买房,找银行贷款100万元,在合同里和银行约定使用“气球贷”的还款方式进行还贷,年利率为5%,约定贷款期限为5年,约定前4年11个月里的月供金额为贷款期限20年、还款方式为等额本息的月供金额,在最后一个月时归还所有的本金和当月利息。如果按60期来进行等额本息的还款方式,则每个月的月供约为18870元;如果在“气球贷”还款模式之下,则每个月的月供只要6599元,大约只达到了前者的1/3。但是,到了最后一期,就需要一次性归还剩余本金83.7万元,以及当月3940元的利息,最后一期共归还了84.1万元。
从还款结果来看,在普通等额本息的还款方式之下,5年一共还了113.27万元,利息为13.2万元左右;而在“气球贷”的还款方式下,还款总额约为123.08万元,利息为23.08万元左右,相当于提高了接近一倍。
“平安银行在此时推出类似产品,贷款人更关心的是,按揭利率不设下限后,平安银行给出的利率能低至多少。”李宇嘉进一步表示:“先息后本,前期还款压力小,进入贷款市场的门槛低,有利于吸引贷款,但总的还款本息增加了,而且后期还款压力持续增大,如果后期收入不稳定,可能造成更大的压力。”
对于“气球贷”可能产生的风险,张大伟表示:“首先,‘气球贷’看似能缓解借款人前期的经济压力,但是并不适合所有的贷款人。因为,‘气球贷’需要借款人有合理的还款规划,毕竟低月供只是暂时性的,一旦借款到期,就需要一次性还清欠款。所以‘气球贷’比较适合当下资金紧缺,但预期收入很高的人。”
“当前,国家出台‘降首付’等政策,目的是‘托举楼市’,引导更多原本被首付门槛限制的刚需群体能够进场,同时降低他们的利息,达到市场的良性发展,而不是放大房地产相关的金融风险。‘气球贷’整体还款金额是明显高于普通还款形式的,同时,由于‘气球贷’初期月供少,很可能会让少数投机购房者利用这一点,大量使用高杠杆投资,这会带来巨大的金融风险。”张大伟进一步指出。
上海分行工作人员称“产品已下架”
5月31日早间,新京报记者拨通平安银行总部客服电话,相关客服工作人员向记者介绍了“轻松还”“气球贷”等按揭产品。在具体申请时,其客服人员表示:“具体业务需要咨询当地的分行。”
随后,记者联系平安银行上海分行个贷部,其相关工作人员表示:“类似‘轻松贷’‘气球贷’等按揭贷款产品目前无法申请,已经下架了,后续可能会整改掉。”
公开信息显示,“气球贷”是部分银行在2008年、2009年推出的一项房贷优惠业务。当时,部分银行与客户约定较长贷款期限,但在计息时按三年期贷款基准利率的基础上打7折。当时,多家银行竞相推出了“气球贷”业务,但推出一段时间后由于监管部门对其计息方式等提出质疑,便很快被收缩最终叫停。
“虽然‘气球贷’本身和某些居民家庭或购房者的收入状况有一定的相似性或匹配度,但不建议不评估购房者的收入状况,随意发放此类贷款,会导致后续偿还贷款的压力明显放大,造成违约和家庭债务问题,同时,这个产品会无形中多用杠杆或者说减少对还贷能力的评估,造成一些不可控风险。”易居研究院研究总监严跃进表示。
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